在房地产销售市场凯歌高奏的建发房产，遇上了一些“杂音”。

近期，建发房产开发的上海“苏河望”楼盘临近交付，本该欢天喜地收房的业主们去进行了一次预看房，看完以后，彻底“怒了”。

据不少业主在网上发出的预看房视频和图片，从外立面到室内，从公共配套设施到所用的材料等，业主们晒出的“实景”，让人很难相信这是曾经以质量闻名的建发房产的“作品”。··

此外，交付质量令人担忧之外，追溯该项目的建造成本等问题，还涉及实际成本与投资总额不符等疑点。

今年以来，建发房产在低迷的楼市环境中显得格外耀眼。其销售额继2022年首次挺进全国房企TOP10之后，今年前11个月，排名再往上攀升至第8位。

不过在销售额高歌猛进时，关于其质量问题的吐槽甚至投诉也多了起来。

今年10月，位于上海普陀区的苏河望项目开展了“预看房”活动，但随后不久，在不少网络平台上都能看到“苏河望”业主们发出的图片和视频，纷纷吐槽其质量配不上房价，要知道，这可是超过10万/平方米的“豪宅”。

据业主提供的苏河望楼盘预看房户内照片：施工工艺粗糙不说，房内还普遍存在漏水、墙体不直等问题。很多地方水电未通、装修也没完成，显然是尚未完工的状态。此外，小区公共区域的大堂、边门、儿童乐园等，都与宣传资料相距甚远。

据网络上的业主们反馈，这次苏河望楼盘的预看房流程也并不合规。不仅小区完成度较差，也没有所谓“验收报告”。开放商甚至没有给出造成种种问题的明确原因以及对应的维修方案。

更令业主们不放心的是，开发商虽表示会修补，但不会再安排下一次“预看房”。他们不由得担心，等到正式交房时如果质量仍然不过关又该如何是好？而像外立面严重不平整、建筑主体多处漏水、室内严重渗透发霉，以及外墙大面积使用存在安全隐患的EPS泡沫材料等问题，能否得到彻底整改？

事实上，苏河望恐怕只是近段时间建发股份旗下房产项目出现质量问题的缩影。据媒体报道，江苏太仓建发泱著、广西南宁五象建发印月、宁波建发春江悦等楼盘均被曝出了关于质量方面的问题。

通常情况下，楼盘出现质量问题，很大可能是开发商为了降低开发成本而进行了“减配”。以“苏河望”为例，其土地来自于建发房产于2021年2月与融创联合以64.52亿元竞得的普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，该项目过会价格达10.16万元/平方米，溢价率超过30%。

或许正是过高的地价造成了建发房产的成本压力，因而在后期建造时很可能面临着无利可图的境地。

建发房产是厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）旗下子公司。透过建发股份的历年财报，可以一窥建发房产在建设房地产项目时的投资和收益情况。

仍然以“苏河望”为例，据建发股份2023年半年报，苏河望项目截止今年6月30日，预收收入总额只有73.04亿元，但开发成本的总投入已经达到77.38亿元。按这个资金回收速度，该项目于今年年末交付时，大概率会出现亏损。加上之前预看房时暴露出的诸多问题需要整改，极大可能会再度增加该项目的成本投入，从而可能进一步加大项目的亏损。

如果再细究一下可以发现，透过2021年、2022年年报以及2023年半年报，关于“苏河望”项目的总投资、实际投资和开发成本账目都对不上。

据今年半年报，“苏河望”总投资金额为79.83亿元，仅在今年上半年就投入了1.36亿元，2022年实际投资了2.51亿元，2021年实际投资了72.01亿元。据此计算，实际总投资合计为75.88亿元，此时距离项目竣工正式交付不到半年，按理说此时主要的基建、配套设施和内外装等已经完成，已经投入了绝大部分的成本。但实际投入的资金距项目规划总金额仍有近4亿元的缺口，也就是说，公司有可能减少了项目的实际总投入，即降低了成本。

另外，据历年财报，建发股份2021年、2022年、2023年半年报里列出的“苏河望”计划投资总额也一变再变。2021年，这一项目的计划总投资额是80.44亿元，2022年是79.62亿元，2023年上半年又成了79.33亿元。不断调整投资总额，或许也正说明了建发房产在开发“苏河望”项目时的“精打细算”。

而从开发成本项目上来看，疑点似乎更多。2023年半年报披露的该项目投资总额计划是77.52亿元，实际成本是77.38亿元。而按照历年累计，实际累计投资却只有75.88亿元。这意味着有1.5亿元的已列支成本，可能并没有用于项目的建设、施工，那么，这笔差额去了哪里？

据建发股份三季报，今年前三季度，公司总营收5987亿，同比增长6.04%，归属净利润124.2亿，同比增长238.52%；但扣非净利润仅21.74亿，同比变动-16.84%，也就是说，如果扣除非经常性损益（主要来自于确认将红星美凯龙纳入合并报表范围的重组收益），公司其实是增收不增利的。

从上表可以看出，建发股份的营收中，房地产业务分部今年前三季贡献营收645.6亿，净利润为30.96亿，该板块业务的净利率为4.8%。相比之下，同行中的头部房企如保利发展、万科，同期营业净利润分别为8.79%、7.24%，建发房产业务偏低的净利率，或许也从侧面印证了其偏高的土地获取成本。

值得注意的是，近一段时间以来，建发房产还在一二线城市积极拿地，据不完全统计，今年以来，建发房产已在公开市场拿下55宗土地，包括北京、上海、杭州、苏州、成都、福州、厦门等一二线城市和漳州、龙岩、宁德、丽水等三四线城市。

据建发股份投资者关系记录表内容，公司称（大举拿地）决策依据是：在做深做透城市研究和客户研究的基础上，不断优化拿地布局，聚焦重点城市和优质地段，把握核心城市的优质机会，以深耕的思维积极拓展，兼顾市场趋势和销售状况，做好流动性、安全性、盈利性，形成“优拿地-快销售-快回款”的良性循环，为后续的稳健发展奠定较好的基础。

但参考“苏河望”项目，截至今年上半年，该项目所获得收入还不足以覆盖全部成本，今年上半年能否靠剩余房源逆风翻盘？结合上述地块出让时的保障房配套建设要求，所剩余可以出售的面积恐怕已经非常少。而目前一二线城市供地大多也有配套保障房建设等要求，建发房产在大举拿地时，如何平衡拿地成本与项目盈利的博弈，恐怕仍是一个巨大的挑战。