作者：齐俊杰看财经

最新的数据显示2017年一开年，房地产市场正在急速降温，北上广深以及部分重点二线城市的房地产成交面积比上个月下降22%，成交量正在朝着一个冰封的目标大踏步的前进，但还有一个特别不好的事，100大中城市土地成交面积环比降83.8%，一二三线城市环比分别降82.5%、92.5%、70.2%。土地供应量也大幅缩减，总量由1808万方减少为641万方，一线城市无新增土地供应。

尽管今年各地的两会上，大家喊得很凶，要增加土地供给，确保房子是用来住的不是用来炒的政策导向，还要加大各种中低端户型的供应，但从目前的结果来看，供地情况并不乐观。甚至相当的悲观。可见现在大家还仍然是不舍得触动自己利益，限购限贷是你的事，风险是开发商和银行的，而土地供应平抑地价这却跟各地政府息息相关，这个利益不到关键时刻，大家还并不想放手。

为什么说土地至关重要？在土地面前，其他的一切调控都只是暂停，并不具备根本改变市场预期的意义，目前全国房地产之所以旱的旱死涝得涝死，最主要的原因就是土地错配，人都往一二线城市跑，而地却都往三四线城市供。从100 个大中城市看，一线城市居住类用地供应面积和比例也是明显下降。2009-2016 年 1-11 月，100 个大中城市的住宅类用地供应面积合计下降了 43.4%，但一线城市下降了 66.4%。一线城市住宅类用地供应面积从2009年的2585万平方米降至2016年前11个月的773万平方米，占 100 个大中城市住宅类用地比例从 8.2%波动降至 4.3%。

所以这就是为什么，你想买房的地方买不起，而你想卖房，去一线城市付首付，但老家的房子怎么也卖不掉。这种计划经济下的土地供给，严重扰乱了整个的市场价格，让房价畸形，说房价高的人一提就是北上广深，不吃不喝30年才能买房，而辩论房地产价格不高的人一算账就是全国平均房价收入比也就8倍，基本符合国际标准。所以问题很显然就出在土地上，土地供给充足，连重庆这种准一线城市，也可以有3-4线城市的价格，而土地供给不足，像合肥苏州，尽管人口不怎么涨，炒房预期依然很浓

而且更逗逼的是，明明知道农民工大多数都进城打工，乡村供地却不断增加，在北京，2015 年乡村建设用地高达 1174 平方公里，相当于城镇用地的 70.5%；在上海，乡村建设用地为 819 平方公里，相当于其城镇用地的 40.4%。乡村建设用地面积是城市的2.7倍，不知道这么安排到底是为了什么

最后酿成的结果就是，一边是泡沫，历史上全世界绝无仅有的大泡沫，造成了巨大的杠杆率，也酝酿着巨大的金融风险，而另一边，产能极度过剩，三四线城市遍地是房子。很多小城市人都有3-5套房子，所以供给侧改革，最先要解决的就应该是土地的供给问题，比如北京上海，这种国际化大都市，你留那么多的农业用地干什么？莫非是担心别的省市害你，不给你发粮食？

但国土部可能也苦，明明是个地方报上来的人口，我们按照人口配给的土地，怎么会不够用？要知道你是配给下去了，但一来人口控制这个事，各地之前基本都是失败的，人口流入远远超出了预期，而来土地上地方要捂地惜售，开发商拿到地还要捂盘不开发，即使盖好了他也再要捂盘惜售，然后再加上炒房的，所以这让土地和住房供应大打折扣，最后造成的就是一地难求，土地溢价不但产生，然后地方政府到是乐此不疲。之前说了，房子价格很可能已经跟地方政绩挂钩，但现在土地并没有有效增加，也就是说现在各地的思路是，争取用其他的手段控制房价，不到万不得已，不会出让土地的利益。但这样的调控很可能起不到预期的效果，只能让成交量冰封，但根本就不是长效机制。相当于股市上的股票停牌而已，如果这些问题不结局，一开盘，原来的麻烦一点都不会少。所以还是行胜于言，喊再多口号也没用，市场长效机制在哪？供给侧改革的供给又在哪？实际行动是什么？