提要：10月27日晚，万科发布一份亮点不多但十分平稳的报告，收入、销售额、利润等各项指标均保持增长，与整体上市后市值曾超3000亿的绿地相比仍有一定优势，表明其A股第一大房地产公司的地位依然稳固，但投资者愿意等待么？

1. 三季报没惊喜也没意外，但明后年收入继续增长已经锁定

报告显示，万科前三季度实现收入796亿元，同比增长29.6%，但由于合作项目多，归属母公司股东净利润仅增长6.1%，但应在预期之内。同期销售额为1805亿元，同比增长21.1%，已售未结转金额高达2490亿元，基本已锁定明年的业绩。

资产状况继续好转，净负债率近23.4%，前期已发行的50亿元公司债利率仅3.5%，甚至低于国债收益率（似乎债权市场对万科的评价比国家还高），作为资金密集型行业，低融资成本可能是万科长远发展和净利润增长的关键。

2. 与绿地相比，万科的规模依然突出，A股第一大房地产公司地位稳固

与绿地相比，万科在销售额、收入、利润等各项指标的领先地位仍较为突出（高出绿地20%-30%）。2014年底，绿地曾以500强、销售额超越万科而引起业内广泛关注，但上市后的财报来看，目前其业务规模仍不如万科，负债率、净利润率等指标也较弱。随着绿地逐渐剥离亏损的能源产业，其房地产属性将更强，投资者更能充分比较两家公司的投资价值。

绿地市值在8月整体上市后曾大幅下挫，但截至2015年10月29日收盘，市值仍达到1838亿元，是A股房地产公司市值最高的公司，万科仅为1509亿元，但近几个月由于“野蛮人”入侵等，市值较为稳定。

3. 股市应该看未来，但要找尽量确定性的未来

房地产公司业绩和投资价值分析是我们的一个重点关注方向，今年以来，我们陆续发表对万科、绿地、招商等公司的分析，特别是绿地文章发表后的六个跌停令人印象深刻。我们的想法是，要投资地产公司股票，首要是知晓这些公司本来的行业地位（包括业务大致情况、比较优势等），不要单凭概念或并购重组等概念就买入。

对房地产公司特别是万科等体量很大的公司来讲，站在当前节点，我们应该去看转型力度如何，传统上拿地、卖楼的模式有没有些许改变，或者在可见的将来有改变的可能性。比如半年报时万科公布要成立专门的事业部拓展物流地产、教育营地等五大产业（详见《万科成立五大新业务事业部，但中短期难以支持万亿市值梦》），但恐怕要看到效果还有较长的时间。当然，万科近三十年的发展历史、相对透明的治理体制可能是其长期风险较小的一个重要支撑因素。

总体建议：近期政策继续放松，万科等企业的估值水平仍较低，加上“野蛮人”等因素，虽然长远看有诸多不确定性，但短期可能有交易性机会，是否介入看个人偏好和能力了。

附：有关绿地和万科的更多分析请见

绿地剥离云峰导致收入减500亿元，500强排名可能下滑百名

万科成立五大新业务事业部，但中短期难以支持万亿市值梦

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