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地产远未到反转的时刻,但是低位稳住了

大铭法度   / 05月13日 08:44 发布

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一,全面取消限购时代总体已经到来

最近一段时间,整个房地产市场,最大的消息来自于成都。从4月29号起,成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房,由企业自主销售;全市范围内住房交易不再审核购房资格,相当于全面放开了限购。

这具有非常强烈的风向标意义。因为根据统计的70个大中城市数据,成都是整个2023年房价涨幅最高的城市,包括新房和二手房都是如此,在全国一片下跌的大行情中,成都不仅逆势上涨,而且涨幅是第一,超过了一线城市的北京、上海、深圳这些地方。如果成都如此强势的表现,都撑不住要放开限购了,那么一线城市还远吗?

5月9日,杭州全面取消限购,而且买房落户,诚意满满。杭州是江浙最具活力的城市,每年还有20-30万的人口流入。同日,西安也全面取消了限购,西安是过去西部人口流入最多的城市。房地产形势可见一斑。

近期一二线城市加大了放松限购的步伐,北京放松了五环外,深圳放松了非核心区,成都全面取消限购。有的一步到位,有的扭扭捏捏。

本周末,的标题耐人寻味——《杭州西安全面取消限购,意味着什么?限购时代要结束了?》,截至5月9日,全国24个城市全面取消限购,目前仅北京、上海、广州、深圳、天津以及海南省还未全面解除限购。)

在这样的预期下,最近一段时间我们的房地产板块集体暴涨,20多家房地产上市公司涨停,万科也一度涨停,本周四,港股万科继续涨13%。

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二,取消限购救得了房地产吗?

那么,这些放松限购政策的效果如何呢?从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市来看,短期脉冲后市场仍然疲软。可见,不能对放松限购有太大指望。

5月10日晚间,中国人民银行发布《2024年第一季度中国货币政策执行报告》,给出了下一阶段货币政策、存款利率、房地产金融、长期国债收益率等热点问题的新判断。房地产金融政策方面,报告提出,因城施策精准实施差别化住房信贷政策,更好支持刚性和改善性住房需求,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,促进房地产市场平稳健康发展。


三,地产反转时刻到了吗?

反转有两层意思一个是行业的反转一个是股价的反转行业来源于供求关系的变化政策的推动股价可以先于行业亦可能晚于行业主要取决于筹码结构和做多动能

从行业来看先看土地供应今年全国的拿地量不可谓不凄惨自地产90年代商业化以来从未有过如此惨淡的情况除了上海杭州成都西安合肥等少数城市外其他城市包括南京苏州等几乎寸地未卖核心原因是什么是房地产企业没钱了

房地产的投资资金主要来源于2个方面一是融资的钱这方面基本被掐死以前靠滚雪球做大的房企全部爆雷一个不剩从去年开始仍有钱进行投资的仅剩部分超大型央企及地方国企地方国企在经历了23年一轮无差别的托底出让地块疏解地方经济困难后口袋基本被掏空大型央企部分激进代表的如保利厦门三宝华发23年投资较为激进也没钱了相对稳健的如招商中海有钱但在全国范围内暂时暂停了投资

第二个方向资金来源于销售回款稳健型房企开发贷款仅用于覆盖工程款量入为出但是全国的地产销售情况非常不乐观现下销售的主要对手盘是二手房全国二手房降幅基本上30-40%3年前部分核心城市倒挂情况已经荡然无存而能走起来量的项目基本上是出现较大折扣的折扣热潮过了去化又会回到起点初略估计我认为今年全年全国房地产销售的真实数据上应该有总量30-40%左右的降幅不可谓不高

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四,聊聊政策

近期房地产的大涨核心是政策全国范围的放开限购+因城施策的购房补贴和监管我们看政策首先要看政策核心是扶持谁我认为不是房企主要是两个方向第一个是为了避免地产硬着陆带来的zf财政及金融稳定性破坏第二是为了保交楼保民生自20年一来地产百强几乎有60强民企全部暴雷zf亦没有选择去救

放开限购带来的不是总量上的机会是重点城市核心板块结构上的机会是结构性的变化zf没有选择土地财政而是发行特别国债来消解地方债务将此前开发商与zf牢牢绑定的状态松绑这也恰恰说明了发力点不是地产

后续还会有其他利好么我认为还会有但是没有什么关键性的措施房地产的走势是地位稳定zf的核心思路是托而不举土地财政的依赖将被逐渐消解


五,谈房企盈利

这里关注2个逻辑就是了地产在开发的项目确认收入利润要往后2-3年今年确认的利润应该是22年的情况作为超大现金流行业融资利率对于地产利润影响极大

部分房企今年Q1利润的稳定无外乎是这两个因素24年的低融资成本+21-22年项目结转利润那么在之后三年报表只会越来越差不可能反转


六,筹码结构

总的来看大A应该没有比目前房地产行业筹码结构更好的方向这也是目前地产反弹的主要原因。

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七,谈谈机会和标的

上面我们说了地产远未到反转的时刻但是低位稳住了而政策带来的核心城市结构上的机会而非总量机会有能力盈利并持续经营的是融资成本极低前两年守住投资定力的房企有以下观点

1不看好和zf深度绑定的地方国企两年来强制性非市场化的托地严重恶化了这些企业的经营状况

2不看好所有民企

3不看好近两年高度扩张的企业典型如保利厦门国贸厦门建发珠海华发象屿

4不看好项目布局不在核心城市的地产我说的核心城市全国只有10个北京上海深圳合肥西安成都长沙杭州苏州南京



免责申明:这是个人操作记录,仅供学习交流,不构成 投资建议,最终是否买卖自己定,盈亏自负!