近年来，不少上市企业财务变脸，交易所对各上市公司的监管也趋严，且对上市公司的问询也是相当犀利。5月8日晚间，泰禾集团（000732.SZ）收深交所年报问询函。

（资料来源：公司公告）

问询函一针见血地提及现金流、回款情况、偿债能力、销售额、存货高企、自持商业出租率低、改变房地产用途、关联交易等19个方面的问题。

就财报来说，深交所向公司发出了以下三个问题：

一、年报显示，2018年公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。就此请公司结合开发项目回款情况、融资能力等，说明公司相关资金安排，分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

二、公司2018年年报及2019年一季报中投资性房地产规模同比大幅增长且存在从存货等其他科目转入的情况，要求公司说明新增投资性房地产更多细节、科目转换认定证据、原始会计核算方法等。

三、2018年年报中公司存货账面价值1735.28亿元，占公司资产总额的71.37%，主要为开发成本和开发产品，而存货跌价准备期末余额为3.07亿元，存货年末余额中含有借款费用资本化金额为252.62亿元，本年利息资本化率为9.3%。要求公司说明各项开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程；借款利息资本化金额是否准确，与借款发生额是否匹配，并结合同行业可比公司情况说明借款利息资本化率的合理性；同时要求年审会计师核查并发表明确意见。

格隆汇app显示，泰禾集团经营范围较广，涉及房地产开发、酒店管理、物业管理、园林绿化工程的设计等等。

最近几年由于地产行业处于黄金阶段，不少地产企业借此机会大幅稳稳的赚了一笔钱，比如泰禾集团。

年报显示，2018年公司营业总收入309.85亿元，同比增长27.35%，扣非归母净利润21.18亿元，同比增长29.34%；一季度公司营业收入74.54亿元，同比增长24.47%，扣非归母净利润5.13亿元，同比增长100.65%。

（资料来源：wind）

从财报上看，2009年至2018年，公司扣非归母净利润直接由负的8400多万，一路攀升至21.18亿元。尽管去年以来地产行业管制趋严，但是公司扣非归母净利润仍然创下新高，且19年一季度大幅增长100.65%，表现非常亮眼。

（资料来源：wind）

从预收款科目看，2009年公司的预收账款仅为2800万，而2019年一季度，公司的预收款跃升为447.65亿元。

尽管公司净利润增速喜人，预收款也大幅提升，但是，公司经营活动产生的现金流净额却常年为负，直到18年年报才转为正数。

（资料来源：wind）

另外，就如深交所所言，2018年公司短期借款为160.38亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元，短期借款金额远大于现金。

（资料来源：wind）

而从公司往年披露的财报看，公司长期借款金额目前已接近600亿，短期借款及长期借款合计是公司现金及现金等价物的4倍多！而最疯狂的一年是2014年，公司的长短期借款合计为期末现金及现金等价物余额的14.88倍！

需要注意的是，公司主营业务为地产开发，19年公司主营业务收入同比增长24.47%，而公司的资产周转率却出现断崖式下跌。

（资料来源：wind）

由此可见，公司资产变现能力大幅放缓，而短期负债又远大于公司现有的资金，从短期看公司即期偿债矛盾在加大。

另外，年报显示，2018年公司银行贷款合计247.49亿元，非银行贷款842.49亿元，公司债（3-5年）285.09亿元，以上全部融资合计1375.07亿元，融资平均成本为8.52%，由此计算公司每年应付利息约为117.16亿元。

（资料来源：公司公告）

即使排除公司债的利息支出，就银行贷款与非银行贷款，企业每年应付利息约为96.16亿元。

在房地产市场放缓的情况下，公司的平均融资成本竟然高达8.52%，而且公司61.27%的融资渠道来自其他方面，而这部分的利息为9.17%。

面对如此高的杠杆，倘若企业不主动降低杠杆，加快资产周转率，企业将容易陷入偿债困难的窘境。

值得注意的是，一季度公司其他应收账款合计108.96亿元。

（资料来源：wind）

值得注意的是该科目从2016年起数额激增，从2018年公司年报发现，该科目的金额绝大多数为往来款。

（资料来源：公司公告）

而以上往来款主要为集团底下的子公司，换言之从2015年至今，公司关联交易数额激增，而关联交易造成猫腻，难怪深交所要求公司对关联交易进行说明。

除了以上的问题外，2019年公司账面金额高达1606.02亿元。

（资料来源：wind）

2018年公司账上存货合计1735.28亿元，然而从财报看，公司仅仅计提3.06亿元。

（资料来源：wind）

虽然公司的存货为土地及商品房，有一定的保值增值的潜力，但是1700多亿，仅计提3亿，这种计算方法未免太过宽松。

事实上，近年来，上市房企财报被交易所问询函“点中”并被密集问询的案例时有出现。华夏幸福2017年年报曾遭遇上交所18问；新城控股2018年年报被上交所16问；而此次则泰禾集团则是自公布2018年高送转预案后再次遭遇交易所对于其定期报告的问询。

另外，类似泰禾集团这样短期金额占比高于期末现金的A股房企共有18家企业，占比最高的是*ST华业，短期借款是期末现金的65.55倍。

（资料来源：wind）

短期借款金额大于期末现金，对于这些地产企业而言，偿债压力或不小。