今天笔者看到一个关于幸福指数的调查，有人犀利的在下面评价：房子问题不解决，哪来的幸福可言？

如今房子的问题已然成了咱们老百姓心中难以言喻的痛楚，地王频出，房价大涨，过去的几十年中国房价一直是保持着只涨不跌的神话记录。没房一族的每天看着ZF出台各种限制房价的消息，每天都心存期待，盼着房价下跌，自己能买得起房子。

但是现在的问题就是无论ZF实施什么样的政策，反正是这个房价一点都没有得到改善，那么究竟是什么原因导致房价如此坚固不摧的呢?

首先，市场上所有的商品，价格都是由供求决定的。有需求才会有供应，有买才会有卖。供给受需求引导，因此接下来重点分析需求这个问题。

现在的商品住房需求就包括居住需求和投资需求，分别反应的是商品价值和金融价值。住房需要主要跟城市化、居民收入、人口结构等有关联，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。

再一个就是在过去几十年的时间里，房价持续性的上涨一定存在最基本面的支撑：国民经济水平持续增长、城镇化的快速发展、购房人群的不断增加和家庭小型化。但是事实上，这些年来房价的涨幅远远超过了国民经济水平增长的水平，那如果居民收入只能解释房价上涨的一部分的话，另一部分是需要靠货币超发来解释。

从历史发展来看，我国总共是经历了三次房价的调整时期:2009年、2012年和2014-2016年，这些都与降息和货币供应增速加快相关。在这三轮房价上涨周期，ZF都试图通过放松货币金融环境的政策来刺激房地产以保持稳健增长。

因此，过去这些年当中，房价持续上涨的原因，可以用城镇化、居民收入等基本面的数据来解释说明，还有一部分原因就可以用货币超发解释。这两大因素加起来成就了中国房价持续上涨不跌的神奇现象。近年来中国由于城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度超过美国、日本等主要经济体，更是造就了中国房价涨幅冠全球。

那我们清楚了之前上涨的原因，那以后的趋势是什么，未来的房价还有没有上涨的空间？

根据前面对房价上涨因素分析，对未来房价走势判断也同样可以从未来城镇化、居民收入和货币政策三个方面来进行判断。

据统计，目前我国的城镇化率为56.1%，如果中国能够进一步推动转型成功，那么未来将还有十多个百分点的上涨空间，城镇人口将新增2亿的数目。而且如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望大幅上涨。

另外值得注意的是，根据GWY发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。

最后还有关键性问题就在于未来的货币政策，如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。

综合以上的所有因素来看，是成也萧何败也萧何。从短期角度来分析，预计未来房价将从快速上涨期步入缓慢上涨期。从地理区域来看，已经明显呈现两极分化趋势，一线热点城市中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。欢迎大家关注微信订阅号裘铭悦：qmy654