房地产板块见利好没反应，大盘回调与期指交割日没有关系

韩忠益（风雨）

本周三，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

笔者的解读是，此番削减购房税，目的是为了加大财政支持力度以重振房地产市场，可是，周四二级市场上房地产板块没有像过去一样，遇到政策性利好会反弹一下，而是继续在低位起起落落，当天整个房地产板块下跌3.48%，第二天，也就是周五，继续下挫3.3%。为什么走势会这样羸弱呢？

笔者总结一下，大概有这么几个原因，一是市场需求不足‌：城市化进程接近尾声，人口出生率下滑，房产数量已经超过城市人口实际需求。有一个数据可以佐证，近年来，在学前教育方面，学龄人口持续回落，幼儿园数量连续两年减少。根据教育部公布的2023年全国教育事业发展统计公报，去年全国共有幼儿园27.44万所，比上年减少14808所，下降5.12%。学前教育在园幼儿4092.98万人，比上年减少534.57万人，下降11.55%。人口减少若形成趋势，造那么多房子给谁住？二是经济增长速度放缓，导致年轻人就业压力大，收入来源少。口袋没钱，动辄几百万，上千万一套的房子，只能在梦中拥有啦；三是相对于股票来说，作为高净值资产，房屋的流动性较差，难以在理想价格出现时套现。未来数年，只有具有流动性的资产才是优质资产，这显然会限制房产市场的活跃度‌。而且眼下国家侧重于资本市场发展，一些利好的不断出台显示相关制度建设已经初见成效‌，大A每天一两万亿交投量，令股市这个充满无与伦比流动性的市场比楼市更有魅力。长期来看，股权投资收益肯定高于不动产投资，只要你真正具备长期投资能力，就一定能获得更高收益。美国纽约大学的报告指出：在全球高收入人群中，投资有一半的钱在股权里面。在股权投资里面，投资越多的人，资产风险越小，经历的过程也多是从低比例股权投资到越来越高的投资比例。四是随着土地财政收入逐年下降，征收房产税的呼声越来越高，这增加了持有房产的潜在成本，使得投资者对手里的房产也是疑虑重重；五是投资的规律就是买涨不买跌，尽管有不少城市优化调整了楼市政策，但更多情况是房价依然滞涨甚至不涨反跌，令市民观望情绪难消。

综上所述，不断出台刺激房地产政策，在笔者看来，这是一种救市举措，目的是延续房地产市场的调控政策‌，防止房价出现大起大落，传达的是现阶段促进房地产市场止跌回稳的决心。这样的政策出台，既有背景也有要求，就是不仅仅希望房地产市场逐渐回暖，也是期待开发商们能根据市场出现的新情况，调整经营策略‌，避免再度盲目扩张，当然更是对购房者理性购房的一种警示，未来一定要根据自己的实际情况做出购房决策‌。所以看上去楼市政策利好不断，房价不见起色似乎难以理解，其实这里牵涉多重角力因素，没有看上去那么简单的，降低购房交易成本后，还要看房地产销售数据能不能快速修复。拉回到二级市场角度观察，房地产板块始终不见连续走强，恰恰是因为值得投资的板块或者说赛道还有很多呢，哪里轮得到房地产板块。未来二十年，新的产业如人工智能、大数据、云计算、物联网、生物科技、航空航天等都将会得到大力发展，资金更愿意呆在那些充满希望和潜力的优质（新质生产力）板块里。

下周行情展望：

本周沪深两市走势三阴两阳，重心下移。有人说，罪魁祸首就是周五有期指交割日，所以本周四大A击穿了3400点整数关和10日线支撑位。其实，公平地说，从今年年初到现在，已经出现了10个股指期货交割日，这10个期指交割日里，只有1月19日和4月19日大盘是微跌的，其他8个交易日大盘都是上涨的，上涨概率高达80%。在8次上涨中，10月18日的涨幅最大，当天大盘大涨92点，涨幅接近3%。所以不能股指一下跌，就在期指上找茬。而且，也不是只有大A走势这么不给力，周边股市也是波动加剧。在特朗普赢得大选后，外界普遍预测，其经济政策可能会使美国通胀降温速度放缓或转而升温，而这一背景可能令美联储放缓其原定的降息节奏，或是缩小降息幅度。这可能会令美国与他国利差收窄的步伐放慢，从而进一步削弱他国竞争力。大A和周边股市一样度过一个波动中见回踩的交易周。

技术上，沪指从3152点反弹至3509点，回踩黄金分割线0.382幅度很正常，下面看3322点是不是有强支撑，目前中长期均线多头排列强劲，大部分个股上升通道依然清晰可见，KDJ的J值已经回落到低位区，只要万亿量能持续不减，就不能说本轮反弹行情已经夭折。

下周看好的板块有：通信服务、互联网传媒、交通运输、影视动漫、教育、游戏、消费电子和国防军工。