开发商转型，总需要一个好的借口和方向，否则容易输的不占少数。鲁商置业以前是在山东有名气的企业，然而随着切入玻尿酸赛道，去掉了置业变成了鲁商发展。

贝壳投研（ID:Beiketouyan）发现，从出厂开始，玻尿酸的身价就已不菲，高达90%以上的毛利率，让小小的玻尿酸游走几轮环节后，依然有较高的提价空间。去年科创板就迎来了两家玻尿酸公司，一家是与鲁商发展同位于济南的华熙生物，另外一家是位于上海的昊海生科。2019年年报显示，华熙生物和昊海生科的毛利率直逼80%。

一、净利润大幅飙升

鲁商发展于2008年借壳上市，顺利完成向房地产行业的进军，医养健康产业不断壮大。2018年鲁商发展为构建复合型生态健康圈，延伸扩展了产业链，正式转型大健康产业，精耕生物医药和生态健康两细分领域。

2018年底，鲁商发展以1.21亿元现金和“泰安银座房地产开发97%股权、东营银座房地产开发100%股权和济宁鲁商置业100%股权”向鲁商集团置换了福瑞达医药100%股权（合并前，鲁商发展和福瑞达医药同为鲁商集团）。

福瑞达医药对赌承诺：2018-2020年扣非归母净利润分别不低于2537万元、5556万元和8493万元。福瑞达医药实际2018-2019年分别实现归母净利润0.37亿元和0.90亿元，已完成2018-2019年承诺业绩。2019年，福瑞达医药实现营收10.39亿元（占总收入10.10%），归母净利润0.90亿元（占总归母净利润26.13%）。

鲁商发展营收、净利双增长。鲁商发展2019年营业收入102.9亿元，同比增长16.6%，归母净利润3.45亿元，同比增长112.6%

从2019年年报可以看出，鲁商发展想摆脱房地产的烙印并非一日之功。鲁商发展的主营业务为围绕地产和围绕美容健康两大类，收购福瑞达医药后，公司房地产、物业管理和酒店业务合计2019年收入91.03亿元，占总营收的88.47%，是当前最主要的收入来源；新并入的业务中，药品收入2019年5.99亿元，占比5.82%，化妆品收入3.13亿元，占比3.05%。

鲁商发展高资产负债率常年占据上市房企排行前列。2015-2019年，鲁商发展资产负债率分别为93.06%、94.01%、93.96%、94.09%、91.62，连续5年以上负债率超过90%。

2019年，鲁商发展的地产销售额为143.62亿元，销售面积125.75万平方米，分别同比增长22.66%和2.11%。2020年鲁商发展给地产销售定的目标为200亿元，增长率约为39%。分区域来看，青岛、临沂、哈尔滨，济南、烟台是2019年销售额最大的几个城市，分别为40亿、29亿、22亿、15亿、10亿。

鲁商发展的地产业务仍面临着盈利能力弱的问题。2019年，鲁商发展地产销售业务毛利率同比增长0.56个百分点至15.97%，低于行业平均水平。从历史数据来看，鲁商发展近几年毛利率一直较低，2018年以来有所上升，不过仍在20%左右。

鲁商发展开发项目主要集中于三、四线城市，产品也以刚需住宅为主，所以造成毛利率偏低。传统业务盈利能力偏弱，是鲁商发展寻求向大健康领域转型的动力之一。

二、切入玻尿酸赛道

鲁商发展拥有颐莲、瑷尔博士、善颜、悦己等多个护肤品牌，其中颐莲为第一大品牌，瑷尔博士是2019年新推出的品牌，善颜、悦己等品牌以直销为主。2019年，鲁商发展的化妆品业务实现收入3.13亿元，其中电商渠道占比高达78%，线下主要为美容院渠道和康妆大道直销。

鲁商发展与华熙生物旗下均有以透明质酸为主打成分的化妆品牌。对比分析鲁商旗下的颐莲、瑷尔博士，和华熙旗下的润百颜、米蓓尔。计算各品牌天猫旗舰店2020年初至近产品均价：润百颜320元、米蓓尔160元、颐莲100元、瑷尔博士155元，华熙旗下的品牌定位相对较高。

从各品牌经营品类来看，华熙的品类策略更集中，且第一大品牌润百颜的核心产品形式为精华；鲁商的品类策略相对分散，且核心产品形式以化妆水、面膜、套装等为主。由于定价与核心产品形式的差异，鲁商化妆品业务的毛利率相比华熙的化妆品业务较低，在60%左右。

2019年12月，鲁商发展2.58亿元收购了全球销量第二大透明质酸原料生产厂商焦点生物60.11%股权，填补了透明质酸原料生产环节空缺。焦点生物目前化妆品和食品级透明质酸420吨/年（其中300吨为2019开通试生产），公司原计划拓展的520吨产能中尚有220吨待投产。华熙生物现在是200吨的产能，募集资金还将扩建。2018年全球玻尿酸原料市场中，华熙生物、焦点生物、阜丰生物、东辰生物市占率位列前四名，市场份额分别为36%、12%、10%、8%。

焦点生物近几年的营收业绩随着公司产能扩增而不断提升，且由于成本规模优势的提升，毛利率与净利率呈现显著提升。焦点生物2018年实现营收1.16亿元，净利润2856万元。2018年，焦点生物的毛利率相较2016年提升15.64pcts，净利率相较2016年提升12.65pcts。

鲁商发展对焦点生物的收购将弥补自身原料空缺环节，并为其福瑞达医药旗下化妆品的透明质酸原料采购提供新的自主采购通路选项。同时，焦点生物待投220吨产能中含20吨医药级透明质酸生产线，目前医药级GMP资质审核过程中，预期未来也可能成为福瑞达医药旗下滴眼液级和注射液级透明质酸原料的潜在采购通路。

三、总结

在贝壳投研（ID:Beiketouyan）看来鲁商发展的发展空间较好，想象空间很大，但存在一定的不确定性。鲁商发展地产的土地储备丰厚，从地产向“健康地产+大健康美业”多主业发展的过程中，消费品业务比例的提升将放大公司的成长空间。鲁商发展通过收购福瑞达医药和焦点生物切入玻尿酸及大健康美容赛道，预期随着人口老龄化加剧，相关产品市场增速较快。（ty003）