一，全面取消限购时代总体已经到来

最近一段时间，整个房地产市场，最大的消息来自于成都。从4月29号起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；全市范围内住房交易不再审核购房资格，相当于全面放开了限购。

这具有非常强烈的风向标意义。因为根据统计的70个大中城市数据，成都是整个2023年房价涨幅最高的城市，包括新房和二手房都是如此，在全国一片下跌的大行情中，成都不仅逆势上涨，而且涨幅是第一，超过了一线城市的北京、上海、深圳这些地方。如果成都如此强势的表现，都撑不住要放开限购了，那么一线城市还远吗？

5月9日，杭州全面取消限购，而且买房落户，诚意满满。杭州是江浙最具活力的城市，每年还有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消了限购，西安是过去西部人口流入最多的城市。房地产形势可见一斑。

近期一二线城市加大了放松限购的步伐，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，成都全面取消限购。有的一步到位，有的扭扭捏捏。

本周末，的标题耐人寻味——《杭州西安全面取消限购，意味着什么？限购时代要结束了？》，截至5月9日，全国24个城市全面取消限购，目前仅北京、上海、广州、深圳、天津以及海南省还未全面解除限购。）

在这样的预期下，最近一段时间我们的房地产板块集体暴涨，20多家房地产上市公司涨停，万科也一度涨停，本周四，港股万科继续涨13%。

二，取消限购救得了房地产吗？

那么，这些放松限购政策的效果如何呢？从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市来看，短期脉冲后市场仍然疲软。可见，不能对放松限购有太大指望。

5月10日晚间，中国人民银行发布《2024年第一季度中国货币政策执行报告》，给出了下一阶段货币政策、存款利率、房地产金融、长期国债收益率等热点问题的新判断。房地产金融政策方面，报告提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。

三，地产反转时刻到了吗？

反转有两层意思，一个是行业的反转、一个是股价的反转、行业来源于供求关系的变化、政策的推动。股价可以先于行业亦可能晚于行业，主要取决于筹码结构和做多动能。

从行业来看，先看土地供应。今年全国的拿地量不可谓不凄惨，自地产90年代商业化以来，从未有过如此惨淡的情况，除了上海、杭州、成都、西安、合肥等少数城市外，其他城市包括南京、苏州等几乎寸地未卖。核心原因是什么？是房地产企业没钱了。

房地产的投资资金主要来源于2个方面。一是融资的钱，这方面基本被掐死，以前靠滚雪球做大的房企全部爆雷一个不剩，从去年开始，仍有钱进行投资的仅剩部分超大型央企及地方国企。地方国企在经历了23年一轮无差别的托底出让地块疏解地方经济困难后，口袋基本被掏空；大型央企，部分激进代表的如保利、厦门三宝、华发，23年投资较为激进也没钱了。相对稳健的如招商、中海，有钱但在全国范围内暂时暂停了投资。

第二个方向，资金来源于销售回款。稳健型房企，开发贷款仅用于覆盖工程款，量入为出。但是全国的地产销售情况，非常不乐观。现下销售的主要对手盘是二手房，全国二手房降幅基本上30-40%。3年前部分核心城市倒挂情况已经荡然无存，而能走起来量的项目基本上是出现较大折扣的，折扣热潮过了，去化又会回到起点。初略估计，我认为今年全年全国房地产销售的真实数据上，应该有总量30-40%左右的降幅、不可谓不高。

四，聊聊政策

近期房地产的大涨，核心是政策。全国范围的放开限购+因城施策的购房补贴和监管。我们看政策，首先要看政策核心是扶持谁？我认为不是房企，主要是两个方向：第一个是为了避免地产硬着陆带来的zf财政及金融稳定性破坏、第二是为了保交楼保民生。自20年一来，地产百强几乎有60强民企全部暴雷，zf亦没有选择去救。

放开限购带来的不是总量上的机会，是重点城市核心板块结构上的机会，是结构性的变化。zf没有选择土地财政，而是发行特别国债来消解地方债务，将此前开发商与zf牢牢绑定的状态松绑，这也恰恰说明了发力点不是地产。

后续还会有其他利好么？我认为还会有、但是没有什么关键性的措施。房地产的走势是地位稳定，zf的核心思路是托而不举。土地财政的依赖将被逐渐消解。

五，谈房企盈利

这里关注2个逻辑就是了。一、地产在开发的项目，确认收入利润要往后2-3年，今年确认的利润，应该是22年的情况。二、作为超大现金流行业，融资利率对于地产利润影响极大。

部分房企今年Q1利润的稳定，无外乎是这两个因素，24年的低融资成本+21-22年项目结转利润。那么在之后三年，报表只会越来越差。不可能反转。

六，筹码结构

总的来看，大A应该没有比目前房地产行业筹码结构更好的方向，这也是目前地产反弹的主要原因。

七，谈谈机会和标的

上面我们说了，地产远未到反转的时刻，但是低位稳住了。而政策带来的核心城市结构上的机会、而非总量机会。有能力盈利并持续经营的，是融资成本极低，前两年守住投资定力的房企。有以下观点：

1、不看好和zf深度绑定的地方国企，两年来强制性非市场化的托地，严重恶化了这些企业的经营状况

2、不看好所有民企。

3、不看好近两年高度扩张的企业，典型如保利、厦门国贸、厦门建发、珠海华发、象屿

4、不看好项目布局不在核心城市的地产。我说的核心城市，全国只有10个，北京上海深圳合肥西安成都长沙杭州苏州南京。

免责申明：这是个人操作记录，仅供学习交流，不构成 投资建议，最终是否买卖自己定，盈亏自负！