房住不炒，高压之下，这篇文章是不合时宜的；

可房价又是真的很难下跌的，尤其是大城市。

虽然，高房价等于变相高税收，众多弊端。

比如影响消费，影响生育，增高负债牛。

比如郭表示：房地产是天朝经济的最大会犀牛。

是因为居民杠杆率已经从08年的17.9%，18年已经60%。

这一数据，国际平均为59%；新兴市场平均为39%。

可是，房价依旧很难下跌。

为什么？

因为成本上就不具备下跌空间，尤其是大城市。

1、成本不具备下降空间

之前写过如何分析地产公司的文章，里面提到过。

地产公司的主要成本有四个；

就问这四个成本，哪个是可以降低的？

材料，人工，费用（营销融资等），税收，拿地等，哪个有降价空间？

以万科为例，作为行业多轮洗牌后的稳健龙头，在深圳的项目，利润率只有4%；

而且周转速度要做到上午拍完地，下午就开工。

慢了就赔钱。

所以地产公司，高杠杆，辛苦钱，不容易。

2017年，是地产公司的风光之年，地价便宜，卖的又快又贵。

但利润率也不过8-10%。

黄金时代是20年前，利润率毛估30%左右。

未来，也就5%左右。

长沙的新规是不许超过8%，看似严格，也是合理范围内。

如今年轻的潜力黑马城市，是万亿GDP规模的西安与成都。

黑马城市，高度关注，领导火速带着政策来了。

“指导定价”。

2、都不好过

高房价，地产公司就赚大钱了？并没有。

多数地产公司，净利率只有7%左右。

只有早些年运气好，拿到好地的地产公司，尚有好日子过。

这些年地王频出，意味着拿地的价格就是高的；成本已经定局。

比如西安还算好些，给地产商留下了6%的利润率。

成都的很多地产商都是亏损的，融创也才3-4%的利润率。

房价刚要起飞，就被摁了下去。

可毕竟成本就在那摆着；真的降不下太多了。

人家是出来卖房的，又不是卖肉的。

而房价高，老百姓也不好过。

“正副”想动，也不敢动。

发展，是需要代价的。

想发展，这也是必须承受的代价。

发达国家们，也都是这么过来的。

3、乖；要听话

注意；我指的是人口净流入的大城市。

虽然，明天还要跟大家聊；为什么房价可以下跌，但是绝不能下跌。

为什么“正副”想动，也不敢动。只能曲线救国，围魏救赵，扭曲市场。

但我们依旧要乖，要听话。

房住不炒，是动了真火，也是被逼出来的。

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