但进入11月以来，广州新增首套房商贷利率做出上调，目前为3%。另外，武汉首套房商贷利率也出现上调情况，贷款利率为3.1%。

据测算，如果首套房贷100万元，贷款期限为25年，以3.1%贷款利率计算，相比2.9%的贷款利率月供利息多出100多元。

首套房商贷利率恢复至3%及以上

银行三大指标将调整

11月6日，有媒体报道，从11月7日开始，广州新增商业住房贷款利率将执行3.0%的下限。

到11月7日，有地方媒体报道，武汉市新增首套房商贷利率自11月4日起已经执行3.1%的利率下限，之前为2.9%。

首套房商贷利率的调整不仅影响购房者的月供利息，还将影响商业银行的主要财务指标，其中净息差、净利差和生息资产收益率均会受到影响。

一般而言，当贷款利率下降、存款利率不变时，银行的贷款利息收入会减少，这会导致净利差缩小以及净息差走窄，进而影响银行的盈利能力。同样，也会导致银行的生息资产收益率下降。例如，2024年初至今，LPR（贷款市场报价利率）经历了两次下调，这直接导致了银行生息资产收益率的下降。

在今年公布三季报净息差情况的23家上市银行方面，今年以来的利率下行均对净息差和净利差指标产生重大影响（见表1、表2）。

表1  23家上市银行历年三季报净息差情况

数据来源：Wind

表2  23家上市银行历年三季报净利差情况

数据来源：Wind

通过表1和表2可以发现，在贷款市场报价利率（LPR）实现三连降的情况下，23家银行净息差和净利差全部同比下降，其中交通银行三季度净息差低至1.28%，宇宙行工商银行为1.43%。净息差较高的是地方银行常熟银行，为2.75%。净利差最低的是民生银行，为1.28%。

因为三季报银行基本不公布生息资产收益率情况，以今年中报数据为例（见表3），23家银行生息资产收益率同比全部为下降。

表3  23家上市银行历年中报生息资产收益率情况

数据来源：Wind

宇宙行或受益房贷利率上调

仅从净息差角度而言，监管标准底线是1.80%，但目前能满足此标准的银行并不多，比如宇宙行工商银行以及交通银行、中国银行、建设银行，净息差均在1.52%以下。

在新增首套房商贷利率从低水平的2.85%~2.9%回升至3%以上，银行净息差和净利差情况会否有较大转变？

根据今年中报，个人住房贷款3000亿元以上的银行中，建设银行和工商银行规模均在6万亿元以上（附图）。

附图 2024年中报个人住房贷款3000亿元以上的环比减少的上市银行（单位：亿元；%）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

以工商银行为例，上半年，利息净收入3139.50亿元，同比下降6.8%。利息收入7210.53亿元，增长3.5%；利息支出4071.03亿元，增长13.2%。公司在中报中解释称：“受贷款市场报价利率（LPR）下调、存量房贷利率调整、存款期限结构变动等因素影响，年化净利息差和净利息收益率分别为1.24%和1.43%，同比分别下降28个基点和29个基点。”

在7月LPR继续下调之后，工商银行三季报显示，前三季度，工商银行利息净收入下降4.94%至4767.32亿元。从第三季度单季来看，第三季度工商银行利息净收入1627.82亿元，同比下降1.07%，但环比上升6.71%。第三季度其利息收入353亿元，同比减少1.99%；利息支出1906.44，同比减少2.76%。

整体来看，工商银行受利率下调的不利影响实际是在减弱当中。在首套房商贷利率恢复至3%及以上的情况下，包括工商银行在内的银行的净息差和净利差以及生息资产收益率都将有一定修复。

另外，工商银行在今年中报中指出，“个人贷款方面，制定二手房交易全流程服务方案，推动二手房贷款稳定增长，加快房抵组合贷款拓展，更好满足个人住房、经营、消费需求。”在今年9月和10月房地产市场无论是新房销售还是二手房销售都有较好回暖的情况下，工商银行今年全年的个人住房贷款规模相比2023年末不排除重现增长的可能。

更重要的是，工商银行等银行的利润表也将有一定修复。以工商银行三季报为例，其4767.32亿元利息净收入占6264.22亿元营业收入的76.1%，该占比越高则利润会较高，当前占比对比去年三季报的77%水平相差0.9个百分点。工商银行2023年归母净利润同比微降，而今年可以期待该指标表现为微增。

（友情提示：本文只做分析研究，不做投资建议。）