（一）分派率计算：

公式：分派率 =（年度分红 ÷ 当前价格）× 100%

注意：二级市场价格上涨会降低实际分派率

在投资REITs时，单位净值和公允价值净值（Fair Value NAV）各有侧重，选择需结合投资目标和决策场景。以下是具体对比及实操建议：

1、两者的核心区别

案例对比：
某物流REITs仓库5年前购置成本3亿元（单位净值），当前同地段同类仓库市价已涨至5亿元（公允价值净值）。

2、投资者应如何选择？

①. 看单位净值（NAV）的情况

• 适合人群：

• 长期持有者：关注分红稳定性（如中金普洛斯REITs 2023年分红率5.7%）。

• 风险厌恶型：需避免市场波动干扰决策。

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• 核心用途：

• 判断分红能力（单位净值对应现金流覆盖率）。

• 计算溢价率（市价 ÷ 单位净值 -1）。

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②. 看公允价值净值的情况

• 适合人群：

• 短期交易者：捕捉市场定价偏差（如某REITs市价较公允价值折价20%）。

• 资产重组期：评估扩募或收购时的资产真实价值。

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• 核心用途：

• 发现低估机会（市价＜公允价值净值）。

• 跟踪资产增值潜力（如租金上涨导致公允价值提升）。

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3、实操建议：三类决策场景

场景1：买入决策

• 优先看公允价值净值：
  若市价较公允价值净值折价＞15%（如某REITs公允价值净值4元，市价3.4元），可能存在低估机会。

• 辅助验证：结合单位净值判断泡沫（如单位净值3元，市价3.4元溢价13%仍可接受）。

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场景2：持有期管理

• 长期持有者：盯单位净值 + 现金流数据

• 单位净值稳定 + 出租率＞90% → 继续持有吃分红。

• 单位净值下滑（如资产折旧）但公允价值上升 → 综合评估是否调仓。

• 短期交易者：盯公允价值净值 + 市场情绪

• 公允价值净值上涨但市价未反应 → 逢低买入。

• 公允价值净值下跌且市价高溢价 → 及时止盈。

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场景3：卖出决策

• 高溢价预警：

• 市价/单位净值＞1.3 且 市价/公允价值净值＞1.2 → 果断减仓（如2022年某产业园REITs溢价50%后暴跌）。

• 折价修复机会：

• 市价/公允价值净值＜0.8 → 持有等待价值回归（需确认无底层资产恶化）。

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4、注意事项

1. 公允价值评估的局限性：

• 依赖评估机构主观判断，不同机构对同一资产估值可能差异＞10%。

• 流动性差的资产（如偏远仓储）公允价值可能虚高。

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2. 单位净值的滞后性：

• 若市场租金暴涨但单位净值未更新，可能低估真实价值。

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5、总结：一张表搞定选择逻辑

最终建议：
长期投资者以单位净值为主，结合分红稳定性决策；短期交易者紧盯公允价值净值，捕捉市场定价偏差。两者冲突时，优先相信底层资产数据（如出租率、租金增长）。

2、REITs 打新风险

① 破发风险

• 历史破发率：2023年新上市REITs首日破发率约 35%（首批9只REITs中4只破发）

• 典型案例：

• 平安广州交投广河REIT：上市首日跌 4.5%，最大回撤 22%（2022年）

• 建信中关村REIT：上市首周跌幅 9.3%，因底层资产租金调整不及预期。

  
  

② 流动性陷阱

• 成交低迷：部分REITs日均成交量不足 10万份（如东吴苏州产业园REIT），卖出时可能折价 5%-10%。

• 资金占用：打新资金冻结期 3-5天，若未中签将损失货币基金收益（按年化2%计，每10万元冻结5天损失约 27元）。

  
  

③ 底层资产暴雷

• 极端案例：某环保REIT因排放标准升级，需追加 2亿元技改投入，导致可供分配金额下降 15%，上市后价格腰斩。

尽管REITs具有分红稳定、分散风险等优点，但其风险特征与可转债存在显著差异：

①底层资产运营风险

• 租赁型REITs：依赖租金收入，若出租率下降或租金波动（如消费基础设施受经济周期影响），直接影响收益。

• 非租赁型REITs（如交通、能源）：需主动管理运营（如高速公路车流量、发电效率），风险更高，分派收益中可能包含本金偿还，实际收益低于表面分派率。

  
  

②市场流动性风险

REITs二级市场流动性较低，部分产品溢价率超过50%，价格波动剧烈，尤其在政策调整或市场情绪变化时易引发抛售。

③政策与监管风险

• 税收优惠、发行规则等政策调整可能直接影响REITs估值。例如，若政策收紧资产证券化要求，部分项目可能无法达标。

• 国际经验显示，美国REITs市场曾因监管法案调整引发机构投资者占比大幅波动。

  
  

④ 行业与资产形态风险

• 新兴行业REITs（如新能源、冷链物流）：成长性高但基础性弱，易受技术变革或需求波动冲击。

• 无形资产类REITs（如特许经营权）：经营权期限有限，到期后价值归零，需警惕剩余期限风险。

  
  

⑤与可转债的风险对比

• 可转债风险：主要集中于信用风险（发行人违约）和利率风险，且具有债底保护，下行空间有限。

• REITs风险：无固定收益保障，风险来源多元（运营、政策、流动性等），且部分产品杠杆率较高，波动性显著大于可转债。

三、谁在买REITs？

1. 机构投资者占据主导地位

中国REITs市场以机构投资者为核心，其参与比例远超个人投资者：

• 战略配售机构（战配）：占比约34.2%，主要包括券商（31%）、保险（22%）和国资（20%），三者合计占战配总额的74%。

• 网下机构投资者：占比15.6%，多为基金、私募等专业投资机构5。

• 原始权益人：通常为资产持有方（如房企、基建公司），占比43.5%，但这一比例预计将逐渐下降。

  
  

2. 不同类型机构的偏好差异

• 券商：偏好非租赁型REITs（如交通基础设施、无形资产类），追求短期收益和高波动性机会。

• 保险资金：青睐租赁型REITs（如保障房、消费基础设施），因其稳定的现金流和保值属性符合险资长期配置需求。

• 国资机构：侧重固定资产类REITs（如能源基础设施、园区），偏好行业基础性强、政策支持明确的领域。

  
  

3. 个人投资者参与度低

公众投资者仅占6.7%，主要因REITs的复杂性和流动性限制，且战配阶段77.77%的份额被机构锁定，个人投资者更多通过二级市场间接参与。

四、散户投资REITs怎么控制风险？

（一）、选项目：像挑房子出租一样严格

1. 只选“能收租”的类型

   
   

• 保障房REITs：比如北京、上海的保障房，租客是政府或国企，租金按月到账（如华夏北京保障房REIT，出租率常年98%以上）。

• 仓库REITs：电商物流仓库，租给京东、顺丰这种大公司（如中金普洛斯REIT，平均租约5年以上）。

• 高速路REITs：选经济发达地区的老牌高速，比如沪杭甬高速（日均车流30万辆，比新高速稳得多）。

  
  

2. 打死不碰的雷区

• 经营权快到期：比如某高速REITs经营权剩8年，到期后资产归零，每年分红里其实在还你本金。

• 虚高分红陷阱：表面分红率8%，但现金流只够覆盖分红的1.1倍（覆盖率＜1.2倍=危险信号）。

• 政策高风险行业：比如新能源充电桩REITs，万一政府补贴取消，分分钟亏钱。

  
  

（二）、看价格：别当冤大头

1. 算清楚真实价值

• 每只REITs都有基金净值（NAV）。

• 举例：某产业园REITs净值3元/份，如果市价炒到4.5元，溢价50%——这就是泡沫，别买！

• 安全线：溢价超过20%的REITs，风险大于机会。

  
  

2. 上市首日别上头

• 2023年REITs首日平均涨20%，但之后3个月跌了15%。

• 正确操作：打新中签的，首日涨超15%就卖掉；没中签的，等上市1个月后再看。

  
  

（三）、分散买：鸡蛋分10个篮子

1. 单只REITs别超过5%

• 如果你有10万本金，每只REITs最多投5000元。

• 案例：小白买了5只REITs各5%，其中1只暴雷亏30%，总损失仅1.5%（=5%×30%）。

  
  

2. 类型对冲搭配

• 老基建：高速、电站（政策风险低）

• 新基建：物流园、IDC数据中心（收益高但波动大）

• 稳收租：保障房、仓储REITs（年波动率约10%）

• 博增长：环保、数据中心REITs（年波动率25%，但可能赚超额收益）

• 60%稳收租+40%博增长

• 70%老基建+30%新基建

  
  

（四）、盯数据：每月必做3件事

1. 查底层资产健康度

• 仓库REITs：看出租率（低于90%预警）、租金涨跌（合同是否每年涨3%）。

• 高速REITs：对比车流量（如节假日数据是否下滑）、维修成本（养护费是否超预算）。

  
  

2. 跟踪机构动作

• 险资撤退：比如某REITs被中国人寿连续2季度减持，可能预示长期价值下降。

• 原始股东减持：若原始权益人（比如房企）抛售，可能对新项目注入失去信心。

  
  

3. 政策预警信号

• 税收变化：如果REITs分红税从免税变成收10%，实际收益立马缩水。

• 扩募新规：如果要求原始股东必须持有20%以上，说明监管在防圈钱跑路。

  
  

（五）、交易纪律：散户最容易亏钱的3个坑

1. 把REITs当股票炒

• 错误操作：天天看盘，涨3%就追，跌5%就割。

• 正确做法：设定目标收益率（比如年化8%），不到目标不卖，吃分红+长期增值。

  
  

2. 误信“高分红”

• 案例：某高速公路REITs宣传分红率8%，但其中4%是还你本金，真实收益只有4%。

• 避坑方法：看招募说明书里的“现金流分派率”，减去本金偿还部分。

  
  

3. 盲目抄底

• 血泪教训：某环保REITs从5元跌到3元，散户以为便宜狂买，结果跌到2元（因项目污染被整改）。

• 正确抄底：只有满足两点才考虑——①溢价率＜10%；②底层数据连续3个月好转。

  
  

（六）、终极总结：一张表搞定REITs风险控制

我感觉REITs还挺复杂的，风险也不小，就当是多了解一个投资工具吧。