许教授许老板出手买万科，为了啥？

可以肯定地说，不是为了情（ren）怀（bao），因为情怀不是随随便便什么人都可以挂在嘴边的，哪怕是首富，也不一定有资格谈。

看看历史就知道了，——俗话说世上只有两难事：把别人的钱装进自己的口袋，和把自己的思想装进别人脑壳（如今可以补充之三：成功解开万科这个死疙瘩）。——掌控金钱资源的人永远没有资格谈情怀，只有谈思想的人才有资格，譬如：文人骚客，鸿儒雅士……（剩下的，看客可自行补充）。

许教授买万科，再简单不过：在商言商。商人做生意，最关心买卖值不值，那么，万科再许教授眼里，有什么值钱的家当？

——公司治理典范？别开玩笑了，都乱成这样子了，还什么典范呢。

——团队能力优秀？20年前万科如日中天时，恒大恐怕还没出生吧？如今在整体规模上，一骑绝尘把万科甩在后面，能说许教授的团队不优秀？

——品牌？得了，房地产行业别再拿品牌说事了，看看自己买房经历就知道了，除了地段和价格外，谁会把品牌当回事？

——技术？垒砖头的有什么技术？况且，砖头基本上农民工兄弟们（建筑施工企业）垒的，和万科关系不大。

——创新？嗯，这个有点意思，起码合伙人制度可以学习下嘛。

窃以为，将军最怕手里面没兵，大哥最怕下面没兄弟，中国房老板们最怕什么？——手里没地！巧媳妇还怕无米之炊呢。

关于万科的土地价值，初步估算分析如下：

从资产端看，万科的土地，有未开发的，还有在建的，还有建成已售未交房的（会计准则不确认收入），怎样估量其价值？

从负债端看，万科有银行借款，公司债，预售款，工程欠款，如何与公司存货对应轧账，才能算出土地净权益（清算）价值？

在这里，不妨用两个简单办法：

办法一：假设清算价值，即假设把万科即刻全部清算，看能剩下多少。

一般讲，房企土地储备量也并非越多越好，过量囤地必使资金成本增加，周转率降低，但储备不足更不行，很容易被边缘化。一般来说，三五年的土地消化期比较常见吧。

万科2015年报数据：2015年，万科完成竣工面积 1729 万平方米。

截至 2015 年底，公司拥有 472 个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约 3147 万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约 3976 万平方米。合计权益建筑面积约7100万。

也就是说，按现在的开发速度，大约4年可以把现有土地全开发完。

万科2015年实现营业收入1956亿元，实现归属于股东的净利润181亿元。假设卖4年直到全部清光，净利润就是4个181亿，考虑到4年后房子增值因素，再调高点，凑个整数，算1000亿吧。——这1000亿就是万科现有土地储备的全部剩余价值。

万科2015年报，净资产约1000亿，即公积金和未分配利润（留存收益），以及原始股本金的合计数，这些本来就是属于万科股东的权益。

办法一结论：上述两者叠加，万科清算价值=约2000亿。

办法二：估算土地的市场价和成本价差值，差值就是报表未体现的土地溢价

我们知道，万科每拿一块地，基本上是按照成本法计入报表，土地款一般是负债端体现，通过银行借款或企业债来解决，所以在会计报表两端基本上是同时增加，不对净资产有影响。

2015万科年报，资产端存货约3700亿，负债端预收款约2100亿（主要是期房货款），应付账款约900亿（主要是工程欠款），再加上约800亿的银行借款和债券（有息负债）。项目状况，在资产端和负债端基本一一匹配。

2015年，万科拿地630万平方米，对应规划建筑面积约 1580 万平方米，拿地楼面价约 4900 元/平方米。

2009~2014年，万科新增土地权益建筑面积为1235万平方米、2100万平方米、1168万平方米、1446万平方米、2148万平方米、676万平方米，1580万平方米，合计约10400万平方米，平均每年拿地约1500万平米。2015年，万科竣工面积约 1700 万平方米。新增土地速度和消耗速度基本匹配，7100万平米的存量约4年一个消耗周期。

如果算现有土地储备的累计账面升值，因为土地始终在滚动开发的，只能算一个大数，以中位数估算，3600万平米的体量，在半个周期内累计约升值40%（年均升值约20%）。如今7100万的存量按照2015年拿地单价楼面价合计约3500亿，所以倒推土地储备价值比账面价升值约1000亿。

办法二结论：万科土地储备，市场价和成本价差值约1000亿，目前万科净资产约1000亿，两者相加=2000亿。

可见，两种方法算出的万科真实价值约2000亿左右。前阵子，万科总市值一度低于2000亿，许教授估计就是在此时开始建仓的。许教授认为其时的万科股价值这个价格，才出手的。

按照这个思路，2013年土地储备就超越万科的恒大地产，目前在港交所市值只有约600亿人民币，静态市盈率只有5倍不到。要论低估程度，肯定不次于万科，目前看，比万科更有投资价值。

——算了，万科不如反向收购恒大吧！把这趟水搞得更浑一些，深港通了嘛，呵呵！……

丁峰  2016-08-05