提要：2015年已接近尾声，本文通过对全国及主要城市商品房销售指标的分析，对今年的房地产市场走势进行了回顾。此为系列文章的第一篇，也将拉开“房产不是东西”回顾2015年楼市的序幕，敬请关注。

1. 前10月商品房销售额6.5万亿元，已处于历史最高水平

统计局数据显示，2015年1-10月，全国商品房销售额达64790亿元，同比增长14.9%；销售面积为9.5亿平米，同比增长7.2%；与历史高点2013年同期相比，销售金额已创新高，但销售面积仍有一定距离。

从物业类型来看，住宅表现好于非住宅，1-10月全国住宅的销售面积和销售额分别为8.4亿平米和5.5万亿元，同比分别增长7.9%和18.0%，表现好于同期整体水平，与历史高点相比亦是如此。

参考最近一年来的量价走势和往年底的数据波动，假设最后两个月销售面积不增长，而销售金额增长5%（从最近几个月来看相对保守），预计全国2015年商品房销售面积将达到12.7亿平米（低于2013年的13.1亿平米），但销售额将超过8.5万亿元（高于2013年的8.1万亿元）。销售额增长明显快于销售面积，这表明今年市场回暖主要在一二线热点城市，这推动了全国销售均价的提高。

 

2. 2015年仍延续了近十年房地产市场好一年坏一年的波动特征

将数据追溯的更远点，2007年来，房地产市场基本呈现出好一年坏一年的走势，如2007年和2009年增速十分显著，但之后的2008年和2010年就有明显调整，其中2008年销售面积降幅高达15.5%，是过去数十年最高的一年。

2011年来，全国住宅市场量价波动幅度有所缩小，呈现出“奇数年较好、偶数年波动”的特点，如2013年销售面积增长高达17.5%，但2014年降幅达9.1%，今年1-10月有所恢复。

3. 按季度数据看，销售低迷期的时间在延长，需求可能被透支

从2009年以来的季度数据可以看出，在近三次“上涨-下跌”波动中，销售面积增长的时间分别为6、4、6个季度，而下跌的时间分别为1、3、5个季度，最近一次销售面积下降自2014年一度开始，一直延续到2015年一季度，是有数据以来最长的一次。可能的解释是，随着市场规模的扩大，每一次增长都在透支未来的需求。

4. 京沪深需求波动频繁且幅度大，今年以来价格涨幅明显偏离趋势线

前述数据分析均采用全国统计数据，看起来波动不明显，但从京沪深成交数据来看，成交量和价格的变动幅度都非常明显，如今年二三季度，成交量分别同比增长85.2%和55.4%（全国不足15%），均价涨幅分别为18.6%和37.1%（全国不足15%）。

从均价走势来看，今年三地成交均价延续了2007年的总体上涨态势（仅2008Q4、2012Q1、2014Q3等少数季度出现下降，偏离趋势线），特别是今年Q3，北京、上海、深圳成交均价的同比涨幅分别高达24.3%、38.5%、56.5%，三地均值涨幅为37.1%，明显高于过去近10年的均值（13.3%）。

小结：2015年是个特殊的年份，在调控政策放松、货币信贷环境宽松等系列因素的推动下，一二线热点城市回暖推动全国商品房市场明显恢复，全年销售额有望超过8.5万亿元，再创历史新高。值得注意的是，从更久远和季度数据可以看出，2015年销售量价可能存在透支，特别是京沪深一线城市，成交面积波动大、价格涨幅突出，这给未来的市场走势带来较大的不确定性。

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