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逍遥狂客: 解读万科2015年中报
浪漫小短线 / 2015-08-17 23:30 发布
2015年8月16日晚,万科发布了2015年的中期报告。
对于整个行业,全国商品房成交面积一季度是下降的,约10个点,二季度是上升的,约15个点。
但是,商品房的开工及供应面积却在进一步趋缓,这意味着市场存量的下降。
上半年万科销售面积902.6万平,金额1099.6医院,同比升9.9%和9.0%。
因市场成交活跃,故全年新开工面积将会超过年初预定计划。
上半年实际竣工面积517.2万平,占年计划的32.7%,也就是说,假定交付面积的毛利率完全一致的话,则上半年的税后利润为全年的32.7%左右。
当然,因小股操盘,权属占比有差异,这个占比只能看看。
公司转型目标有几个方向,一个是万科物业的大拓展,一个是物流地产,再有就是万科塾、万科驿,还有金融化的REITs和海外业务。
公司的负债情况非常良好,净负债率为15.76%,持有现金446.1亿元,远高于其短期借款及一年内到期的借款总和237.7亿元。
目前,万科管理层希望做的是尽可能将公司轻资产化。
对于物业这一块,由大宝主理,今年至少托管6000万平,2016年则目标翻倍,可以是托管,也可以是并购,并鼓励物业员工创业。
物流地产这一块,已经有贵阳和武汉两个项目,聚焦在华南和中西部。
万科塾这一块目前我还没整理好思路,但从公司方面来说,貌似有点新东方的感觉。
万科驿这一块规模化复制问题不大,利润率可以覆盖目前万科的融资成本,且几乎无竞争。
海外业务目前更多还是磨合,搭建本地化的团队和对本地人文环境的亲近。
未来万科将由资产制造公司向资产运营公司转型,这是我的理解,目前还没看到官方的或者其他研究员的这方面的认识。
对于未来一两年内,万科已经有资产收购的准备,可以是项目,也可以是公司。
目前,不论是华润还是宝能系,都表达了支持万科管理层的看法,但是资本的属性决定了其狼性和血腥,有些事,听听即可。
整个集团的万亿市值目标,现在公司相对低调,强调重点是做事,去耕耘,暂时不考虑收获。
By 逍遥狂客 2015.8.17