【申万宏源：房地产政策效果难持续 关于收储的中期效果还有很多疑问】

申万宏源指出，房地产刺激政策集中落地，短期地产销售可能有一定改善。但不要怀疑，房地产政策效果持续，是当前最难发酵的宏观预期。市场对已兑现房地产政策的效果有怀疑，但对后续政策持续刺激仍有期待。地产股的高弹性与低持仓直接相关，未来一段时间政策催化密度下降，股价阻力增加是大概率。

房地产刺激政策集中落地，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。但关于政策效果的持续性，我们想分享两点冷思考：1． 房地产销售持续改善，销售向投资的传导，可以说是当前最难发酵的宏观预期。中国经济老范式向新范式过渡，主要矛盾缺失，中国经济持续超预期改善的乐观预期难发酵。目前，股价的关键影响因素还是政策催化密度。在政策集中催化后，未来一段时间是政策效果观察期，地产股价阻力增加是大概率。

2． 房地产收储的中期效果还有很多疑问：收储的范围、资金来源、定价、项目回报率都有待明确。高定价收储，更有利于缓和房企经营压力，但项目回报率也会被压缩，收储后政府的经营可能面临更大的亏损风险。而收储如果定价在保障项目回报，会使得房企经营依然捉襟见肘，收储就难以起到重启房地产销售投资循环的效果。另外，如果大量收储，可能会改变租房市场的供需格局，对后续刚需住宅需求也可能有一定抑制作用。收储全面铺开的前提，是居民安居需求和改善性需求一定程度上分开，居民预期、房企开发的重点，都需调整。这也决定了，关于收储的乐观预期发酵，不是一片坦途。