2015回顾之六：龙头企业转型迎接白银时代，多元化与金融化是看点

提要：时间过的真快，一晃我们的年度回顾已经完成五期了，本期可能是最后一期，聚焦房地产企业。在即将收尾的2015年，在万科、绿地等行业龙头企业的积极拓展之下，多元化与金融化是最大看点。

1.  房地产行业进入白银时代成为普遍共识，是企业积极转变的大环境

过去多年，因为高速增长的行业特性，多数房地产企业秉持“高杠杆、高周转”的模式，主要通过融资手段快速布局全国，以求做大规模，行业发展可谓“饿死胆小的，撑死胆大的”，比如恒大、绿地、保利等，都是以效率取胜。

在经历了持续多年的增长之后，中国房地产业进入“白银时代”。如之前所述，尽管2015年商品房销售额可能突破8.5万亿元，再创历史新高，但大多数三四线城市量价低迷，去库存仍是行业面临的困局（详见“2015回顾之一：全国商品房销售有望超8.5万亿，京沪深价格涨幅大”）。

在此大环境下，房地产企业纷纷加大转型力度，以寻求新的增长点：一方面，积极寻找住宅以外的增长点，积极布局物流、创投等新兴领域；另一方面，企业积极与金融资本融合，公司债发行量增长超过10倍，少数企业积极拓展多融资平台，金融资本与产业资本的融合愈加紧密。

2. 多元化：专做住宅的万科拓展“五大产业”，绿地、恒大、万达更积极，只有想不到没有做不到

（1）万科成立物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁公寓）和海外业务等五大事业部来发展新业务。此前专注住宅产业的万科终于坐不住了，在2015年中业绩发布会上，一口气公布了五大新业务的拓展计划，期望实现万亿市值目标。尽管相关业务仍处于早期，而且以万科的体量，新业务要形成较高的规模占比有待时日，但龙头企业的拓展仍值得关注。另一方面，万科积极拓展的物流、教育、租赁等，都与大众需求密切相关且痛点多多，万科的进入能使相关产业得到更多关注，不失为一个好事。

（2）绿地、恒大、万达：只有想不到，没有做不到。这三家企业也非常值得关注，绿地的“大基建、大金融、大消费”，借壳整体上市终于完成，与万科的A股第一大市值争夺异常精彩，更是涉足了投资周期巨长的地铁建设；恒大在足球尝到甜头之后，已拓展到健康、粮油、金融等多个领域，旗下已有约6家上市或准上市公司，名单还在继续增加；万达则以收购著称，特别是收购知名体育运营商盈方，加上万达院线、旅游业务的大力拓展，越来越不像房地产公司了。

 

3. 金融化：地产公司要么自己做金融，要么引入金融资本，你中有我我中有你

一方面，金融业作为“百业之母”，诸多地产公司涉足。比如，龙头企业万科入股了在港上市的徽商银行，恒大已通过收购获得保险牌照，绿地、万达等旗下也有多张金融牌照，并借积极建立互联网金融平平台，通过地产宝等产品，探索众筹模式，既解决了阶段性资金困难，已分别融资数十亿元，同时还促进了项目销售。

另一方面，地产股越来越得到金融资本的关注。特别是保险资本，比如前海人寿对万科第一大股东的争夺，比如平安保险已成为碧桂园、朗诗等多家地产上市公司的第二大股东，比如新华人寿已入股方兴地产（现中国金茂），比如在安邦介入后，远洋地产第一大股东和第二大股东均已成为险资（有关险资的分析可参考：“野蛮人”宝能系敲门万科）。

小结：在2015年，房地产企业的多元化和金融化，是转型最大看点。尽管很多企业的拓展还处于非常早的阶段，但“变则通、通则久”，在风险可控的前提下，顺应行业内外环境的变化，积极转变，总有一批企业能迎来最后辉煌一刻。

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好书观察：《大国经济之路》一个会说中文又认真的老外告诉你中国经济数据之谜

 

提要：又到周末读书时间了，本周跟大家推荐的是渣打银行中国研究部主管王志浩的《大国经济之路》（不要被他的名字迷惑了，其实是个会说中文又认真的老外），对中国经济数据是否有效，做了深入浅出的解读，同时还探讨了经济前景、储蓄率高、收入差距大等问题。

作者王志浩（Stephen Green），渣打银行中国研究部主管，蛰伏上海。获伦敦政治经济学院政府系博士学位，博士期间曾在复旦大学和深圳证券交易所作访学研究。加入渣打之前曾任皇家国际事务研究所（Chatham House）亚洲项目主管及《经济学人》旗下《The World in...》杂志编辑。曾在肯尼亚和莫桑比克乡村从事扶贫和发展援助和支教工作两年。

该书以对中国经济增长的历史为起点，将全书的第一个重头戏放在中国经济增长数据的可靠性上，比如1998/1999的经济低迷，政府是不是有修改数据；比如2004年的经济普查之后，中国政府大幅修改经济总量数据；通过对国内相关研究及不同观点学者观点的系统梳理，以及发电量、货运量（“克强指数”的重要组成部分）等指标的局限性和优势分析，得出了相对中立的观点：中国GDP经济数据有一定局限性，但不像某些学者所说的那么高。此外，作者还提出了一个类似克强指数的指标：渣打中国工业活动指数，也有一定的参考性。

在GDP数据是否可靠之外，作者还对储蓄率、贫富差距、政府赤字、银行不良贷款等热点问题进行了分析。同样，作者并不拘泥于统计局的数据，而是详细分析了有关指标统计的局限性和可比性，并对部分数据做了延展和估算，在此基础上再给研究结论，更令人信服。正如上一本书推荐里提到的“追大数据热点固然重要，但尊重并公示数据的文化更为重要”。本书的看点不在于其研究方法有多高深，而在于对以统计局数据为代表的中国经济数据，进行了最大可能的深入分析，倡导一种数据说话但又不“唯数据”的研究方法，这恐怕才是很多活跃在媒体上的经济学家应该学习的。

数年前，该书作者曾数次来笔者工作的单位拜访，讨论有关中国房地产走势的问题，我惊讶其中文的流利，更惊讶他对各种中国房地产数据采集方式和局限性的了解。我们就中国房地产各种数据和研究思路的探讨，让彼此都受益匪浅。正如此前我们看到的，不少所谓的经济学家，看了统计局之前公布的“空置面积”就作分析，说中国空置面积就够几亿人住之类（后来统计局将其改名为“待售面积”，即已竣工但未售出的面积），这种不了解数据本身就大放阙词的，真是整个社会的悲哀。

一句话，这是一个有深厚研究功底、中文流利有极其认真的老外，开口说中国经济背后的故事，值得你一看。

广告：11月28日10:00-13:30，我们将在咖啡陪你CaffeBene（北京悠唐广场店）举行一次线下交流活动，主题为“房地产市场2015走势和2016展望”，欢迎微信/短信15011386326报名。具体情况请看：网页链接

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茶话会！北京本周六11月28日10:00线下活动召集

 

时间：10月28日上午10:00-13:30

地点：咖啡陪你CaffeBene（北京悠唐广场店），朝阳区外交部南街悠唐购物中心二期2层

主要内容：包括主题发言（1小时以内）和互动交流两个环节，两名主要成员将就房地产市场2015走势和2016展望进行主题发言，特别是远道而来的@西峯 ，将与大家分享来自魔都的不同感受。互动交流环节形式任意，可能分小组。

面向对象：对房地产市场特别是北京房价感兴趣的各类人士，喜欢与人分享，男女不限、年龄不限，限20人以内。

费用：预计100元/人（场地最低消费AA制，含简餐）。

报名方式：微信/手机号15011386326，报名时请提供姓名、电话，可提前微信支付报名费，谢谢！

特别提示：@西峯 老师预计12点离场，想一睹真容的赶早哦^_^

往期活动及相关文章：

11月1日雪球club活动记要：从地王说起，北京房价的三大利好和三大风险

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8月30日活动记要：北京房价的共识是下跌风险不大，但投资收益不定

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10月28日活动记要：资产贬值预期强烈，北京房产和美股哪个才是避风港？

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2015回顾之一：全国商品房销售有望超8.5万亿，京沪深价格涨幅大

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2015回顾之二：房价涨了，但统计局说70大中城市有54个低于去年

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2015回顾之三：房地产政策宽松导向继续，未来去库存还有啥招？

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房企观察：万科主要指标依然领先绿地，没意外也没惊喜！

提要：10月27日晚，万科发布一份亮点不多但十分平稳的报告，收入、销售额、利润等各项指标均保持增长，与整体上市后市值曾超3000亿的绿地相比仍有一定优势，表明其A股第一大房地产公司的地位依然稳固，但投资者愿意等待么？

1. 三季报没惊喜也没意外，但明后年收入继续增长已经锁定

报告显示，万科前三季度实现收入796亿元，同比增长29.6%，但由于合作项目多，归属母公司股东净利润仅增长6.1%，但应在预期之内。同期销售额为1805亿元，同比增长21.1%，已售未结转金额高达2490亿元，基本已锁定明年的业绩。

资产状况继续好转，净负债率近23.4%，前期已发行的50亿元公司债利率仅3.5%，甚至低于国债收益率（似乎债权市场对万科的评价比国家还高），作为资金密集型行业，低融资成本可能是万科长远发展和净利润增长的关键。

2. 与绿地相比，万科的规模依然突出，A股第一大房地产公司地位稳固

与绿地相比，万科在销售额、收入、利润等各项指标的领先地位仍较为突出（高出绿地20%-30%）。2014年底，绿地曾以500强、销售额超越万科而引起业内广泛关注，但上市后的财报来看，目前其业务规模仍不如万科，负债率、净利润率等指标也较弱。随着绿地逐渐剥离亏损的能源产业，其房地产属性将更强，投资者更能充分比较两家公司的投资价值。

绿地市值在8月整体上市后曾大幅下挫，但截至2015年10月29日收盘，市值仍达到1838亿元，是A股房地产公司市值最高的公司，万科仅为1509亿元，但近几个月由于“野蛮人”入侵等，市值较为稳定。

3. 股市应该看未来，但要找尽量确定性的未来

房地产公司业绩和投资价值分析是我们的一个重点关注方向，今年以来，我们陆续发表对万科、绿地、招商等公司的分析，特别是绿地文章发表后的六个跌停令人印象深刻。我们的想法是，要投资地产公司股票，首要是知晓这些公司本来的行业地位（包括业务大致情况、比较优势等），不要单凭概念或并购重组等概念就买入。

对房地产公司特别是万科等体量很大的公司来讲，站在当前节点，我们应该去看转型力度如何，传统上拿地、卖楼的模式有没有些许改变，或者在可见的将来有改变的可能性。比如半年报时万科公布要成立专门的事业部拓展物流地产、教育营地等五大产业（详见《万科成立五大新业务事业部，但中短期难以支持万亿市值梦》），但恐怕要看到效果还有较长的时间。当然，万科近三十年的发展历史、相对透明的治理体制可能是其长期风险较小的一个重要支撑因素。

总体建议：近期政策继续放松，万科等企业的估值水平仍较低，加上“野蛮人”等因素，虽然长远看有诸多不确定性，但短期可能有交易性机会，是否介入看个人偏好和能力了。

附：有关绿地和万科的更多分析请见

绿地剥离云峰导致收入减500亿元，500强排名可能下滑百名

万科成立五大新业务事业部，但中短期难以支持万亿市值梦

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年度回顾之二：2015年房价涨了，但统计局数据显示70大中城市中有54个房价低于去年

提要：2015年已接近尾声，本文通过对统计局、中原地产、搜房网、链家网等机构的数据，对2015年的住宅房价涨幅进行了分析。数据显示，70大中城市中，仅仅京深二手房房价同比涨幅高于10%，多达45个城市低于去年。

1. 统计局说70大中城市绝大多数城市房价仍低于去年，其他机构数据也表明仅京沪等少数城市涨幅明显

统计局11月18日发布的数据显示，2015年10月，70个大中城市中，与去年同期相比，新房价格[1]（均指住宅）平均跌幅为1.18%，多达54个城市低于去年同期；二手房价格平均涨幅为0.01%，多达45个城市低于去年同期。具体来看，深圳同比涨幅高达36.8%，北京涨幅18.4%，是仅有的两个涨幅超过10%的城市，另外两个一线城市广州、上海的涨幅分别为9.9%和9.7%，其他城市涨幅均在5%以内。下跌的城市中，锦州、大理跌幅超过5%，西安是少有的跌幅超过5%的省会城市。

指望我吐槽统计局数据的读者可能要失望了，其他机构数据也差不多：

中原地产、中国指数研究院的数据与统计局数据类似，我专门挑选了四大一线城市及天津、成都，以二手房为例，三家机构的数据平均来看，深圳涨幅达42.11%最高，北京、上海涨幅超过10%，而广州、天津不足5%，成都更是不足1%。统计局和中国指数研究院的数据都认为10月成都房价的涨幅还是低于去年同期。

2. 北京核心区及典型楼盘价格涨幅接近20%，东西城均在6万以上

以北京为例，多家机构显示该地房价过去一年平均涨幅约10%，链家数据为12.55%，但中心区涨幅明显更高，如教育资源丰富的西城、海淀，不同机构数据均显示，该区域价格涨幅是全市平均水平的1.5-2倍；而离中心较远的丰台和石景山，涨幅不足5%，搜房网数据甚至显示，石景山过去一年房价有下跌。

不同楼盘的价格涨幅差异更为悬殊，东西城的荣丰2008、水上华城涨幅均超过15%，要知道，他们的均价也明显高于其他区域，而丰台、朝阳的热点楼盘，如远洋山水、沿海赛洛城、芳城园等，价格涨幅不足10%。

3. 开发商似乎比较理性，热销项目均价涨幅普遍在10%以内，但跟2013年相比普遍超过20%

对北京销售金额、套数前十名的年度销售均价进行分析发现，2015年销售均价普遍在10%以内，明显低于同期二手房典型楼盘的价格表现，还有西山艺境、亦庄金茂悦、紫贵御园三个项目有所下跌。但需要注意的是，上述价格采用的是年度均价，可能受这两年的价格走势有关（比如2014年价格走势前高后低，2015年前低后高，拉成均值后年度涨幅不大），如果看同一批项目相比2013年的价格涨幅，普遍超过20%，如万科长阳半岛从2013年的17000元左右涨到2015年的接近27000元，涨幅超过50%，华业东方玫瑰涨幅超过40%，橡树湾（万橡府）涨幅超过70%，表明过去两年房价涨幅不低。

小结：本文并不是对统计局或其他机构房价数据的吐槽（这是个大话题，由于房产交易的不可复制性，客观准确的房价数据异常难得），但从现有各个渠道的数据都体现出一个特点：分化。尽管2015年全国销售明显好转，价格总体趋稳，但不同城市、不同区域、不同类型项目的价格走势分化异常明显，少数热点城市和项目价格涨幅明显，但即使是北京，在房价总体涨幅超过10%的情况下（当然，很多读者会觉得这个低），也有很多区域和楼盘价格几乎不涨。

或许，我们都应该学会适应房价不再普涨和一直涨，阶段性调整和分化将成为常态，即使是帝都魔都。

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[1] 本文所采用的城市房价数据多来自指数编制方式，来自公开渠道，房价指数能去掉交易结构变化的影响，但由于方法论和底层数据的问题，与大众感受可能有偏差。

年度回顾之一：2015年全国商品房销售额有望突破8.5万亿，京沪深价格涨幅大

提要：2015年已接近尾声，本文通过对全国及主要城市商品房销售指标的分析，对今年的房地产市场走势进行了回顾。此为系列文章的第一篇，也将拉开“房产不是东西”回顾2015年楼市的序幕，敬请关注。

1. 前10月商品房销售额6.5万亿元，已处于历史最高水平

统计局数据显示，2015年1-10月，全国商品房销售额达64790亿元，同比增长14.9%；销售面积为9.5亿平米，同比增长7.2%；与历史高点2013年同期相比，销售金额已创新高，但销售面积仍有一定距离。

从物业类型来看，住宅表现好于非住宅，1-10月全国住宅的销售面积和销售额分别为8.4亿平米和5.5万亿元，同比分别增长7.9%和18.0%，表现好于同期整体水平，与历史高点相比亦是如此。

参考最近一年来的量价走势和往年底的数据波动，假设最后两个月销售面积不增长，而销售金额增长5%（从最近几个月来看相对保守），预计全国2015年商品房销售面积将达到12.7亿平米（低于2013年的13.1亿平米），但销售额将超过8.5万亿元（高于2013年的8.1万亿元）。销售额增长明显快于销售面积，这表明今年市场回暖主要在一二线热点城市，这推动了全国销售均价的提高。

 

2. 2015年仍延续了近十年房地产市场好一年坏一年的波动特征

将数据追溯的更远点，2007年来，房地产市场基本呈现出好一年坏一年的走势，如2007年和2009年增速十分显著，但之后的2008年和2010年就有明显调整，其中2008年销售面积降幅高达15.5%，是过去数十年最高的一年。

2011年来，全国住宅市场量价波动幅度有所缩小，呈现出“奇数年较好、偶数年波动”的特点，如2013年销售面积增长高达17.5%，但2014年降幅达9.1%，今年1-10月有所恢复。

3. 按季度数据看，销售低迷期的时间在延长，需求可能被透支

从2009年以来的季度数据可以看出，在近三次“上涨-下跌”波动中，销售面积增长的时间分别为6、4、6个季度，而下跌的时间分别为1、3、5个季度，最近一次销售面积下降自2014年一度开始，一直延续到2015年一季度，是有数据以来最长的一次。可能的解释是，随着市场规模的扩大，每一次增长都在透支未来的需求。

4. 京沪深需求波动频繁且幅度大，今年以来价格涨幅明显偏离趋势线

前述数据分析均采用全国统计数据，看起来波动不明显，但从京沪深成交数据来看，成交量和价格的变动幅度都非常明显，如今年二三季度，成交量分别同比增长85.2%和55.4%（全国不足15%），均价涨幅分别为18.6%和37.1%（全国不足15%）。

从均价走势来看，今年三地成交均价延续了2007年的总体上涨态势（仅2008Q4、2012Q1、2014Q3等少数季度出现下降，偏离趋势线），特别是今年Q3，北京、上海、深圳成交均价的同比涨幅分别高达24.3%、38.5%、56.5%，三地均值涨幅为37.1%，明显高于过去近10年的均值（13.3%）。

小结：2015年是个特殊的年份，在调控政策放松、货币信贷环境宽松等系列因素的推动下，一二线热点城市回暖推动全国商品房市场明显恢复，全年销售额有望超过8.5万亿元，再创历史新高。值得注意的是，从更久远和季度数据可以看出，2015年销售量价可能存在透支，特别是京沪深一线城市，成交面积波动大、价格涨幅突出，这给未来的市场走势带来较大的不确定性。

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