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这次不一样！房价要见底了
薛洪言
/ 05月18日 14:18 发布昨日，重磅地产政策密集出台，几乎是应出尽出。受消息刺激，A股房地产板块掀起涨停潮，地产板块整体上涨7.37%，创2010年以来的次高，仅次于2022年疫情防控政策调整时指数涨幅。 本轮地产行情始于4月24日，当时市场提前交易月末会议有重磅政策出台，事后看，4月30日会议果然有重要表态，开始强调房地产去库存，没有提三大工程。之后，房地产政策密集出台，支撑地产板块震荡向上。 4月24日至5月17日，A股房地产板块累计上涨28.3%，领先第二名建筑材料板块14.6个百分点，领先沪深300指数23.4个百分点。都说股市是基本面的晴雨表，现在看，A股市场投资者已经用真金白银投票，来看好地产基本面反转逻辑。 
最近几年，地产政策陆续出了很多，从房价走势看，效果并不理想。这一次，下调首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、3000亿保障性住房再贷款，叠加前期各大城市纷纷取消限购政策、购房以旧换新政策试点、高库存城市暂停供地要求等，房价就能企稳了吗？ 我们可以肯定地说，房价要企稳了，这个时候，投资者也好，购房人也好，都不应再悲观了。 原因不在于将首付比例调降至15%，或3000亿再贷款能发挥多大兜底作用，而是近期一系列政策本身，表明了政策层稳房价、稳地产的决心。 在市场经济环境下，只要政府有决心，就没有什么价格趋势是不能逆转的。3000亿不行，有5000亿，5000亿不行，还有1万亿，只要下定决心，舍得拿钱，总能大力出奇迹。 远一点的案例，有2008年次贷危机，中国靠4万亿走出困境，美国靠天量QE 成功突围；近一点的案例，有过去几年的新冠疫情，欧美国家靠财政撒钱，经济非但没有停摆，反而因吃药过量而产生通胀过热问题。 我国的房地产市场也不例外。此前地产政策之所以不给力，很大程度上是政策端一直对地产周期持相对乐观态度，认为不至于这么差，不敢太用力，总担心一用力、就过热。 结合2022年以来的政策来看，虽然房价一直在跌，刺激政策陆续在出台，但一直到2023年7月，会议才首次定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，会议文件中首次去掉了“房住不炒”的表述。不过相关政策措施仍偏保守，围绕放松限购展开，“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。 从之后的政策看，主要围绕对此前限购限贷政策松绑、下调房贷利率、提高公积金贷款额度等展开，力度不够，并未逆转房价下行趋势。 截至2024年4月末，我国二手房出售挂牌价指数仍处于下行通道，且斜率陡峭。另据统计局数据，4月70个大中城市新房销售价格环比下跌0.6%，二手房价格环比下跌0.9%，环比跌幅均创近年来新高。4月商品房销售面积、销售额同比分别下降22.8%、30.4%，降幅均较3月扩大4.6个百分点。 
短期房价走势取决于供需结构。受益于保交楼政策的强力推进，当前我国商品房住宅待售面积（已建成未出售）处于阶段性高位；二手房来看，投资性需求消失，投资性住房的抛售增大。新房和二手房供给增大，潜在购房人买涨不买跌，仍倾向于观望，供大于需，房地产价格短期难以企稳。 2024年4月末，我国商品房住宅待售面积3.9亿平方米，同比增长24.5%，绝对值处于历史高位，仅次于2015和2016年水平。高库存叠加低需求，成为房价跌跌不休的主要原因。 
所以，要想稳住房价，需要从供需两侧发力，现阶段尤其要消化高库存，使供需在低水平上重新平衡，则价格不愁不稳。 今年4月30日会议，首次提出“统筹究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，开始强调地产去库存导向。当政策端下决心去库存时，距离房价企稳也就不远了。 消化库存，最有效的策略就是刺激需求。近期，成都、长沙、杭州、西安等城市相继发文，全面取消住房限购政策；北京、深圳也对限购政策做了优化。据统计，当前国内仅北上广深、天津及海南仍存在局部限购政策，预计后续也会进一步放宽，国内房地产市场正步入无限制买房的新时期。再加上昨日降首付比例、降贷款利率等系列政策，尤其是央行将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，稳房价、稳地产的政策决心已不容质疑。 这种情况下，继续悲观显得不合时宜。 当然，房价企稳需要一个过程，以库存的充分消化和供需结构再平衡为前提，不是今天出政策，明天就企稳，没那么快；同时，房价企稳并非所有房子都不跌，而是站在全国统计的层面，房价指数保持平稳即可。 一方面，当前库存高企，供需再平衡需要时间。经测算，我国商品房中长期面积需求中枢约为10亿平米/年（详见附注），2023年实际销售11.17亿平方米，2024年大概率能回落到长期中枢以下。但2010-2023年均销售14.13亿平方米，矫枉需要过正，钟摆经过中心点，需要向另一个极端靠拢一下。同时，据中原地产数据，当前我国一线城市租售比在1.5%左右，二线城市租售比也不到2%，低于长期国债利率，对房价的支撑作用有限。 所以，我们认为房价要企稳了，不是在当前价格下企稳，而是结合政策决心和力度看，房价企稳具有了可见性。正是有了这种可见性，资本市场才会大局买入地产股，提前交易地产触底逻辑。 另一方面，宏观平稳之下，不排斥微观的波涛起伏，所以，有些房子该跌还是会跌。反过来说，不要看到有房子下跌就质疑政策的有效性，政策只管宏观和大面，管不了一个小区。房地产并非同质化的工业化商品，严格说来，每一栋房子都是独一份，位置、户型、周边的资源配套、小区物业管理、社区氛围等等，找不到一模一样的房子。这就决定了房地产市场天然存在大分化的基础。 在这个意义上，政策底已现，整体层面看，地产的价格底已经不远了。但具体到特定城市、特定小区，仍然要具体问题具体分析。 回到A股地产板块投资，市场已提前交易房价触底预期，近期房地产板块涨幅较高。从周五行情看，板块内出现个股批量涨停潮，进入加速上涨期。板块行情一旦进入加速上涨期，也就进入鱼尾阶段了。鱼尾很肥美，但多刺，容易被扎到。 对于已经上车的投资者，应耐心等待行情走完；对于还没上车的投资者，房地产板块已经不够友好，胜率和赔率开始看不清了，此时上车，与无异，可能赚，可能亏。 更好的策略是等待回调。从政策密集出台，到地产成交回暖、房价出现触底迹象，中间需要时间，行情常常超前反应基本面，短期涨得太快，是要跌回来的。 既便是仍看好地产链行情，从操作的角度，也应逢调整买入，而非追高布局。 附注1：2022年以来房地产调控思路演变 1、2022年4月会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2、2022年7月会议：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 3、2023年4月会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 4、2023年7月会议：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。（此次会议是自2016年以来，首次未提“房住不炒”字样） 5、2023年12月经济工作会议：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 6、2024年3月政府工作报告：标本兼治化解房地产地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定……优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展……适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 7、2024年4月会议：要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。（此次会议没有出现“三大工程”字样） 8、2024年5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；联合国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 9、2024年5月17日国务院政策例行吹风会：央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。（标志着“房产收储”正式拉开序幕） 附注2：我国商品房中长期销售中枢面积测算 格雷厄姆说，“市场短期是投票机,从长期来说,却是一个称重器。”地产市场大体类似，短期或许会因为投机性需求的扰动而大起大落，最终还是会向真实性需求回归。通过测算未来地产潜在需求中枢，我们就能判断出本轮中国地产下行空间，并大致预测未来发展前景。 就积极因素而言，尽管地产供给早已过剩，未来仍会持续产生新增住房需求，一方面，现有存量住房会逐渐折旧、损毁，要新建住房予以替换；另一方面，随着居民生活水平的提高，越来越多的居民会向城镇集中，并且人均居住面积也会越来越大，这些都是地产的重大利好。 就消极因素而言，地产已经过渡到“以需定价”阶段，未来需求的关键在于人口的增长，鉴于我国人口数量早已触顶回落，步入下降阶段，预计人口减少将成为地产需求的最大拖累。 针对以上分析，我们作出四大假设： 1、城镇化率提升：当前中国城镇化率为66.16%，发达国家城镇化率平均在80%左右； 2、居住空间改善：当前人均住房面积大约31.6㎡，相较发达国家人居40㎡有较大差距； 3、旧房改造升级：按照70年使用寿命计算，每年折旧约1.5%，需要新建住房替换； 4、人口数量减少：根据联合国估计，至2025年，我国人口数量将下降至13.6亿人。 由此，我们可以自2050年向后倒推，计算出每年的新增住房需求： 新增住房需求计算表 
注：因存量住房数据截至2022年底，故以2022年为计算起点
这样来看，每年新增住房需求中枢大概在10亿平米左右，这与市场上绝大部分机构9—12亿平米的估计相近，也与万科董事会主席郁亮此前观点大致相同。
根据国家统计局数据，2023年商品房销售面积11.2亿平方米，，同比下降8.5%，地产销售向下空间逐渐压缩至极致，继续大幅下滑的可能性并不大。
【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本文所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。】
本文由“星图金融研究院”原创，作者为星图金融研究院研究员薛洪言、付一夫、武泽伟、黄大智。
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