投资要点

　　上周（2025.4.28-2025.4.30）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.4%、0.0%，超额收益分别为-2.5%、-2.9%。29个中信行业板块中房地产位列第28。

　　（1）新房市场：上周36城新房成交面积215.4万方，环比+24.0%，同比+20.7%。2025年5月1日至5月2日累计成交18万方，同比+10.3%。今年截至5月2日累计成交3321.3万方，同比-0.8%。

　　（2）二手房市场：上周15城二手房成交面积133.4万方，环比-30.6%，同比+53.1%。2025年5月1日至5月2日累计成交8.1万方，同比+316.8%。今年截至5月2日累计成交2742.3万方，同比+26.0%。

　　（3）库存及去化：13城新房累计库存7803.9万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为17.2个月，环比变动+0.1个月，同比变动-5.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.3个月、9.8个月、13.8个月、46.2个月，环比分别变动+0.1个月、0.0个月、+0.3个月、-1.5个月。

　　（4）土地市场：2025年4月28日-2025年5月4日百城土地成交建筑面积630.9万方，环比-68.2%，同比-18.8%；成交楼面价3246元/平，环比60.5%、同比44.9%；土地溢价率2.7%，环比-4.8%，同比-0.1%。截至5月4日，2025年累计成交土地建筑面积为34447.3万方，同比-6.7%。

　　周观点：5月第1周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比上升。4月28日，国家税务总局12366纳税服务平台针对“二套转首套”房贷利息能否享受个税专项附除的最新解答，税务总局明确表示，满足相关条件的“二套转首套”房贷，可按照规定享受住房贷款利息个人所得税专项附除，每年可享受1.2万元税前扣除额。

东吴证券投资建议：

1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，绿城中国等；

）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；

3）房地产经纪：推荐贝壳，我爱我家。