今年香港的内房股爆表，恒大中国涨453.83%，融创中国涨432.77%，雅居乐涨226.93%，碧桂园涨216.86%，龙光地产涨208.87%……

其实老早就知道港股的地产股便宜，好长时间，很多地产股的PE都在5倍甚至更低，低估程度类似A股的银行。

由于地产的几大龙头基本都在广东，所以也经常听闻他们的大名。中间也参与了一次港股的地产股投资，收益寥寥，后来认定该行业属于衰退型行业，也不再关注了。没想到，这一次，竟然错失了如此一个大牛市。

现在准备做点总结，看看他们是咋涨上去的，希望对后期投资有些指导意义。

股价是咋涨上去的？

价格P=每股盈利EPSⅩ市盈率PE

价格P的驱动因素主要有两个，一个是每股盈利，另一个是市盈率。由于企业分红，不会影响EPS和PE，所以企业分红是额外的收益。

如果同时等式两边同时乘于股权数，则变成：

企业市值=企业净利润Ⅹ市盈率PE

以融创中国为例，2012年净利润为26亿元，2016年净利润为25亿元，企业净利润基本未变。企业股价在2012年末为6元，2016年末为6.45元，涨幅也寥寥。看企业PE，2012年平均值为3.35，2016年为5.29，多年间维持在5倍左右，整体收益也一般，前复权涨幅仅为25.8%。由于我也是在上述时间段参与地产股投资，所以收益寥寥也很正常。

观众们注意啦！

2017年，股价出现了戏剧性的变化。随着房价上涨和销售量增加，股价迎来戴维斯双击。2017年上半年，融创中国净利润同比增长1470%，企业估值PE均值，也由2016年的5.29，攀升至13.84，目前为32.4，较上年估值中轴上涨了513%！

知道赚了什么钱了吗？

原来赚钱的大头来自市场情绪风——估值提升！

从融创中国的前复权月线看，2016年11月份，股价才启动暴涨模式，进入戴维斯双击阶段。

企业估值为啥会上升呢？

港股市场也是机构投资者为主，市场理性程度远超过A股，否则恒生指数不会40多年间，PE绝大多数时间在10到20之间徘徊。

机构们怎么看待房地产估值的呢？

房地产属于传统企业，拿地、盖房、销售，多少年来变化并不大。国内政策调控频繁，租售比持续超过国际警戒线，房地产企业普遍高负债，资金链紧张等，造成市场要求的风险溢价也较高，给予了极低的估值。

融创中国2012-2017年上半年财务数据（单位：亿元/%）

仍以融创中国为例，该企业2016年营业收入比2012年增长70%，净利润增长13%，期间每股累计分红0.73元人民币，相比6港币的单价，年均分红收益率大约是4%。

此外，该企业毛利率和净资产收益率逐年波动下降，说它衰退实不为过。对这样一个企业，市场给与5倍的PE应该也不算低。

但是，好戏开始啦！

高成长点燃市场情绪

继2016年净利同比下降25%之后，2017年融创各月销售额均保持同比快速增长态势，最低的4月份同比增速也达到79.5%。与此同时，毛利率开始回升，类似有色金属涨价对股价的刺激，地产股开起了嗨皮的上涨！

未来呢？如果业绩加速或者维持高增长，估值应该还有提升空间，否则走势可参考历史。

并不孤单的上涨

傻改变是几个知名房地产企业企业2012年以来的利润同比增幅情况。绝大多数时间，几个地产之间的利润涨幅大小保持同步。业绩与下面这张新房价指数的走势基本雷同，时间上稍微滞后。只是万科最为稳健，融创波动最大。

2015年开始的这一波房地产上涨，比较突出的特点就是上涨快、一二三线全面暴涨（好像牛市最后一波）。在这样的背景下，谁房子买得多，谁赚的多，管理层对企业业绩的影响很难分辨出来。

目前支持房地产股价上涨的因素还有——市场集中度持续攀升。

房地产服务机构中国指数研究院发布的报告显示，销售规模靠前的房地产百强企业占据的市场份额在近几年大幅跃升，对应的市场份额从2012年时的28%上升至2016年的40.8%。过去一年，百强企业的市场份额上升了4.7个百分点，增幅远高于2015年度的1.1%。

于是，市场认为，后期即使整个房地产市场规模不变，甚至萎缩，龙头企业仍能依靠市场份额的提升，获取10%-20%的年度业绩增速，PE可以稳定在10-20之间。

未来真的这么完美吗？

最让基少难过的不是没有拿住当年的地产股，而是有一只港股ETF，年初折价17%，但是却没有察觉到。今年以来，它净值上涨了91.61%，股价上涨了121.68%。它就是标智港股内地地产（代码2839，目前停牌）。另一只类似的ETF为力宝专选中港地产（代码2824），今年以来净值上涨69.82%，目前可交易。

这算是眼界不开阔带来的损失吧。

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