买好基，看“似曾相识81”！

昨日各大指数调整，创业板微涨。优质行业中，上周领跌的计算机今日领涨，涨幅达到1.95%。昨日涨幅靠前的白酒和医药跌幅靠前。这是牛市暴涨后的一种正常调整和行业轮动，耐心持有即可。

如果需要加仓，按照个人之前提到的方法，可以优先买前期强势近期表现靠后的“牛指”/“守正出奇”组合，或者证券行业指数。这招会经常会带来惊喜。

今天聊聊股市的估值和地产行业的估值。

股市中最长实用的估值方法为市盈率法，其次市净率法，对于地产行业还有一个最常使用的净资产价值法（NAV）。

按照经验数据，市盈率（PE）法适合对业绩稳定的非周期行业进行估值，典型的如消费行业、医药行业等。这种方法类似于按照年度利润的N倍定个价格销售。

拿茅台来说，即便在2008年的国际金融危机和2018年的去杠杆等背景下，企业仍然可以稳健地增长，经营业绩非常稳定，市场就倾向于使用市盈率法进行定价。近年来，茅台的市盈率多数时间在30倍上下波动。

市净率（PB）法适用于对强周期、盈利能力波动非常大，但是不易死亡的企业或行业进行估值，典型的如证券行业和有色行业。

拿中信证券来说，企业的利润与牛市和熊市关系密切，经常暴涨暴跌，但是一直都能盈利，生存无忧。在这种情况下，市场倾向于使用PB法进行估值。从历史上看，该股的市净率多数时间在1.2-1.9之间波动。

而净资产价值法（NAV）则是假定将企业的手头上的资产全部变现，股东可以拿到手的价值，相当于“破产清算价”。

由于房地产企业的存货主要是土地（相当于面粉），未来卖房子（面包）的盈利主要取决于“面粉”的成本，企业获取土地的成本基本决定了地产未来的盈利能力。

此外，我国房地产企业多数是负债经营，应对风险的能力比较差，未来的业绩稳定性很差，使用NAV法相当于算出了一家企业的“地板价”。在上述背景下，很多企业也倾向于多拿地、囤地，提高自己的NAV，提振股价。这种方法在市场低迷时最被市场认同。

当市场好转时，投资者情绪高昂，很快意识到，优秀的房地产企业会穿越牛熊，盈利能力波动并不大。这种预期的转变，会让市场对房地产企业的估值从NAV转变为PE，推动企业股价快速上涨。

拿新城控股来说，2018年底净资产为305亿元，扣非净利润率为14%，权益土地储备约为8000万平米，按照1.2万/平米和14%的净利率估算，NAV=305+8000*1.2*14%=1649亿元。截止2019年3月19日，其市值为971亿元，仍低于NAV的数值。这隐含着市场对企业经营的悲观预期。

从市盈率角度看，按照2018年的年报，新城控股的市盈率为9.26，逐步接近万科A的10.4倍（TTM）的估值。牛市正在让地产行业从深度估值坑逐步恢复至正常水平。这是近期港股和A股地产暴涨的一个逻辑分析。

利益说明：个人持有新城控股， “牛指”组合也重仓地产行业。上述分析可能带有浓厚的个人色彩，仅供参考，不做荐股。