管清友：年轻人先挣够一百万，再考虑投资

　　近年来，投资越来越年轻化，00后开始玩基金、炒股票、比特币，年轻的他们尚未领教投资市场的风云诡谲，便匆忙入场，最终损失惨重。年轻人该投资吗？该拿出储蓄的多少去投资？如何分配投资资金？

　　6月20日，在“2021凤凰网(夏季)财经峰会暨天籁思享荟”上，如是金融研究院院长管清友就年轻人的投资提出了自己的建议。本次峰会由凤凰网、中国企业改革与发展研究会主办，凤凰网财经承办，东风日产天籁为战略合作伙伴。

　　问起投资建议，管清友说了一句看起来很鸡汤的话，年轻人最重要的投资是投资自己。在他看来，在没有攒够第一桶金之前，不要轻易尝试投资。这个第一桶金，他认为最低要达到100万。“只有有了第一桶金并且第一桶金具有了一定的规模，你才有可能去撬动杠杆，你才有可能去撬动更多的社会资源，你才有可能去提升自己的思想境界、认知能力。”

　　而这第一桶金不靠投资如何积累，管清友表示，“其实是很快，关键也就一两年的功夫，也许是赛道的选择，也许是一个所谓的机会选择，也许是你自己一直所谓久久为功、持续不断的努力带来的量变到质变的过程。”

　　在他看来，年轻人如果有钱应该先买房，先解决生活问题再考虑投资，不要让自己成为投资奴隶。在说到比特币时，他表示从投资概率上来讲，投资比特币很难赚到钱，因为这是高杠杆、高波动的资产，大部分人都是泡沫。

　　以下为采访摘录：

　　凤凰网财经：现在年轻人他们都去做投资，比如比特币、基金等。你对他们有什么建议吗？

　　管清友：这个时代，因为每个年轻阶段接触的事物不不一样，大家对很多事理解不太一样，但从投资这个角度来讲，毕竟是几千年以来人类社会有一些所谓的共识吧，其实对于所谓年轻群体来讲最重要的投资是什么？如果从效果来看，从投资主体上来讲，其实最重要还是投资自己，这个其实也是一个车轱辘话，但其实很重要，即你得让自己强大起来。

　　从投资这个角度来讲，最重要不是去投资于某个标的，最重要是你需要尽可能的、快速的积累到第一桶金，只有有了第一桶金并且第一桶金具有了一定的规模，你才有可能去撬动杠杆，你才有可能去撬动更多的社会资源，你才有可能去提升自己的思想境界、认知能力。而不是说我就挣个几万块钱，我挣个十几二十万，我去投一个什么东西，马上就一夜暴富，有那种案例，有运气特别好的，那种运气来了是挡不住。但是从概率上来讲，这种所谓一夜暴富的情况太少了，它不具有普遍性。所以我是觉得，最重要还是通过自己所在的工作岗位，你所在的工作岗位它所在的赛道，你能够尽快积累到第一桶金，这第一桶金不一定很多。

　　凤凰网财经：大概是多少？

　　管清友：我觉得以在北上广深这些大城市生活为主，年轻人第一桶金至少要按照一百万，税后的一百万流动、随时可动用的现金去衡量吧。

　　凤凰网财经：但大部分年轻人其实……

　　管清友：你们应该没有问题吧。

　　凤凰网财经：只靠工资费劲了吧，你对我们年轻人是不是……

　　管清友：没有，因为我经历过这个阶段，我非常理解这个阶段。

　　凤凰网财经：一开始可能比较慢。

　　管清友：但其实也很快，当你意识到这个问题或者说你明白这些事，其实也很快。我当年面临的也包括你们今天面临的问题，我当年也面临很多问题，当时就有一些过来人跟我讲：反正你不用着急，这个很快的，关键就那么一两年的事情。

　　凤凰网财经：这个“关键”是指？

　　管清友：也许是赛道的选择，也许是一个所谓的机会选择，也许是你自己一直所谓久久为功、持续不断的努力带来的量变到质变的过程。

　　凤凰网财经：即年轻人还是有机会？

　　管清友：当然有机会。现在说实话，我觉得跟我们这个年龄段比，跟我们思想认识比的话，甚至很多年轻人比我们当时的机会多得多。因为毕竟你们这一代人是从小移动互联网时代的产物，你们对很多事情的理解，其实比我们更深刻。我始终相信一点：一代更比一代人、江山代有人才出。我们不能老拿着老的眼光去看着年轻一代，现在在很多行业的佼佼者都是非常年轻的。

　　凤凰网财经：您建议年轻人去投资比特币这些东西吗？

　　管清友：比特币我不建议大家去真正把它当作一夜暴富的事，你可以去尝试这种所谓的资产波动、体会这个市场，但是大家现在这种抗风险能力，我不建议大家所谓去高杠杆投资，因为你无法控制这样的风险。也许你运气极好，那我不知道，那是上帝视角的事情。但从投资概率上来讲，很难赚到钱，因为这是高杠杆、高波动的资产，大部分人都是泡沫。

　　凤凰网财经：您觉得现在年轻人拿百分之多少去投资是合理的？

　　管清友：最好是你有一个所谓的第一桶金。有了一定可动资产基础之后，不是说拿多少比例，你不能影响自己的正常生活，如果因为投资而影响了生活，这完全没有必要。我记得彼得·林奇还说过一句话，他是美国投资大师，而且是功成身退，我觉得他讲得很有道理，即在你买股票、买基金之前，你先把房子买好，你不要说最后生活都很不舒适，你去投资这没有必要，不要让自己成为所谓的投资奴役。

　　凤凰网财经：但很多年轻人的想法是我用……

　　管清友：想用投资去赚买房子的钱，这是很难的。　

　　凤凰网财经：但只靠自己工资应该更难。

　　管清友：所以你如何能够实现、找到机会，这确实是很重要的，所以我觉得很多人都把这件事情理解错了，觉得比如我有50万、100万，马上就可以一夜暴富，不可能！当然我不能说完全没有，但从概率上来讲太少了。

　　凤凰网财经：设置100万，是不是也证明了，这个数额也证明他在这个行业或者什么有一定的积累，再去投资或者做什么是有一定经验了？

　　管清友：肯定它包含了很多内容，首先你所谓真正的要去撬动杠杆，你前面得有力量，阿基米德说：给我一个支点，我能把地球给撬动起来。这是对的，但首先这个原始力不能太小了。

任泽平：2021年中国住房存量报告

　　导读

　　我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。本报告进行了相应更新和完善，研究结果表明，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。新一轮房改(新房改)的关键是人地挂钩、控制货币和房产税。

　　目录

　　1 中国城镇有多少房子？ 

　　1.1 现有城镇住房数据真伪识别 

　　1.2 研究思路与主要假设 

　　2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡 

　　2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09

　　2.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房 

　　2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间 

　　3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？ 

　　3.1 省级：东北地区套户比平均1.13，沪粤京5省套户比低于1.0

　　3.2 地级：22城套户比小于1，一线城市套户比略低于1

　　正文

　　1中国城镇有多少房子？

　　1.1现有城镇住房数据真伪识别

　　当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。

　　一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据。在不考虑漏报瞒报情况下，直接以城镇家庭户人均住房面积乘以城镇人口计算城镇住房存量存在高估。住房数据从1995年开始被纳入全国人口1%抽样调查(“小普查”)及后续的人口普查。但人口普查只公布家庭户住房数据，不公布集体户情况，2010年城镇集体户人口近8000万，占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义，集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然，集体户人均住房面积远小于家庭户，以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外，对一户多宅情况，人口普查规定，若未出租或借出，调查时要将这几处住房面积相加，这意味着人口普查理论上包括了空置房，但居民事实上可能有漏报瞒报情况。

　　二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据(2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展)，2019年中国城镇、乡村人均住宅建筑面积分别39.8、48.9平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。此外，住建部依据地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积，比如在《中国统计年鉴2008》公布1978-2006年城市人均情况，《中国城乡建设统计年鉴》公布1990年至今村镇人均情况，但县城和2007年之后的城市人均面积缺乏，这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外，住建部定义的“人均”以户籍人口+暂住人口为分母计算(2006年之前以户籍居住人口为分母计算)，与一般的常住人均不同。

　　三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查，公布住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平，但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约60%，范围偏小。原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报2002-2005》中公布了2002-2005年全国城镇国有土地上住房存量(不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇)，加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量，可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。但是，住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重复统计，比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方公里，较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方公里大16%。

　　四是国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估，这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。国家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积(含商品住宅)，1997年统计起点为50万元及以上，2011年指标调整为固定资产投资(不含农户)竣工住宅面积(原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积)，统计起点调整到500万及以上，但该数据因为口径及统计问题明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据2000年、2010年两次人口普查，我们估算2000-2010年城镇住房增量达92亿，而2001-2010年城镇竣工住宅面积合计67亿平、拆迁约15亿平(依据房龄面积结构估算)、农民带房入城约7-10亿平，尚余30-33亿平未被统计。

　　1.2研究思路与主要假设

　　鉴于上述情况，我们的研究思路是：以2000、2010年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础，通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积，从而得到2000、2010年全国城镇住房存量，再依据2000-2010年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设，通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”得到2020年中国城镇住房存量。同时，参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅竣工套均面积及官方历年住房建设标准等，估算出套均面积和其他主要年份住房存量，由此计算1978-2020年主要年份的套户比数据。

　　其中主要有三点需要说明：

　　一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国平均为35%，由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现，即使35%的比例有偏，对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平，对结果影响很小。

　　二是发现2015年“小普查”的住房数据存在高估，因此未予采用。依据人口普查、小普查资料计算，2000-2005年、2005-2010、2010-2015年三个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为65.5、20.6、62.4亿平，这显然是不合理的。因此，我们认为2015年小普查的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估，因此未基于2015年数据、而是基于2010年普查情况推算当前情况。

　　三是城镇家庭户均规模数据依据人口普查、“小普查”、及年度人口变动抽样调查。从国际经验看，家庭户均规模具有小型化趋势。由于劳动力回流中西部、生育政策有所放开等因素，至2015年家庭户均规模稍有回升。2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人，高于2010年的2.85人。但从第七次全国人口普查公报看，2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此本文假定2020年城镇家庭户均规模为2.60。

　　2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡

　　2.1中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09

　　改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据我们测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。与住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米相比，我们测算的城镇人均住房建筑面积小5平方米左右。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

　　“”期间住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积反而较1950年下降20%，缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快，到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%；其中，婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%，人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%(原文为人均居住面积4平方米以下，按0.7系数折合)。

　　随着1990年代住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平；其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比从1995-1999年的不足32%，跃升至2000年的38%，2003年超过60%，2007年超过70%；从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老，比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%，超过100年房龄的比例分别为20%、7%。

　　从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据，1998-2020年竣工商品住宅合计126亿平，占当前城镇住宅存量的40.6%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据，2000-2010年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%(2010年开始统计购买二手房比例，为4.6%)，自建房比例从35.7%降至31.5%，购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%，购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%，租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%；租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%，其他比例从5.4%降至4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房，这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。

　　在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%，明显高于建制镇的14.7%、5.8%；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%，明显高于城市的16.4%。

　　2.2中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房

　　中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。根据2000年人口普查资料家庭户住房来源统计，有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房，有20.5%的租房，还有5.4%的住房来源为其他(比如，借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况)。到2010年，上述比例分别为74.9%、21.0%、4.1%。此外，2005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽样问题。

　　把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率，2010年城镇家庭户住房自有率较2000年有所上升，但主要是建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至83.2%，而城市家庭户住房自有率从72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市，城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.8%，建制镇家庭户租房比例从15.6%降至13.3%。假设城镇集体户人口都没有自己住房，我们估算2000、2010年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、65.9%。扣除学生，2010年全国城镇居民住房自有率为71.1%；其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。从现实情况看，把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率可能稍有低估，因为可能存在因本地无房而租房、但在外地(如老家)有房等情况。从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。

　　从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。根据人口普查资料定义，当一个家庭有多套住房时且未出租或借给他人居住，其“使用”的住房面积为全部住房面积；但如果该家庭有住房出租或借给他人居住，则该住房面积为实际居住人“使用”，计入实际居住人的住房面积。从现实来看，租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平以下；如家庭人均住房面积超过50平，则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有。因此，考虑出租等情况，人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积，高估贫困家庭的产权住房面积，因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。

　　我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为7平方米，对人均住房面积在70平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为72平方米，由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现：

　　其一，住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2015年人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%。

　　其二，高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降，但与此同时，低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从2.30(2005年)降至1.89、2.41(2005年)降至1.96；而人均住房面积在8平方米以下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从0.35(1995年)降至0.19、0.61(1995年)降至0.35。

　　其三，即使从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为五等份或十等份看，2000年最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为3.0%、7.1%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年，情况变化为，最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%。2015年小普查数据存在一定抽样问题，导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至19.6%、36.9%。

　　根据人口普查资料城镇家庭户住房“使用”情况的数据估算，1995-2015年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持在0.3左右，这显然存在低估。如果考虑20%的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及2亿多农民工群体在城镇置业比例较低等情况，低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低，即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高。

　　2.3中国房地产市场仍有较大发展空间

　　房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

　　一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达71%时城镇人口将再增加约1.3亿。2020年中国城镇常住人口达9亿，常住人口城镇化率为63.9%，如按户籍人口算2020年城镇化率预计仅为45%。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约71%，城镇常住人口将较2020年再增加约1.3亿。根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，2011-2018年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.3%、35.1%、46.7%，与国家统计局测算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足，而是通过安置房(拆迁)或带房入城(未被拆迁)满足，2021-2030年仍有0.85亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足，且未被征迁、带房入城的比例为60%，则2021-2030年大致有约1.05亿新增城镇人口存在住房需求。

　　二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2020年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为24.8平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为27.9、27.9平，日本为32.9平，德国、法国分别为37.9、34平方米，美国为66.9平。

　　另一方面，中国家庭户规模迅速小型化，导致当今更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.27、2.53、2.4人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2020年的2.62；家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约13%的改善空间。

　　三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右，还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

　　2021-2030年中国城镇年均现房需求大致为11-13.5亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010年、2010-2020年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.4%，假设2021-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%(即2030年人均住房建筑面积达39.9-40.6平方米)，则2030年中国城镇住房存量需达406-413亿平，较2020年净增96-103亿平，即年均净增9.6-10.3亿平。以1.5%-2%的折旧率计算，则2021-2030年将折旧拆迁约54-72亿平，即年均折旧拆迁5.4-7.2亿平。并且从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2021-2030年这部分仍为年均4亿平，则2021-2030年每年需新增城镇现房11-13.5亿平。

　　3地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？

　　基于2010年人口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等，并结合全国城镇住房情况，我们估算了2010年、2020年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。

　　3.1省级：东北地区套户比平均1.13，沪粤京5省套户比低于1.0

　　当前全国近50%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等9个省。分地区看，2020年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.4%、26.6%、23.5%、7.4%，而对应的城镇常住人口比例分别为44.2%、24%、23.2%、8.6%。分省看，2020年山东、江苏、广东、河南城镇住房存量超过20亿平，浙江、四川、湖南等9个省份在10-19亿平之间，其他省份则不足10亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平。

　　鄂豫湘等15省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，而沪粤2省不到27平方米。分地区看，2020年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为32.4、37.6、34.3、29.8平方米。分省看，2020年湖北、河南、湖南等16省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，河北、重庆、宁夏等7省城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，吉林、北京、甘肃等其他8个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米，天津、上海、广东人均更是低于28平方米。

　　从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.01、1.10、1.08、1.13，青黔赣黑4省套户比超过1.15，沪粤京等5省低于1.0。分地区看，东部、中部、东北地区分别为1.01、1.10、1.13，西部地区为1.08。分省看，2020年青海、贵州、江西、黑龙江4省城镇住房套户比超过1.15，吉林、内蒙古、河南等9省套户比在1.10-1.15之间，山东、湖北、西藏等9省套户比在1.05-1.10之间，湖南、四川、江苏等4省套户比介于1.0-1.05之间，广东、上海、北京等5省套户比在1.0以下。

　　从住房成套率看，2015年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过90%，而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75%。从建筑层数看，2015年有河北、山东城镇家庭户居住在平房比例高达40%以上，西藏、内蒙古、山西、河南在30%以上，而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10%。

　　3.2地级：22城套户比小于1，一线城市套户比略低于1

　　在全国336个地级单位中(不含三沙)，既有62个城市人均住房建筑面积小于30平，也有100个城市人均住房建筑面积大于40平；既有22个城市的套户比小于1，也有59个城市的套户比大于1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。

　　从人均住房面积看，2020年有62个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比18.2%；有89个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比26.5%；有85个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比25.3%；有100个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比29.8%。

　　从套户比看，2020年有22个城市的套户比小于1，占比6.5%；有121个城市的套户比介于1.0-1.1之间，占比36%；有133个城市的套户比介于1.1-1.2之间，占比39.6%；有60个城市的套户比高于1.2，占比17.9%。

　　分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为26.4、34.6、37平方米，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给偏紧。从人均住房面积看，2010年一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9、26.8、28.5平方米，到2020年分别增至26.4、34.6、37平方米，分别增长15.3%、29.1%、29.8%。从城镇住房套户比看，2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2020年套户比分别为0.97、1.08、1.12。

(任泽平团队 本文作者介绍：东吴证券首席经济学家 )

任泽平：美联储议息宣告全球流动性拐点到来？

　　在美联储关注的“就业和通胀”目标框架内，影响货币政策收紧、全球流动性拐点形成的重要边际变化已经出现。此次6月FOMC议息会议，美联储对经济及就业恢复的认可度提升，但对通胀容忍度表态明显改观。美联储不得不面临在逆周期调节政策影响下经济修复和美元流动性泛滥带来的短期通胀对长期通胀目标偏离的问题之间取得平衡。美联储货币政策必将向正常化进程回归，全球流动性拐点正在到来。

　　我们认为美联储货币政策变动可能的路径是：先调整资产购买速度和购买结构，再逐步考虑加息的可能性，最后考虑资产负债表规模缩减。从流动性拐点的时间节奏看，2021年下半年美联储或将开始讨论具体缩减资产购买计划并给出相对明确路径指引，2022年开始缩减资产购买，2023年进入加息进程。

　　当前流动性拐点产生的经济通胀与财政背景较上一轮周期相比有明显差异。一方面，就业形势更好、通胀形势更严峻，影响当前阶段美联储货币政策决策或以较快速度转向谨慎区间。另一方面，本轮货币政策调整需面临截然不同的财政状况，2020年多轮大规模财政刺激计划推出使财政赤字率激增。公共债务及利息支出压力、信贷资产质量等问题也使得货币政策的收紧可能在更长的周期内得以完成，美联储的加息缩表步伐更加谨慎，加息幅度有限。

　　随着美国货币政策向紧预期不断提升，美元指数有望进入回升通道，未来美债收益率长期看有上升空间。综合考虑到美联储货币政策预期收紧、拜登基建刺激政策、美元资本回流等因素，未来美股可能波动增大。

　　随着美国加息周期临近，新兴市场面临疫情、高债务和资本流出的多重打击，外汇储备不足、外债占比过高、短期负债比重较大、经济恢复较缓等因素都将导致新兴经济体的金融脆弱性显现，会否在土耳其、阿根廷等脆弱环节爆发金融危机？

　　中国应该是全球最有条件抵抗这轮美元周期冲击的，拥有相对强劲的基本面，以及提前一年的货币政策正常化。但最终能否幸免？短期看，随着美联储缩减购债规模信号释放，人民币汇率升值压力边际缓解。长期看，中国经济韧性较强，国际化程度逐步增加，具备长期升值潜力。但随着国内信用收紧、金融去杠杆叠加国际流动性变化等因素，仍需警惕流动性退潮后的债务风险暴露问题。

　　1、FOMC会议对经济和就业恢复信心抬升，上调通胀预期

　　美联储对经济及就业恢复的认可度提升，上调通胀预期。2021年GDP预期中位数为7.0%(前值6.5%)、失业率预期中位数为4.5%(前值4.5%)、PCE预期中位数为3.4%(前值2.4%)、核心PCE预期中位数为3.0%(前值2.2%)、联邦基金利率2023年预期中位数为0.6%(前值0.1%)。

　　经济预期方面，此次FOMC会议首次肯定了疫苗接种在当下和未来的积极作用，预计今年和明年的经济恢复均有强劲表现。

　　就业方面，美联储认为工作缺口仍然存在，就业水平正在复苏，失业率需要更多角度的数据及更久的时间去验证，鲍威尔在记者会时提到对中期就业修复有信心，劳动力市场正在向低失业、高参与率、高薪资的方向前进。

　　通胀方面，此次会议中美联储首次承认通胀持续上涨的现象，同时考虑到通胀的基数效应，本次通胀预期抬升意味着美联储认为下半年的通胀压力仍在。

　　货币政策目标方面，美联储仍允许通胀水平在一段时间内高于2%的政策预期，但利率将持续维持现区间直至就业达到最大化水平，结合鲍威尔发言，在经济复苏好过预期、就业逐步改善的基础上，本次加息预期的提前也将“暂时性”通胀已持续一段时间的压力考虑其中，综合来看，美联储要求就业水平出现显著、实质的改善，对通胀则是更关注平均水平，留有一定的时间和空间。

　　政策工具虽为技术性调整，但流动性收紧方向已确定。利率价格方面，基准利率维持在0-0.25%区间不变，超额准备金利率(IOER)与隔夜逆回购利率(ON RRP)均上调5BP至0.15%与0.05%；购债数量方面，维持每月1200亿美元(800亿国债+400亿MBS)不变。考虑到近期ON RRP用量激增，零利率下限受到挑战，本次IOER与ON RRP上调旨在从技术角度保护联邦基金目标利率的下限，5BP的区间不仅为防止负利率提供了保护垫，还有助于促进货币市场的资金流动，虽然不是实质上的加息，但货币政策方向已确定收紧。

　　政策利率预测点阵图超预期，Taper已近在眼前。点阵图表现方面，本次点阵图预测有7位委员认为2022年会加息(前值为4位)、有13位委员认为2023年会加息(前值为7位)，长期利率水平维持不变。本次点阵图加息概率与加息次数均明显提升且超出市场预期，但鲍威尔随后提到“点阵图并不能很好地预测未来利率走势”，在一定程度上缓和了市场情绪，但至少可以说明，较上次FOMC会议，美联储对经济恢复与政策收紧的预期已有改变，现阶段的经济、通胀表现已影响政策预期。Taper信号方面，鲍威尔在新闻发布会中提到缩减QE，但仍强调需要更多数据支持，并且会提前与市场沟通，对Taper整体表述虽较中性，但考虑到疫苗接种顺利开展、经济复苏势头持续、就业改善已在路上、通胀风险或将持续等诸多因素，Taper已在眼前，或将在7月的FOMC会议中有所体现。

　　2、随着疫苗接种加快、疫情有效控制，经济复苏重心转向服务消费

　　消费方面，美国商品消费已超过疫情前水平，服务消费处于持续修复阶段。美国5月零售同比28.15%，较2019年同期增长20.69%，分项来看，餐馆营业、保健护理、加油站、服装配饰恢复亮眼，设备投资略有回落，在疫苗接种有序进行的背景下，消费重心正从“线上+商品”转向“线下+服务”。

　　投资方面，整体来看，美国制造能力明显恢复，企业开支已恢复到疫情前水平。2021年5月美国工业产能利用率为75.2%，2019年5月为77.6%，美国4月耐用品新增订单2463.03亿美元，同比上升47.04%，环比受上月调整影响录得-1.27%，美国4月扣除国防、运输后的耐用品新增订单达1664.49亿美元，创历史新高，环比上涨2.94%，连续2个月实现增长。

　　生产力方面，美国产能利用率、工业产出指数已恢复接近至疫情前水平。2021年5月美国工业产能利用率75.2%，2019年同期77.6%，制造业PMI产出指数连续位于60%以上高景气区间。总体来看，美国生产端持续恢复，产能接近疫情前水平，考虑到需求端恢复强于生产端，生产端仍有提升空间。

　　景气度方面，市场信心维持乐观，服务业恢复维持韧性。美国5月ISM制造业PMI为61.2%，ISM非制造业PMI为64%，均连续12个月位于景气区间。制造业PMI中订单边际抬升，表明经济恢复带动需求走高，产出边际回落但仍然位于高景气区间，自有库存回升但客户库存仍处于低位，供应商配送效率仍有待提高。总体上看，美国制造业需求旺盛，佐证经济恢复有所成效，制造业恢复得以确认；衡量美国服务业景气的非制造业PMI明显超出预期，各分项处于景气区间，说明服务业恢复仍在继续。

　　就业方面，需求旺盛但供给不足，救济政策退出将促进就业恢复。从整体就业数据来看，5月份美国新增非农就业55.9万人低于预期，失业率为5.8%，预期5.9%，劳动参与率录得61.6%低于预期，5月非农时薪环比上涨0.5%，预期上涨0.2%。具体来看，新增就业中服务业表现强劲，在疫苗接种成效体现的带动下，休闲和酒店业新增就业29.2万人，私人部门服务业领域本月新增就业48.9万人，新增就业贡献率达到88%，经济恢复重心偏向服务业可以确认；就业市场出现“就业人数增长+薪水走高”，从供需角度来看是需求旺盛但供给相对较弱所致，美国多州已现抬高失业救济门槛与逐渐停止失业援助金的政策。展望未来，劳动力供给有望改善，就业缺口或收窄，在经济恢复重心偏向服务行业的趋势下，服务业就业有望加速改善。

　　通胀方面，消费场景放开利好外出服务行业，劳动密集型产业明显恢复。美国5月PPI同比6.6%，季调环比0.8%，同比创08年以来新高；核心PPI同比4.8%，季调环比0.7%；CPI同比5.0%，季调环比0.6%，核心CPI同比3.8%，季调环比0.7%。分项来看，租车服务、二手车、机票以及搬运储存和运输费用均实现了连续两个月的上升。其中汽车和卡车租用费用三个月连续上升，5月、4月和3月环比CPI分别为12.1%，16.2%和11.7%。二手车5月CPI环比7.3%，4月环比10%。机票5月环比7%，4月环比10.2%。明显看出随着疫情的逐步向好，外出活动相关服务与商品在不断恢复。同时受到劳动力短缺的影响，搬运等人力密集型产业CPI上涨幅度也逐渐显现。搬运储存和运输费用环比上升5.5%，增幅较上月高出3.4个百分点；4月核心PCE环比0.7%，其中消费服务项PCE环比0.55%，同比增速至3.1%超出预期，消费服务的涨幅会更快地传导至居民收入端，为通胀持续提供动力，整体来看，上下游通胀水平均超预期，环比数据季调后上涨斜率走缓，随着经济恢复、消费回暖，通胀短期或仍维持较高水平，或对美联储“平均通胀”的监测体系产生冲击。

　　疫情方面，随着疫苗接种有序开展，美国疫情明显改善。美国每日新增确诊人数控制在1.5万人以内，较4月疫情反弹的高点明显回落，已处于疫情爆发后最低水平；接种疫苗人数占比已破50%，在发达国家中仍处于较高水平，考虑到美国人口基数远高于其他发达国家，美国的疫苗接种力度处于领先地位。

　　3、美联储货币政策即将转向，全球流动性拐点正在到来

　　当前阶段，在美联储关注的“就业和通胀”目标框架内，影响货币政策收紧、全球流动性拐点形成的重要边际变化已经出现。美联储对经济及就业恢复的认可度提升，对通胀容忍度表态明显改观、财政大规模支出压力加大。美联储不得不面临在逆周期调节政策影响下经济修复和美元流动性泛滥带来的短期通胀对长期通胀目标偏离的问题之间取得平衡。美联储货币政策必将向正常化进程回归，全球流动性拐点正在到来。

　　我们认为美联储货币政策变动可能的路径是：先调整资产购买速度和购买结构，再逐步考虑加息的可能性，最后考虑资产负债表规模缩减。从流动性拐点的时间节奏看，2021年下半年美联储或将开始讨论具体缩减资产购买计划并给出相对明确路径指引，2022年开始缩减资产购买，2023年进入加息进程。

　　但必须指出的是，当前流动性拐点产生的经济通胀与财政背景较上一轮周期相比有明显差异。一方面，整体就业修复形势更好、但通胀形势更严峻，是影响当前阶段美联储货币政策决策，以较快速度转向货币政策谨慎区间的决定性因素，因此美联储本轮货币政策收紧、流动性拐点或许要比市场预计的更快到来。另一方面，与上轮周期相比，本轮美联储货币政策调整需面临截然不同的财政状况。2020年多轮大规模财政刺激计划推出使美国财政赤字率达到前所未有的高度，政府债务负担压力也使得货币政策的收紧可能在更长的周期内得以完成，而公共债务及利息支出压力、信贷资产质量等问题也会使美联储的加息缩表步伐更加谨慎，加息幅度有限。

　　3.1 美联储政策即将转向：经济恢复向好、通胀压力陡增、财政刺激放缓

　　美联储对经济恢复的认可度提升。美国疫苗接种率逐步提升，财政刺激逐步落地，促使美国房地产延续超级景气周期、制造业上行延续、服务业反弹超预期，需求端复苏逐步由商品消费扩展到服务消费领域。6月FOMC议息会议中美联储认为疫苗接种进展有效减少了疫情传播，在疫苗接种进展持续推进和强有力的货币政策支持下，经济活动和就业指标持续有所增强。6月份FOMC议息会议经济总量预测大幅上修，失业率大幅下修，显示美联储对经济和就业市场中期前景保持乐观，鲍威尔认为当前美国正在迈向更强大的劳动力市场，即低失业率、高参与率、工资上升的劳动力市场。在对未来“充分就业”预期的边际调整下，经济对逆周期货币政策依存度降低，美联储中期货币政策转向具有必然性。

　　通胀成为制约美联储继续释放流动性的关键变量。美国5月CPI同比涨幅达5%，核心CPI涨幅达3.8%，在经济活动和就业指标持续有所增强的同时，通胀上升带来的问题也逐步显现。美联储认为2021年到2023年期间整体通胀水平将有一定程度上浮，其中2021年通胀预测由2.4%上修至3.4%，核心通胀水平由2.2%上修至3.0%，2022和2023年通胀预测分别达2.1%、2.2%，均高于美联储长期通胀目标水平。此前美联储在会议纪要中提到，外国整体通胀水平大幅上升，石油和其他商品价格上涨向下游消费的传导正在逐步凸显，外部疫情和输入性通胀问题是美联储正在密切关注的议题。

　　随着通胀的表现逐步由此前美联储所提到的“暂时性”的向“结构性”转变，也引发了美联储对于通胀容忍程度表态的变动。在整体对经济预测上修的同时，美联储对通胀的担忧也有所增加，认为通胀水平可能比预期中要产生更长时间的影响，因此，美联储不得不面临在逆周期调节政策影响下经济修复和美元流动性泛滥带来的短期通胀对长期通胀目标偏离的问题之间取得平衡。

　　赤字式大规模财政刺激不可持续。美国经济形势逐渐步入正轨，实际通胀水平和通胀预期不断升温，就业市场向充分稳定就业水平逐步修复，未来对财政政策进一步宽松的需求下降，通过天量发行债券的赤字式大规模财政刺激将逐步淡出。

　　一方面，2020年以来的落地的多轮财政刺激法案使财政赤字率激增；另一方面，美国国内产业链供应缺口问题以及美元流动性泛滥导致的美元阶段性贬值，引发贸易赤字在年内不断扩大。美国双赤字扩大，对未来美国政府大规模赤字式财政支出造成阶段性约束，高赤字支撑式的财政支出不可持续。未来拜登政府力主推出的《美国家庭计划》和《美国就业计划》更多需要依靠税收政策支撑，利用公司税和资本利得税提升财政收入、平滑债务负担迫在眉睫。总的来看，未来美债供给速度边际放缓，美联储通过持续性资产购买扩表的速度也会有所降低，缩减资产购买具有内在必然性。

　　3.2 美联储货币政策后续变动可能性路径

　　我们在1月提出《我们可能正站在广义流动性的周期性拐点上》，提出在经济复苏背景下，通胀预期抬头，货币政策回归正常化，广义流动性面临拐点。当前阶段，美国经济恢复取得成效，而美元流动性泛滥、结构性供需缺口以及输入性通胀等因素又对美国物价水平形成持续性扰动，美联储货币政策必将向正常化进程回归。总的来说，美联储货币政策面临转向，全球流动性拐点正在到来。

　　我们认为美联储货币政策变动可能的路径是：先根据美债发行调整资产购买速度和购买结构，再逐步考虑加息的可能性，最后考虑资产负债表规模缩减。从流动性拐点的时间节奏看，2021年下半年美联储或将开始讨论具体缩减资产购买计划并给出相对明确路径指引，2022年开始缩减资产购买，2023年进入加息进程。

　　美联储上一轮货币周期收紧、流动性拐点开始于2013年5月，伯南克在听证会提及缩减资产购买计划。半年后2013年12月开始正式缩减资产购买规模，由此前每月购买850亿美元开始，每月缩减购买100亿美元。2014年时完成资产购买缩减。2014年4季度开始，美联储资产负债规模基本维持在4.5万亿美元水平，并于2014年9月公布《货币政策正常化原则及纲领》，确定FOMC将上调联邦基金利率目标区间，并以渐进的方式减少联储的债券持有量。2015年12月开始加息，2015、2016、2017、2018年分别加息1次、1次、3次、4次，将联邦基金目标利率上限调整至2.25%，并于2017年9月开始正式缩表，2019年8月美联储资产负债表降至3.8万亿美元。

　　必须指出的是，当前流动性拐点产生的经济通胀背景与财政政策背景较上一轮周期相比有明显差异。一方面，与上一轮加息缩表周期相比，当前阶段，影响美联储政策框架目标的两个关键因素——“就业和通胀”的结构性表现较为不同。2021年5月美国CPI同比达5%，核心CPI同比达3.8%，而2013年5月美联储开始正式提及缩减资产购买计划时，美国CPI同比仅1.4%，核心CPI同比1.7%。2021年5月美国失业率降至5.8%，2013年5月美联储开始正式提及缩减资产购买计划时，美国整体就业状况向好，失业率虽也显现出稳中下降趋势，但整体失业率水平仍在7.5%。整体就业形势更好、但通胀形势更严峻，是影响当前阶段美联储货币政策决策，将以较快速度转向货币政策谨慎区间的决定性因素。美联储本轮货币政策收紧、流动性拐点或许要比市场预计的更快到来。

　　另一方面，与上轮周期相比，本轮周期中美联储货币政策调整需面临截然不同的财政状况。2020年多轮大规模财政刺激计划推出使美国财政赤字率达到前所未有的高度，叠加未来拜登政府政策框架内可能延续的《美国就业计划》和《美国家庭计划》，政府债务负担压力也使得货币政策的收紧可能在更长的周期内得以完成，而公共债务及利息支出压力、信贷资产质量等问题也会使美联储的加息缩表步伐更加谨慎，加息幅度有限。

　　4、美联储货币政策转向对中国、美国及新兴经济体的影响

　　4.1 美元周期的传导原理

　　美元升值对世界其他经济体影响深远。从传导路径上来看，主要从两个方面进行传导。一个是商品层面，另一个是资本市场层面。

　　从商品层面看，大部分大宗商品以美元定价，故当美元走强时大宗商品价格承压，资源型国家受到压制。同时，由于强美元导致的非美元货币贬值，引起非美元国家物价上涨，造成输入型膨胀。此外，非美元货币贬值还会降低出口商品或服务的价格，提高进口商品或服务的价格。由于“马歇尔-勒纳条件”的存在，短期内对外贸易有恶化可能。

　　从金融层面上看，首先美元升值会导致美元资产收益预期增加，导致资金回流美国。未实施汇率自由浮动的国家会面临外汇储备流失的风险，被迫收紧货币政策，流动性紧张，同时，被动加息导致融资成本上升，对内实体经济承压。叠加非美元货币贬值，对外增加外债。此外，弱美元周期时美国国内资产预期收益相对低，资金流出美国寻找投资机会，易引发非美元国家资产价格出现泡沫。一旦强美元周期出现，美元回流会导致非美元国家资产价格承压。

　　4.2 美国经济持续复苏，美元指数进入回升通道

　　预计未来随着货币政策向紧预期不断提升，美元指数有望进入回升通道。目前美元指数震荡波动，截止2021年6月18日收于92.23。目前美国制造业PMI新订单指数自2020年7月以来持续处于60%以上的高景气区间。个人消费支出和私人投资总额均已超过疫情前水平。且美国产能利用率、工业产出指数等也已恢复接近至疫情前水平。虽然新增非农就业方面受到劳动力供给限制，数据仍然低于预期，但失业率有所缓解。此外，受到拜登的刺激计划作用，美国CPI数据也创下历史新高。然而值得注意的是，随着美联储公布6月议息会议纪要以及加息点阵图，美元指数18日当天上涨0.39%，自16日收盘以来累计上涨1个百分点。

　　随着未来货币政策的时间点确认，十年期国债利率也将进入上升通道。美国十年期国债目前看来同样受到美元疲软影响，自3月份小幅上升后成震荡下行状态。值得注意的是5月份美国经济数据显示通胀较为强烈，但市场反应平淡。可能由于美联储不断释放鸽派信号所致。但考虑到未来的货币政策走向基本已经确定，未来美国十年期国债收益率长期看仍有上升空间。短期看，美联储目前释放的信号较为温和。

　　综合考虑美联储货币政策调整、拜登基建刺激政策、美元资本回流等因素，未来美股可能波动增大。根据以往的经验判断，美国股市在受到流动性紧缩预期的影响后通常波动较为剧烈。然而此次周期的背景有所不同。此前拜登在2022财年继续提出高达6万亿的财政计划，其中包括《美国就业计划》以及《美元家庭计划》。两项投资计划主要包括运输系统基建项目、生活房屋质量改善项目、残疾人及老人生活质量改善项目以及研究发展高新制造业项目和教育基建等。

　　4.3 新兴市场面临疫情、高债务和资本流出的多重打击

　　本轮加息周期在所难免，土耳其等新兴市场即将面临下一轮考验。近期，随着美联储不断发声，缩紧货币政策的苗头已经显现。外汇储备不足、外债占比过高、短期负债比重较大、经济恢复较缓以及债务率偏高等因素都将导致新兴经济体的金融脆弱性。

　　2020年3月，包括土耳其在内的三个新兴经济体采取了加息措施，以应对国内日益高涨的通货膨胀和货币贬值的压力，但随即土耳其便发生股债汇三杀的情景。

　　自2003年以来，土耳其便开始执行低利率宽松货币政策。2003年-2017年间，土耳其虽然GDP增速长期保持在6%左右，但货币超发导致的CPI上升及房价泡沫也不可避免。同时低利率政策也吸引了大量外资进入。虽然自2017年起土耳其进行了四次大规模的加息以应对国内通货膨胀，但其CPI同比自2017年以来大部分时间保持在10%以上。土耳其DPPI与CPI一样，大部分时间都在高位运行。同时，土耳其在2018年放松了外资管制，大量外资进入土耳其市场。此外，土耳其的外汇储备较低，偿付外债的能力较弱，叠加其外债水平较高，市场易受风险影响。

　　随着3月份土耳其总统解雇央行行长并重新任命支持低利率的人选导致投资者对土耳其市场信心不足。叠加美元指数走强和10年美债收益率上行所导致的全球流动性变化，最终引发了此次土耳其里拉汇率贬值，资金外逃。

　　从世界的角度来看，若以100%的债务率，20%的负债率，100%的短债与外汇储备比为安全线进行测算的话，目前债务违约风险较大的国家有阿根廷、土耳其等国家。若同时考虑到经济基本面，货币超发、通货膨胀严重同时疫情反复的国家，阿根廷、土耳其以及埃及在过去一段时间中货币超发比较严重，导致国内通胀高企。此外，土耳其和阿根廷的疫情反复均较严重，未来经济恢复前景堪忧。

　　4.4 中国经济韧性放缓，警惕流动性退潮后的债务风险

　　中国复苏周期领跑，人民币基本面强劲。人民币自2020年下半年以来持续上涨，在今年2月份出现小幅回调后加速抬头。在《此轮人民币升值的原因、影响、政策与展望》文章中，我们指出本轮人民币升值的主要原因是中美复苏错位，在中国率先恢复的背景下，人民币的预期投资回报率相对美元较高。其次是中美货币政策错位，随着我国货币政策回归正常化，对国际资本具有较强的吸引力。叠加美元流动性过剩和美元指数低位弱势，导致了本轮人民币的升值。短期看，随着美联储缩减购债规模信号释放，人民币汇率将保持区间震荡。长期看，中国经济韧性较强，国际化程度逐步增加，具备长期升值潜力。

　　我国的外债水平整体平稳，截止2020年底，我国对外负债率为16.3%，债务率为87.9%，均低于国际警戒线。然而随着国内信用收紧、金融去杠杆叠加国际流动性变化等因素，部分房地产、地方平台、僵尸企业等债务风险较高的部门开始暴露风险，需警惕流动性退潮后的债务问题。

(任泽平团队  本文作者介绍：东吴证券首席经济学家)

新股民炒股16条军规

　　1.永远不要相信经济学家关于股市的预测。当然,如果他们的预测停留在纯哲学或周易的范畴,还是可以认真看一看的,它可以为你提供一些茶余饭后的谈资。

　　2.永远不要相信电视台的股评“老师们”。如果他们真能说对明天哪只股票涨停,还有必要从事股评这份“很有前途的职业”么？

　　3.如果你不知道每年的什么时候发布年报、什么时候召开股东大会决定分红,唯一的办法就是赶紧补课,因为那意味着行情。

　　4.如果你不知道权证与股票的具体区别,最明智的办法就是在真的弄明白之前不要买入权证。除非你意志很坚强,或者你一向视金钱如土。

　　5.如果你的目标是收益10%,这很容易做到,如果你的目标是让自己的股价翻一番,那你最好清醒一下：15年来,中国股市中打算翻一番的人,一般的结果都是赔得一塌糊涂；而真正翻了一番的人,在入市时并没有奢望赚很多钱。

　　6.当你开始赚到钱时,当你出手越来越彪悍时,要及时意识到：你最危险的时候到了。这个时刻一般发生在新股民入市的第一个月,而你要记住的事实是：大部分新股民第一个月都是赚钱的,因此,你不要以为自己拥有特别的天赋。保持如履薄冰的心态吧,因为你的脚下确实只是薄冰。

　　7.股市存在一天,庄家就会存在一天。散户和庄家的关系就像羚羊与狮子,双方在对立统一中构成草原的生态。股市离开谁都会变味,你只要确保自己不是那只跑得最慢的羚羊就足够了。但千万别因此而高兴的太早,因为很可能,你确实就是那只跑得最慢的。

　　8.永远不要相信长线投资。这里是中国股市,没有人知道三年以后会变成什么样,想想三年前就相信这句话了。除非你确认自己的神经中枢足够粗壮,坚韧到能使你等到秋收的那一天,否则,适度节制你的欲望才是最重要的。因为你是新股民,不是巴菲特。

　　9.永远不要同时关注超过30只股票。1个新股民同时关注30只股票的结局,和1个男人同时娶30个妻子的下场不会有任何区别。

　　10.无论这只股票的价格今天跌了多少,也永远不要把你全部的钱一次投入。因为,你永远不知道,明天股价是不是会继续下跌。坐以待毙的感觉绝对是新股民最不幸的开端。

　　11.永远保持你的账户上有40%的现金,那是你应付突如其来的暴跌时唯一的弹药。没有这些弹药,暴跌时你只能站在天台上跳下去。

　　12.如果你不幸买入一只股票后,它还在继续下跌,那么,当跌幅超过10%时,你要考虑的不是卖出,而是继续买入,和绝大部分人往相反的方向跑。当然,这一条只在牛市有效,而未来的一年恰好属于牛市。在股市里反败为胜不是传说,但需要一点狡猾和对资金的合理调度,以及牛市大行情的支撑。

　　13.当你决心成为股民的那一刻,勇于承担责任就是你的义务,亏了不要怪社会与政府,因为你赚钱的时候从来没有想过感谢他们。

　　14.不要试图去抢基金经理们的饭碗。你只需要踏踏实实地研究行业排名与每股收益,从中“发现”上市公司的投资价值。这远比“发掘”公司的投资价值更为实际——那是基金经理们的活儿。

　　15.不要去研究MSCD指标理论、波浪理论、三线开花理论等等。这些书要么是美国人写的,要么就是已经亏损得退出股市的人写的。如果你已经学会了,那永远只把这些技术指标作为参考,而不是依据。K线图与成交量图,是你唯一的技术必修课。

　　16.如果你不知道什么叫“股改”,赶紧去补课,因为这正是把你吸引入股市的原因。大股东送给你股票等于是给你送钱,因此,知道股改行情将在哪些股票上延伸,十分必要。（股吧）

任泽平：滞胀来了

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 任泽平 华炎雪 李晓桐

　　事件

　　中国2月官方制造业PMI为50.6，预期50.7，前值51.3；非制造业PMI为51.4，预期52，前值52.4。

　　正文

　　一、滞胀：经济复苏边际放缓，通胀预期抬升，站在流动性拐点上

　　2月PMI的生产、新订单、新出口订单、建筑业活动等多项反映经济运行指标出现下滑，有的是连续两个月下滑，而物价指数则处于近几年高位，这是经济周期正逐步从复苏转入滞胀的典型特点。

　　滞胀是货币宽松的终结者。

　　这验证我们的判断：中国经济周期正从复苏转入过热和滞胀，通胀预期抬升，结构性资产价格泡沫化，我们可能正站在广义流动性的周期性拐点上。2021年一季度前后是经济顶，随后回归潜在增长率，增速前高后低。(参考：《我们可能正站在流动性的拐点上》《2021年大趋势：从通胀预期到流动性拐点》)

　　1、通胀预期抬升，中美债券利率飙升，资本市场杀估值。

　　最近美国10年期购债收益率从年初的0.9%飙升至1.44%，中国10年期国债收益率也从3.13%飙升至3.3%附近，通胀预期十分强烈，债券利率大幅上升，高估值的板块快速杀跌。

　　究其原因是前期货币超发导致流动性过剩，推高股市估值；随着通胀和全球经济复苏预期抬头，全球资本市场对流动性变得异常敏感，利率飙升导致资本市场杀估值。

　　2、2020年初以来全球股市、房市、商品、黄金、比特币等资产价格普涨，根本的原因是货币超发和流动性过剩。

　　2020年初疫情以来，中美为代表的全球股市走出牛市，美国两大海岸线房价连创新高，中国深圳、杭州、东莞、上海等热点城市房价大涨，很大的原因是货币宽松导致的流动性过剩和货币超发。经济还在地上趴着，股市房市已经在天上飞了起来，背后的“永动机”就是货币超发。

　　2020年3月16日美联储推出“零利率+7000亿美元QE”，18日美联储推出大规模购买商票计划。3月23日，美联储直接宣布了开放式的资产购买计划，即每天都将购买750亿美元国债和500亿美元机构住房抵押贷款支持证券。这是一种无限量、无限续杯式的量化宽松，直到达到稳定金融市场流动性和经济的目的。面对疫情冲击和金融市场恐慌，美联储以史无前例的速度和剂量提供流动性支持，基本是向市场宣布，别恐慌流动性，我来HOLD一切，不惜一切代价。

　　3、如果你以为这只有在特朗普时期才采取如此极端的措施，那就错了，拜登也一样。

　　2021年2月，美国众议院预算委员会继续推进总统拜登1.9万亿美元的大流行病纾困法案，其中包括1400美元的纾困支票、强化失业福利、提高最低工资水平、提供疫苗计划资金等等。

　　由于通胀预期上升，导致美国资本市场快速调整，美联储鲍威尔紧急出来护盘，表示货币宽松继续：通货膨胀率和就业率仍远低于美联储的目标，这意味着宽松的货币政策可能会保持不变；尽管今年美债收益率大幅上升，且通胀忧虑加剧，但价格压力基本上仍较为温和，经济前景仍高度不确定。

　　2008年国际金融危机，放水。2020年疫情，放水。从小布什、奥巴马、特朗普到拜登，何以解忧，唯有放水，货币放水似乎是万能的。

　　财政赤字货币化，现代货币理论，新的理论层出不穷，但是原理可能还是一个：通货膨胀在任何时间任何地点都是货币现象。

　　4、货币放水真的是万能的吗？

　　过去几十年，全球性货币超发、低利率，虽然没有引发普遍的严重的传统意义上的通胀，主要导致了股市、房市等资产价格大涨，进而导致社会财富差距、收入分配差距拉大，进而导致民粹主义、逆全球化等思潮泛滥。

　　过去几十年全球范围的“低利率、低通胀、高泡沫、高债务”不仅是经济金融问题，更是深刻的社会治理和收入分配问题，“消费降级与消费升级并存”“穷人通缩，富人通胀”。因此，调节收入分配、精准扶贫、加大教育投入、促进社会阶层流动、征收房产税遗产税等将变得越来越重要。以后分析通胀问题，除了经济基本面和货币金融角度，必须增加结构性和收入分配视角。近几十年货币超发，并未引发严重的实体通胀，主要是资产通胀，但本质都是货币现象，这一度导致了货币政策的误判。近年开始强调金融稳定、双支柱、宏观审慎等等，就是把资产通胀纳入货币金融政策的目标范围。

　　资产通胀比实体通胀的收入分配效应更强，这是更大的课题。美国1980-2014年，前1%的人口拥有的总收入从10.7%大幅上升到20.2%，拥有的总财富从22.5%大幅上升到38.6%。中国2000-2015年，个人财富排名前10%的人群占社会财富的比重从47.75%迅速攀升至67.41%。

　　5、2021年关键词：通胀预期和流动性拐点。

　　这是我对今年的主要看法。机会来自这里，风险也来自这里，所有的经济形势、货币政策、股市房市债市商品等都围绕这一逻辑展开。没有什么是永恒的，除了经济周期和人性轮回。经济周期就是这样，即使经历十次百次，她每次还会如约而来。有时你不得不相信宿命，在周期的轮回中，你看到一波一波的年轻人喊“这次不一样”，其实每次的周期本质都是一样的。所有人都要靠自我救赎。

　　6、中国经济复苏进入顶部区间，经济周期从复苏逐步转入滞胀。

　　2月综合PMI、制造业PMI和非制造业PMI指数分别为51.6%、50.6%和51.4%，较上月下滑1.2、0.7和1个百分点，连续两个月出现下滑迹象。

　　制造业生产和新订单扩张力度减弱。2月制造业生产、新订单和新出口订单指数分别为51.9%、51.5%和48.8%，较上月回落1.6、0.8和1.4个百分点。

　　服务业、建筑业商务活动指数有所放缓，房地产和基建将放缓。2月服务业和建筑业商务活动指数分别为50.8%和54.7%，较上月下滑0.3和5.3个百分点。

　　我们此前判断，2020年5月是政策顶，2021年1季度前后经济顶，随后回归潜在增长率，正在逐步验证。全球复苏共振，库存回补，出口、消费、制造业投资和补库存可能会部分对冲基建投资和房地产链条的下滑。但面临全球疫情严重、小微企业困难、就业压力大等挑战。

　　7、通胀预期抬头，目前整体温和。

　　2月主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为67.1%和58.5%，均处于近几年来较高水平。当前的物价上涨主要是国际大宗商品带动工业品价格环比上涨，与供需缺口较大、全球低利率、全球经济复苏共振等有关。其中，布伦特原油均价环比13.3%，南华工业品指数环比4.8%，南华螺纹钢环比1.9%，LME铜环比4.7%。

　　2020年底以来，原油、铜、铁矿石等国际大宗商品价格环比大涨，通胀预期抬头，货币政策回归正常化，信用政策结构性收紧。同时，猪周期向下拖累CPI，经济基本面和货币环境尚不足以支撑通胀大幅上涨。

　　8、货币政策转向“稳货币+紧信用”，流动性拐点确认。

　　经济周期是有自身运行规律的。2021年1季度前后，随着经济复苏的顶部区间正在到来，通胀预期抬头，货币政策回归正常化，信用政策结构性收紧，我们正迎来广义流动性的周期性拐点。

　　事实上，2020年5月至今，随着经济向潜在增速恢复，货币政策回归正常化，结构性宽松与结构性收紧并存，狭义、广义流动性拐点均已出现。2020年7月、11月社融、M2增速见顶。

　　2020年底以来，由于经济持续复苏，通胀预期抬头，局部热点城市房价上涨，地方债务风险暴露，央行和金融监管部门从房地产融资、地方债、影子银行等三大方向开始结构性收紧金融信用政策：1)加强房地产宏观审慎管理，落实三条红线、房地产贷款集中度管理制度。2)规范地方政府债务管理，防范化解地方政府融资平台隐性债务风险。3)治理金融乱象，2021年资管新规过渡期正式结束，推动影子银行健康规范发展。预计未来房地产融资、地方债融资、影子银行融资面临放缓，信用收紧带来流动性拐点的强化。

　　9、经济预测是哲学问题：未来唯一不变的是人性和周期。

　　从事宏观形势分析20多年，看世事变迁，潮起潮落，唯一不变的就是人性和周期。在五年熊市后的2014年预测“5000点不是梦”，在2015年股灾前预警“海拔已高风大慢走”，并预测“一线房价翻一倍”。

　　未来是否可以预测？这个迷一样的问题长期充满争议，有时就好像我们在谈论占星术。但当我们开始探索经济周期和人性本质的世界时，显然有助于我们理解甚至掌握事物发展规律。

　　2018年中国经济十分困难，被称为过去十年最差，资本市场十分低迷。在社会上充满“离场论”“洗洗睡”之际，在市场最为悲观的时刻，我们在2018年底发出了对中长期中国经济改革前景坚定乐观的声音，提出“最好的投资机会就在中国，新一轮改革开放将开启新周期”“很多股票都很便宜”，2019年初提出“否极泰来”。

　　最黑暗的时候往往孕育着黎明，最光明的时候往往孕育着黑暗。物极必反，否极泰来，这就是周期，背后是人性的轮回。

　　10、如果你做正确的事，运气就在你这边。

　　建议货币政策宜保持稳健中性。精准把握好力度和节奏，不要人为制造经济的大起大落。结构层面，流动性精准投向基建和实体经济，尤其受疫情影响严重的行业、中小微、民企、制造业、高新技术等领域。

　　财政政策的结构性效果比货币政策好，应继续发力基建尤其是新基建，打造中国经济新引擎。

　　应对百年未有之大变局，以七大改革为突破口，开启新周期、新格局：

　　1)大力推进“新基建”，打造中国经济新引擎，包括5G基建、大数据中心、人工智能、新能源汽车、充电桩等科技领域的基础设施，教育、医疗等民生领域的基础设施，以及营商环境、服务业开放、多层次资本市场等制度领域的基础设施。

　　2)加快推进以城市群都市圈为主导的新型城市化，人地挂钩，要素流动。

　　3)尽快全面放开生育，中国少子化老龄化问题已日趋严峻，实在不行先放开三胎。

　　4)打通资本市场与科技创新的“双循环”，加强科技自立自强，用资本市场的钱支持科技创新的大国重器和“卡脖子”技术攻坚。

　　5)大规模减税降费，从碎片化、特惠式减税转向一揽子、普惠式减税，全面降低企业所得税、制造业增值税、个人所得税税率，提高企业和居民的获得感。

　　6)以中美贸易摩擦为契机，大力推进对内对外开放。

　　7)确立新的长期立国战略——新战略，中国当前亟需解决的关键问题是新的立国战略(“新战略”)，即在看清未来几十年世界政治经济形势趋势的基础上，争取一种对我长远有利的策略，类似1978年后中国的韬光养晦，二战前英国的大陆均势，美国成为世界霸主前的孤立主义。

　　二、供需扩张力度减弱，经济从复苏步入滞胀

　　2月制造业PMI为50.6%，较上月回落0.7个百分点，连续十二个月高于荣枯线。其中，

　　生产指数和新订单指数分别为51.9%和51.5%，较上月回落1.6和0.8个百分点，但仍处于临界点以上。供需两端扩张力度连续两个月减弱，经济增长边际放缓，经济复苏进入顶部区间。生产端下滑幅度加大，供需差值有所缩小，去年3月以来快速修复的生产逐渐向需求回归。

　　新出口订单指数为48.8%，较上月回落1.4百分点，重回荣枯线下。欧美制造业持续改善，2月美国Markit制造业PMI为58.5%，较上个月回落0.7百分点；欧元区制造业PMI为57.7%，德国制造业PMI为60.6%。

　　从行业情况看，医药、通用设备、电气机械器材等行业生产指数高于制造业总体，且新订单指数均位于55.0%以上。

　　三、价格指数高位运行，通胀预期抬升

　　2月制造业PMI主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为66.7%和58.5%，较上月变动-0.4和1.3个百分点，高位运行。从行业情况看，石油加工煤炭及其他燃料加工、黑色金属冶炼及压延加工、有色金属冶炼及压延加工、电气机械器材等行业主要原材料购进价格指数均超过70.0%。

　　大宗商品价格持续攀升，与供需缺口大、全球低利率、全球经济复苏共振等有关。2月布伦特原油均价环比13.3%，南华工业品指数环比4.8%，南华螺纹钢环比1.9%，LME铜环比4.7%。

　　出厂价格和原材料价格指数差值仍然较大，2月差值为-8.2个百分点。上游企业受益比中下游更明显，整体盈利仍有压力。

　　四、小型企业恢复基础不牢固

　　大、中、小型企业PMI分别为52.2%、49.6%和48.3%，较上月变化0.1、-1.8和-1.1个百分点；大企业始终处于景气扩张区间，中、小型企业重回收缩区间。“就地过年”导致一二线城市经济活动较为旺盛，三四线经济活动低迷，对中小企业造成冲击。2月小型企业新订单和新出口订单指数分别为47.9%和35.1%，较上月变化-1.5和-10.3个百分点。疫后小型企业恢复基础不牢，仍需政策纾困。

　　五、建筑业放缓，服务业恢复

　　2月非制造业商务活动指数为51.4%，回落1.0个百分点，连续十二个月高于荣枯线。

　　建筑业商务活动指数为54.7%，较上个月下滑5.3个百分点，景气度有所下降。与天气、春节、房地产调控以及地方财政吃紧有关。从市场需求和预期看，新订单指数和业务活动预期指数分别为53.4%和68.2%，高于上月2.2和14.6个百分点。

　　服务业商务活动指数为50.8%，较上月下滑0.3个百分点。从行业情况看，与居民消费密切相关的零售、餐饮、娱乐等行业商务活动指数均位于扩张区间且高于上月，行业经营活动相对活跃；电信广播电视卫星传输服务、货币金融服务等行业商务活动指数高于58.0%，业务量保持较快增长。但住宿、资本市场服务、租赁及商务服务等行业商务活动指数位于临界点以下。

　　(本文作者介绍：恒大集团首席经济学家，恒大经济研究院院长。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。)

钮文新：中国股市重大利好 终于等到

　　以完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制为突破口，建立长期资金价格干预和调节机制是我们一直以来的热切期盼，它关乎中国资本市场健康发展。针对利率市场化改革，我们一直力主尽快“双轨合一”，压缩货币市场规模，避免金融短期化在中国继续发酵。我们甚至多次明确建议，中央应当加大一年期MLF利率对资本市场的定价影响力。

　　需要明确，一年期以上的债务资本市场和股权资本市场都是资本市场的组成部分，只有有效压低长期债务资本的价格，融资难、融资贵的问题才有可能得以解决。

　　现在终于看到了结果。尽管还有这样那样的问题，但总体看，让央行站到资本市场和货币市场的交界之处，通过MLF直接干预一年期利率，并借此推动金融市场、货币政策更加适宜长期资本培育——这个大方向是完全正确的。

　　首先，18家具有代表行的商业银行，每月将依据公开市场操作利率——主要指中期借贷便利（MLF）利率，中期借贷便利期限以1年期为主——加点，公开贷款LPR报价，这反映了银行平均的边际资金成本，加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。由此可以推断：未来央行将加大1年期MLF的投放力度，这应当就是我们一直期盼的加大“收短放长”力度。

　　其次，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。从目前情况看，央行没有5年期利率基准，如果要实现对商业银行5年期贷款利率的调节，央行势必需要开创5年期的LLF（长期流动性便利），对这一贷款品种构成直接影响。

　　今天，2019年8月20日将首次发布新的LPR。

　　完善LPR形成机制，意味着央行可以直接引导贷款利率下降。比如，一年期MLF招标时把利率从现在的3.3%不断压低，这就是最好、最有效的降息。但是，完善LPR形成机制，并不意味着商业银行“利差收益”降低，因为资金成本的降低是LPR降低的前提。而且，LPR只代表商业银行对最高信用级别的企业报价，是商业银行贷款的参考值，其它信用级别的企业要拿到贷款，势必信用在LPR利率水平上加点。当然，如果商业银行感到压力，那势必会逼迫商业银行提高效率，更大范围拓展金融业务。

　　应当说，这次推进利率市场化的方法是“创新性的改革”，符合开创中国特色社会主义金融之路的要求，符合中国经济以实体经济为本的要求。这当然是对股票市场最大的利好。长期资本的培育，也会使股票市场融资业务变得更加从容，杠杆机制也会变得更加宽松。总之，股市投资者应当看懂这次改革的意义，更多增加投资风险偏好。

新三板规制改革一旦实施将对创业板成重大冲击

　　多空双方今日围绕3300点展开激战，最终沪指微幅收跌0.09%，收报3297.06点，收盘依然没能守住3300点，全天振幅仅有0.4%。两市合计成交仅有3372亿元，行业板块涨跌互现，天然气概念股集体大涨，长春燃气、贵州燃气、重庆燃气涨停，大通燃气、深圳燃气、新天燃气等涨幅都超过5%。

　　小水看盘

　　现在的股市行情基本上如同嚼蜡，非常没意思，一天下来基本上就是牛皮市，到了下午上证指数还是撑不住了，最后往下走。

　　盘面上，跌的股票还是多，涨的股票少，基本上就是扯皮的过程。当然，扯皮也依靠中石油、中石化，包括中国升华，如果没有它们，可能上证指数跌幅会更大。

　　今天所有的板块基本上都歇菜了，只有所谓的燃气板块，也就是中石油、中石化所在的板块算是有一抹亮色。

　　行情走到这一步，实际上大家也应该知道，市场没有太多的机会，特别是年底。

　　一年下来，存量资金的博弈也开始显出疲态，有的个股的成交量，十几分钟都没有一笔成交，一方面是存量资金疲态，另外一方面，增量资金根本就没有。

　　现在市场成交萎缩，成交也开始两极分化，少数个股的成交在市场占比很大，像中国平安，今天成交金额53亿，这一只股票占上海当日成交金额的1/30。

　　另一方面，到后面，越来越多的股票会长时间没有成交；另外香港的细股现象也会出现，开始走向两极分化。

　　因为眼下IPO越来越快，上市的公司也越来越多，其实大家的关注点也是有限的，这是以后会出现的现象。

　　总体上看，进入股市的资金非常有限。因为从去年以来，太多太多的居民资金都通过各种渠道，进入房地产市场。在没有增量资金的大背景下，市场不可能有所谓的大行情。

　　因此，我们今年以来，反复提醒投资者，今年这种行情，不做不为错。要管住自己的手，不要听一些机构与市场人士的忽悠。

　　今天收盘后，全国股转公司召开新三板分层与交易制度改革新闻发布会，有关负责人表示，交易制度改革的内容分为三大块，核心是引入竞价交易。

　　具体而言，创新层企业单个交易日中将会有5次集合竞价转让的时段，而基础层全天仅有15点会进行集合竞价撮合。

　　也就是说，以后创新层将每小时集合竞价一次。这种改革，毫无疑问将增加新三板的吸引力，对主板市场特别是创业板构成冲击，一旦实施顺利，也许会造成重大冲击，这可能也是今天创业板走弱的重要原因。

　　一句话点评：了无生气。

水皮：螳螂捕蝉，黄雀在后 万科的最后归宿是哪里

　　摘要：恒大的负债率高，万科的负债率低，恒大和万科平衡一下，负债率不仅下来了，而且恒大借万科的品牌利润还提升了，何乐而不为呢？许教授的玩法显然是一种地产资产证券化的玩法，当然也是一种新玩法，不光万科不适应，其他的投资者也不适应；但是，为什么宝能、恒大都想这么玩儿呢，这是值得我们反思的地方。
　　产业资本，金融资本，恒大算什么资本？
　　从起源说，恒大当然是产业资本，其实宝能也是；但是，从发展来看，恒大显然已经一条腿迈进了金融资本的行业，而宝能更是先行一步，但无论宝能还是恒大，他们都是开发商起家，或许正是如此，在他们进入资本市场之后会慧眼识珠般不约而同把目光转向他们行业的翘楚万科，万科的价值究竟几何，他们比业外人士清楚，比一般投资者清楚，比金融投资界的人士更清楚。
　　当然，恒大和宝能对于万科的介入方式还是有区别的。宝能的十八般武艺齐招呼，一共460亿的资金中，有自己的钜盛华自有资金，有前海人寿的万能险资产，还有五花八门的资管计划，其中杠杆有多少只有自己才清楚，也就是说归划为金融资本无可厚非；而恒大则资金相对清楚，用的是恒大集团自身的资金，当然不见得全部是自有资金，但肯定没用恒大人寿的保费，所以开始的时候，谁也无话可说，恒大的自身体量不比万科小，王石不能说人家许教授没资格，恒大用的是自己的钱，也就是产业资本，实体对实体，完全硬碰硬，不服不行，至于恒大要干什么，不一定要昭告天下，只要人家遵纪守法，谁也说不着。
　　至少从表面上看，恒大对万科是志在必得。从最新公布的数据看，在过去的一周中，恒大又在A股扫货1.29亿股，现在持股已经达到10.43亿股，占A股的比例提高到9.45%，许教授前后已经投入222亿左右的人民币，持股相当于每股成本接近22元，受此消息影响，第二天万科又是跳空高开，盘中一度冲到29元整的新高点，涨幅7.41%，之后逐波下行，尾盘收于27.72元，虽然冲高回落，但是谁也不敢轻易砸盘。耐人寻味的是，几乎与此同时，在H股上出现了一个叫做中策富汇的公司，一把拿下3693.76万股的H股，持H股比例达到2.8%，这个中策富汇前身是恒满证券，去年12月，中策按面值认购中国恒大总额为1亿美元的永续证券，毫无疑问，中策就是恒大的友军；所以，难得万科H股第二天也闻声大涨。恒大究竟持有万科多少份额？曹山石爆料说估计不少于15%，这个概念并非不靠谱，说法来自于北京的一个饭局，但是同样源自这个饭局的另一个说法是恒大未必是真正的推手，新的矛头指向肖建华的明天系，搞得明天系声明不会卷入这种复杂的局面。即便真的是 “螳螂捕蝉，黄雀在后”，那么，恒大现在的作用也未必是无用功，因为搞不好螳螂越吃越大，最后黄雀也无可奈何呢？或许大家会有疑点，万科目前的股权结构还有足够的流通股吗？因为宝能是25%，华润是15%，恒大接近15%，安邦7%，证金约8%－9%，万科资管计划也在8%－9%，零零总总相加可能属于锁定的已经超过80%，流通股已经不足25%，再这么买买买，万科可能退市了。当然，除非有持股到期可以减持的，其实宝能最早举牌时间在2015年7月， 一年时间已经到期，完全可能减持和转让，各方股东的合纵联横，现在没有揭盅之时而已。
　　中国经济地产化、地产经济金融化已经是不争的事实，从10月份的贷款新增来看，居民信贷在4980亿左右，占到全部新增的75%；而7月份更夸张，几乎4600亿100%全部覆盖高增贷款；1－10月份一共新增10万多亿的贷款，居民房地产新增占比是40%－45%之间，居民按揭负担率去年底是28%，现在是40%，这肯定是不正常的。恒大的负债率高，万科的负债率低，恒大和万科平衡一下，负债率不仅下来了，而且恒大借万科的品牌利润还提升了，何乐而不为呢？许教授的玩法显然是一种地产资产证券化的玩法，当然也是一种新玩法，不光万科不适应，其他的投资者也不适应；但是，为什么宝能、恒大都想这么玩儿呢，这是值得我们反思的地方。

水皮：恒大加入万科之争 房地产巨无霸要来了吗？

　　如果把万科跟恒大的地产资源两块加在一起，年收入差不多就是6000亿。恒大加盟如果真的催生万科巨霸不是不可能，而是很有可能。

　　恒大加入万科股权之争
　　就在万科之争的“宫斗剧”慢慢快变成“肥皂剧”的时候，半路杀出个程咬金，恒大高调加盟万科。
　　当然，加盟可以说是“被高调”，并非主动。因为就在8月4号中午午盘的时候，财新在一篇报道中称“从多方获悉，万科股票近期的买家名单中出现了中国恒大的身影，目前持股比例或达2%，其中部分资金出自许家印个人账户”。消息一出，当时万科A股价就飙涨。盘中恒大曾否认称，“我不知道，我没买，可能许家印也没买”。受此消息影响，万科A稍微下挫一下，但是之后又缓慢顽强地爬到了涨停的位置，报19.67元，成交近70亿元。收盘之后恒大又收回了“否认”的说法。
　　其实它不承认也没办法，因为龙虎榜已经揭示了，虽然还没有到公告但我估计到5%也是早晚的事情。事实证明，最近的公告已经到了5%。5%还是很有意义的，不只是公告的问题，而是它以后在董事会可能就会有一票的发言权。我怀疑恒大的目的就是要进入董事会。恒大救场救了谁？
　　恒大持股万科的消息披露之后，独立董事华生在第一时间就说，这个消息他是知道的。其实市场上很多人都知道，它主要的结论就是恒大是抱着自己的算盘来救场。那我们看看恒大救场救在哪几个方面？
　　第一个救场的一定是救了宝能的场。如果任凭万科的股价跌下去，受损失压力最大的自然就是宝能了，宝能九个资产管理计划中大概6个左右已经是触及了平仓线，所以万科的股票继续下跌的话对于宝能的资金压力是非常大的。所以我说救场第一救的是姚振华姚老板，现在姚老板基本上已经没有爆仓的担忧了。
　　第二个救场实际上救的是大盘的场。万科是大盘蓝筹股，而且是深圳的指标股，万科的走势对大盘的影响是相当大的。另外一个关键是万科它是地产股，地产股在整个板块，在A股中间的影响也是相当大的。恒大在买入万科的同时，在另外两个地产股上是大幅度增持的。一个是嘉凯城，它一下子买过来52%的股份；另外一个是廊坊发展，到8月7日公告为止恒大已经收了廊坊发展15%的股份。恒大地产其实已经超越了当地政府，成为廊坊发展的第一大股东。我们也看到了万科之后的表现，从17.88块最高打到23块，差不多两个多一点的涨停，对指数的影响相当大，是对整个板块的带动。
　　第三个救场救的自然就是万科本身。现在的万科之争的局面是僵持的，在这个时候恒大介入让解决方案多了一种选择。
　　恒大现在的规模仅仅次于万科。去年万科规模是2600亿左右，恒大是2000亿左右。今年它们俩的距离已经缩短到400亿左右。而且在7月份的时候万科的收入才270多亿，而恒大的收入已经开始反超万科达到420多亿了。换句话来讲在今年年底搞不好恒大的收入就会超过万科。与此同时它们两家今年也同时进入了世界500强。

　　恒大地产业务和万科整合猜想
　　以恒大的态势如果要想跟万科做一些组合或者重组，你觉得万科拒绝的可能性有多大？至少在我看来这种拒绝的可能性要比拒绝宝能小得多的多。
　　事实上恒大的资源也是相当的充沛，因为它早年间在全国各地160多个城市城乡结合部拿了大片的地，可以说土地储备是恒大的强项。而回过头我们看万科的土地储备，这正好是它的劣势。所以说如果两者能够强强联合就有好戏看了。
　　那么这种强强联合有没有可能发生呢？我觉得可能性是很大的。其中很重要的一个原因在于现在恒大已经开始控股的发展模式。其实早在6月16日恒大地产发布公告，公司名称由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”，该决议已经在股东大会通过。从那个时候开始我们基本上就可以判断地产业务在许家印的心目中已经开始淡化了。
　　许家印现在格局是一个控股公司的格局。恒大系旗下的恒大人寿在A股上面投资也不少，至少投资了10个公司。此外，恒大通过二级市场收购及市场外大宗交易方式累计已持有盛京银行27%的股份,这个比例已经相当高了。还有足球它已经做到了中国第一。恒大的粮油、矿泉水我们也都见识了它的广告。如今恒大是一个综合的布局，所以地产这块业务它完全有可能拿出来跟万科来重组。
　　现在地产在中国已经结束了黄金时代，开始进入了白银时代，在白银时代地产肯定还是有发展的，但是发展空间却今非昔比。在竞争越来越白热化的时代，强调公司的专业度，强调市场的集中度这是很正常的事情。万科毫无疑问是地产的第一品牌，资源向万科集中我觉得也是一个正常的事情。如果恒大有类似的想法，非常自然。当然，如果地产业务跟万科能够形成一定的组合必然产生行业的巨无霸，如果真的出现了那种情况，我想对于万科之争来讲也不失为一个圆满的结局。

易宪容：5月楼市全面回落的意义

　　 06月12日国家统计局公布了1-5月的房地产市场数据，从所公布的数据来看，从5月份开始，曾经火爆了几个月的房地产市场已经开始全面回落。比如，2016年1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点；商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点；商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点；只有房地产开发企业土地购置面积同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点。
　　从这些数据来看，尽管房地产开发企业土地购置面积比1-4月份有所增加，但仍然处于负增长中。而房地产开发投资、商品房销售面积及销售金额1-5月都出现同比下降，特别是住房销售金额尽管1-5月份同比增长速度达53.4%，但增速仍然回落了5.2%。回落的速度相当快。这个数字的回落可能有两个方面的原因，一是早几个月一些城市疯狂上涨的房价开始有所收敛，再涨也涨不上去了；二是一些城市房价疯狂上涨现象有可能向其他城市蔓延，但这种蔓延使得上涨火候在减势。
　　而房地产开发投资增长回落及房地产开发企业购买土地面积增长为负增长，都意味着房地产开发商并不是完全看好当前的房地产市场，特别是不看好中西部地区的房地产市场。因此，他们一方面在早几个月房价疯狂上涨的市场抢购土地，另一方面又在逐渐地退出三四线城市的房地产市场。因为，在他们看到，这些城市的房地产市场所面临的风险会越来越大。
　　比如，就是如大连这样的沿海城市，都得用财政的钱来补贴大学毕业生及博士毕业生购买住房，这种现象可能意味当地的房地产市场库存问题会十分严重。但是，前几个月国内住房市场的一些城市的房价疯狂上涨，实际上与一般居民的住房消费无关，基本上是住房投机炒作者利用银行信贷过度炒作的结果，一些政府用财政补贴的方式帮助大学毕业生进入房地产市场，所起到作用就得看这些地方的房价是不是在消费者能够支付的水平，否则所起到作用不会太大。
　　在这些数据中，可能最为显眼的是住房的销售金额大幅的回落。可以看到在1-4月份，房地产市场数据的火爆最为主要表现为住房销售金额的增长速度快于住房销售面积增加速度近一半。即今年房地产市场的繁荣完全是由房价上涨来推动。而这种房价快速上涨不仅表现为一线城市及部分二线城市的房价上涨的疯狂，也表现于一年来不少房价持续下降的城市房价又回到上涨的轨道上。
　　当前中国的房地产市场，只有房价上涨，才能改变市场预期，让投资者重新进入住房市场，这样才能重新启动房地产市场增长。如果房地产市场的预期不改变，住房投机炒作不进入，房地产市场的增长动力无从而来。所以，当1-5月房地产的销售金额又开始回落，而且这种回落也大于住房销售面积回落将近一半时，这也可能意味着一些城市房价上涨的势头已经开始收敛，甚至于出现下降的迹象。如果房价下降，房价上涨预期又可能改变。如果房价上涨预期改变，这个以投机炒作为主导的房地产市场，购买住房者不会再进入房地产市场，可能又会处于观望。
　　5月份的房地产市场数据中，有两个负增长的数据，一个是房地产开发企业购买土地面积负增长，一个外国进入房地产市场的资金严重负增长。前者表明房地产企业对中国未来的房地产市场还是信心不足。特别是在中西部城市的房地产开发商。后者表明，随着中国房地产价格快速飚升及地王一个又一个出现，已经把外国的投资者看懵懂了，对中国这个房地产市场不知道如何来看，在这种情况下，外资好的唯一方式就是撤出中国的房地产市场，不再玩了。
　　总之，从上述数据来看，房地产开发投资、住房销售面积和住房销售金额等增长开始回落，而住房销售金额增长是引导这一轮的房地产市场增长核心。住房销售金额增长回落可能意味着房地产价格上涨预期的逆转，并由此引发房地产市场周期性调整。对此，住房投资者应该格外当心。

易宪容：防范未来3年财富缩水

    　有人预测，未来3年，中国将爆发前所未有的雪崩式的“返贫”。其理由有以下几个方面，一是房地产泡沫破灭让个人财富全面缩水；二是E租宝类的个人理财大面积违约；三是中国制造业衰退，企业大量破产；四是人民币贬值让个人财富全面缩水；五是重污染重能耗企业清退，首当其冲的是矿产、房地产和钢铁等重污染领域。而这些行业正是早几年造富主要推手等。
　　对于这种预测对错在此暂且不论，因为预测毕竟是预测。不过，有几个问题国人可能要清楚了解。一就是近十几年国人财富之所以能够快速增长，完全得益于房地产市场，如果没有房地产市场这样的快速发展，在十几年前，国人的财富持有微乎其微。在那个时候，国内居民无论是家庭还是个人财富的总量都是微乎其微。
　　比如，现在一直人都在鼓吹，为何国内居民会涌入房地产市场投资，特别是会涌入一线城市的房地产市场投资，最大的问题就在于国内居民钱太多，而中国的投资机会又太少，所以投资者都涌入房地产市场才把房价炒得很高的。但是实际上此种言论似是而非，因为无论是十几年前还是现在国内居民的并非钱多，而是如何利用银行杠杆涌入房地产。比如今年1季度居民的住房按揭贷款就达到1.5万亿以上，增长幅度达26%以上。
　　可以说，无论是十几年前还是现在，无论是房地产开发商还是个人住房投资者，其财富快速增长完全是利用银行信贷高杠杆结果。如果没有银行融资的高杠杆，中国居民及房地产商财富增长要很快是不可能的。比如，去年以来的深圳、今年以来的上海等城市房价之所以能够疯狂上涨，就在于住房投资者连首付都不愿意自己出，而是要利用首付贷。也就是说，这些年来个人房地产财富快速增长最根本上就是利用融资高杠杆的结果，从而在短短的十多年的时间里，中国居民财富很快上升到近30万亿美元，而其中80%以上财富是以住房资产持有。
　　但实际上水能载舟，也能覆舟。利用银行信贷高杠杆可能让中国一些居民财富在短时间内快速增长，但是这种建立在货币快速增长及房价快速飚升上的财富增长，持有太多住房的居民财富随时都面对着可能缩水的巨大风险。因为，这些通过高杠杆进入房地产市场所持有的财富，多数是在房价的快速飚升来表现的。即中国一些城市房价水平位于世界各城市前茅。而这种与实质性需求相差较远的高房价，比如目前中国不少城市的房价收入比居然为世界之首，随时都面临着调整的风险。如果中国房地产泡沫挤出，首当其冲的当然是那些高杠杆拥有更多住房的投资者，到时这些投资者的财富“雪崩式返贫”也许并不是什么怪事。特别是当前中国居民80%财富都压在房地产上，及不少人以高杠杆持有更多住房时，这种情况可能会更为严重。未来3年会发生什么，估计没有人能够看得清。但吹大的房地产泡沫想不破灭是不可能的，其破灭只是时间问题，及谁接最后一棒。
　　二是当前E租宝类的各种理财工具的违约也可能吞噬当前居民财富一种重要的方式。因为，在早几年由于政府对金融市场的价格管制，把银行的存款利率压低到十分低的水平，从而使得大量的所谓高收益的理财工具出现。不少居民的存款也流向了这些高收益的工具与市场。由于借助于互联网金融，让这些理财市场炒得火爆。但是，这些法律界定不清及监管严重滞后的市场，则往往容易成为非法集资和金融诈骗的天堂。尽管这个市场总额与整个财富总量不是很大，但中老年居民是主要受害者，其对社会负面影响会相当大。
　　三是人民币贬值的问题。这里人民币的贬值可能有两个概念。一是对外的汇率变化，特别是对美元汇率的贬值。估计今后几年中国政府仍然会让人民币汇率维持在一个区间，但要保持与美元强势并非易事。最终人民币对美元汇率还是贬值。如果人民币对美元贬值，那么居民的财富相对美元一定会缩水。二是近期政府为保经济增长，信贷扩张的速度不减2009年的勇敢，而且有过之而无不及，在国内信贷过度扩张的情况下，人民币对内会出现严重贬值，居民财富也会随之贬值而大幅缩水。
　　四是如2015年中国股市暴涨暴跌，人民币汇率剧烈波动，经济增长下行而影响居民收入水平等因素，都应该是影响居民财富变化的重要因素。未来的几年情况也会如此。因此，尽管上述预测是预测，国人也不得不多加防范。未来3年居民的财富缩水可能是要关注的大问题。

调整尾声

近期一再阐述大盘在日周期调整中。期间虽然有小时周期的反弹，但仅仅是小时周期反弹，日周期并未调整到位，强调宜控制仓位耐心等待调整结束。
上周五，大盘在多种不利因素的背景下暴跌。这种暴跌其实依然是正常的日周期调整，经过暴跌，迟迟未能进行充分调整的大盘技术指标急速转好，无需慌张，因为基本面慢牛趋势未改变，技术面暴跌利于后市慢牛行情更长久的延续。到今天上午收盘，大盘日周期调整接近尾声，未来3天内大盘会重回升势。一旦调整到位，则可再次进场布局。
耐心等待。

易宪容：实质负利率后有什么可投资

    现在已经超过金融机构一年期存款基准利率1.75%。这就意味着当前国内的存款利率已经走向实质负利率的局面。所谓实质利率就是名义利率减去通货膨胀率（1.75%-2%=-0.25%）,目前国内的实质利率为负零点二五。也就是说，在当前政府对存款利率管制的情况下，目前国内存款134万亿元，一年就有3350亿元的财富由存款人转移到贷款人了。而且这种情况可能还会恶化，即一年期的存款利率可能还会下降，国内通货膨胀率或CPI还有可能上升。如果实质负利率为1%，那么存款人就有1.34万亿财富受到损失。实质负利率越高，存款人的财富损失可能会越大。因为中国的存款利率仍然是管制下的利率，而不是与发达市场经济的情况那样。

    那么，实质负利率时，国人一定会想如何来规避这种损失，如何寻找好的投资机会。早几天，有人在鼓吹，如果实质利率为负，投资者得赶快进入房地产市场，因为在这种情况下，个人借钱越多，就越容易获利。但实际情况如何还得分析。

    在实质负利率的情况下，居民投资的第一考量还是人民币稳定问题。在人民币稳定的情况下，才能考虑选择何种投资工具。如果人民币不稳定，或人民币贬值，那么汇率的变化永远快于利率变化，这时，投资者不要因为仅是这微小的负利率而持有人民币计价的资产，而是要让自己的投资在全球配置，选择全球最强势的货币及以这种强势货币计价的资产。可以说，短期内或今年剩下的时间内，人民币再贬值的概率不会太高，但是再把时间拉长一些，人民币贬值的概率会比较高，所以投资者要把这个因素放入你的投资考量中。

    在人民币稳定的情况下，当然人民币的利率越低，越是有利于推高国内各种资产价格，特别是实质负利率的情况下，更是会让大量的资金流入这些资产。比如股市利率越低，企业的融资成本就越低，流动性越充分，那么企业赢利能力就越强。在这种情况下，股票的价格当然容易上升。但是，对于中国的股票来说，有时不存在这种市场法则。特别是当前中国股市暴跌震荡之影响，实质负利率是否有利股市上行应该是不确定的。投资者只能寻找好的上市公司在合适的价格下适当的选择进入，不可太进取。当前中国股市面临的巨大风险并没有完全消散。

    有人认为，实质负利率时，应该多购买住房，因为投资者借钱越多，就越有利。对住房市场来说，低利率当然是推高房价最为重要的工具。贷款利率水平越低，越有利于住房市场发展。但是投资者要想到当前中国住房市场的性质、价格水平及未来会发生什么变化。如果这些问题没有想清楚，投资者进入以后想退出并非容易了。

    因为，当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场，房价早就偏离的消费居民实际支付能力，或85%以上消费居民无能力进入这个市场。在这种情况下，房价处于一个相当高的水平。尽管近一年政府推出了一系列的救房地产市场的政策，但是这些政策的核心是让持有一套以上的住房的投资者利用各种优惠条件持有更多的住房，即政府要把当前房地产市场严重过剩的风险转移到这些持有一套住房的居民手上。但是这些居民本身就有住房，他们购买住房的目的也是为了以更高的价格卖出。如果这些投资者购买这些住房无人接手，那么投资者进入这个市场只能把自己套住了。从个人信贷增长情况来看，最近这些居民进入住房市场比较多。估计这更多的是以过去的经验在投资，并没有分析住房市场未来趋势。

    目前中国的住房市场，除了一线城市稍微好一点之外，其他城市住房投资面临的风险很高，许多城市的住房是卖出了，但是多数都套在投资者手上。因为他们购买之后无论是出租还是出售都有问题，这可能投资意义不大。即使是一线城市，问题也很大，否则这些城市的政府会一次又一次地推房地产救市优惠政策。所以，进入这个市场，投资者同样得多考虑多调查，不要道听途说，这样才能降低投资风险。

    总之，在实质利率为负的情况下，投资如何选择，首先得看货币的稳定性，在这个前提下再选择其他的投资工具。投资永远是面对未来，决不可用过去的经验作为当前决策的依据。

易宪容：中国房地产这样吹下去死定了？

　　今天有媒体刊出这样一篇文章“中国楼市的5个超级谎言”，其实，这才是目前中国房地产最大最超级的谎言了。如果中国政府、中国企业、中国民众都按照这样的思路，中国经济、中国房地产肯定是死定，一点活路都没有，对此根本是无语。这是摧毁中国经济最大最大的超级谎言。
　　其它不用说，只是该文章最后一段，说什么“房产税将大幅降低房价”这是第5大超级谎言，认为，“持这种看法的人，他们的潜意识是：政府随时想摧毁楼市，摧毁原有的价格体系。所以，他们基本上幼稚、无脑。”其实，这些话才是最真正的无脑。
　　很简单，在一个现代文明社会，有哪个国家不征房地产税的，有哪个国家会通过免税的方式来鼓励住房炒作赚钱的，有哪个国家一直会让少数人通过房地产来剥削绝大多数人的。最贫穷落后的津巴布韦这样的非洲国家都要征收房地产税，难道中国是地球外的国家？这真是荒唐的事情。而这种事情也只有中国才发生。
　　再就是，征收房地产税的目的是什么？是摧毁房价吗？它是国家维持其功能、是国家让每一套的住房能够可交易及住房产权明晰、是国家投入了大量城市其他建设让住房能够有价格及所产生的溢价再分配、是调节居民收入分配的重要方式。如果不征收房地产税，国家的这些功能不现实、社会财富让少数人掠夺，最不利的是绝大多数民众。看看现代文明社会的世界上有哪个国家不征收房地产税的，真是怪了。除非，少数官员有其他目的。
　　还有，房地产税不可调整房价吗？问题是出台一种什么样的房地产？是一种公平的公正的房地产税呢？还是一种只是为少数人谋利的房地产税？如果不是公平公正的房地产税，当然这种房地产税没有多少用？如果房地产是公平公正的岂能没有作用？现在的问题是中国绝大多数民众没有能力及权利来关注这个问题，只能让这些胡扯的言论盛行，让这些胡扯的东西大行其道。在种情况下，将来出台的房地产税也只能有利于少数人了。
　　可以说，如果中国政府只要有心一点，即使是出台如加拿大多伦多的房地产税，那么中国房地产市场发生的翻天覆地的变化是必然，现代税收本来就是居民收入分配调整最为重要的工具，就得通过税收让少数人的财富让绝大多数人转移，否则政府能够有效治理国家吗？
　　最后，目前中国住房价格水平高、住房严重供应过剩、住房空得太多、中国经济的严重的房地产化，都是因为中国的房地产税收制定不公平、不公正、不合理，而这正是导致当前中国经济所有问题的根源。如果中国政府不能够在这方面下决定来做，当前不可持续的中国房地产市场一定会万劫不复，根本就不可救。中国的经济问题会越来越大。没有一个国家能够以“房地产化”经济富强起来的。绝大多数房地产企业都在退出这个市场，现在居然还有人泡制出这样的最大超级谎言来欺骗中国民众，这样只会把中国经济推出难以自拔的深渊。

水皮：第一阶段去杠杆 第二阶段去泡沫 A股走在“凤凰涅槃”

　　摘要：七赔二平一赚的比例是无数人用生命和鲜血换来的，不是规律而是教训，规律是一个抽象的概念，只有教训才能让人铭心刻骨。政策底不是市场底，大家都知道，那么市场底在哪里？
　　第一阶段去杠杆 第二阶段去泡沫 A股走在“凤凰涅槃”
　　没有最大，只有更大。

　　这形容的是A股的暴跌幅度。

　　前几天还是在说A股是创造历史的市场，这两天的暴跌马上就应验，不是说上证指数8.24%的跌幅是历史上第二大跌幅吗？好，历史就在你眼前重复，截至8月24日，上证的收盘指数是3208点，跌幅是8.49%，而盘中最低点位是3191.88点，跌幅已经9%还要多，这跟指数跌停基本上没有区别。

　　不仅仅是上证指数，其他指数也是如此。

　　深成指收盘报跌是7.83%，盘中最低是7.88%，中小板指数收盘报7.71%，盘中是7.74%，创业板指数收盘报跌8.08%，这就是跌停的位置，中小板创业板的跌幅又只是因为构成的指标股尚有不少在停牌之中，所以指数跌到头也就是这样了，反正沪深两地跌停的股票在2000家以上，两市只有16家股票是红盘报收的，有意思的事即便如此，也有徐工机械、海源机械和旗滨集团，高新发展和金字火腿居然是涨停报收的，A股的奇迹只有想不到，没有见不到的。

　　创造历史纪录的A股就是这么任性。

　　然并卵。

　　这是网络语言，是然而并没有什么卵用的意思，可惜要明白这个意思并不那么容易，因为作评判很简单，但是要验证却需要时间，正是在这个过程中，救市导致绝大多数的投资者产生了幻觉，成为炮灰和牺牲品，但是，话又说回来，即便推倒重来，结果依然是三个字，然并卵。

　　这几乎就是投资者的宿命。

　　七赔二平一赚的比例是无数人用生命和鲜血换来的，不是规律而是教训，规律是一个抽象的概念，只有教训才能让人铭心刻骨。

　　指数下跌是没有悬念的，出人意料的无非是下跌的幅度。不过，如果你知道这是一种报复的话，那么就没有好奇怪的了，正如当年指数创出6124点，正是对“5.30”半夜鸡叫的一种报复，当指数上涨的动能没有得到尽情宣泄时叫停就等于把弹簧强行压下去一样，一旦松手，反弹更高，而这一次指数调整同样并没有完全释放空头能量，5178点下跌才1000点就被救市的节奏打乱了调整的周期，结果就是老空头尚在又平添了4000点新空头的动能，一旦国家队撤出，新老空头共震，幅度自然不可控制，跌到哪里是个头，只有天知道。

　　政策底不是市场底，大家都知道，那么市场底在哪里？3000？2500？或者2000？或者说是李大霄两年前鼓吹钻石底被打出的1849点？
　　上帝恐怕也不知道。

　　但是我们知道第一次“5.19”行情的起点是1000点，而终点则是998点，股权分置改革启动时的点位，也是A股和H股接轨的点位，A股跌无可跌的点位，利空出尽的点位。第二次“5.19”行情会不会重演第一次的走势呢？这种可能性不是不存在的，老股民都知道IPO注册制的含义以及其对市场心理的冲击也许并不比全流通要小，既然如此，市场的底也许要等注册制落地之后才能确定，这个位置是市场的位置，也许就在眼前，也许会回到从前。

　　决定股市位置的无非是估值和供求关系。

　　估值高低只是一个充分条件，不是必要条件，估值低不见得就会涨，估值高不见得就会跌，低的可以更低，高的可以更高，供求关系在其中起决定作用，供不应求则涨，供过于求则跌，供求平衡则估值说了算。注册制之前，股票单位时间是供不应求的，之后有可能是供过于求的，但是无论如何，平均100倍的市盈率都是一颗雷，一颗随时会炸的雷，创业板尚有说道，中石油凭什么？国企改革概念凭什么？军工板块凭什么？
　　这一次的调整和历史上不一样，5000点到4000点是一个去杠杆的过程，没把握好搞砸了所以政府必须救市，一万亿不到避免了可能的金融危机不能说不成功；4000点到现在是一个去泡沫的过程，这个过程时间要比去杠杆长，幅度要比去杠杆大，一定要做好归零的思想准备。

　　A股的下跌引起全球反应，道琼斯也是出现断崖式的下跌，中美两国上涨不同步，但是下跌却一致，谁影响谁还真不好说，中国如果是全球经济发动机的话，中国经济减速，全世界跟着吃药就是正常，反之亦然。

　　让市场寻找市场底吧。