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北上广深房价究竟还能涨多久? 你必须知道!
云飞内参 / 2016-03-02 11:37 发布
对于处于深度转型期的中国经济,其任何一个节点的改革破题,均会牵一发而动全身,直接相关的、貌似无关的诸多因素盘根错节在一起,稍做些深度思考,就会有剪不断理还乱之感。
最近一个月,北上广深等大城市的房价持续飙升,其势头之猛、涨幅之大,俨然去年此时的A股市场。
一问:北上广深等一线城市房价为何会飙升?
不用多说,肯定是持续的货币宽松政策。去年8月至去年底连续三轮双降(降息、降准)、今年以来天量逆回购,2月29日降准,当市场的货币之水漫灌而来,要么需要实体经济吸附,要么流向股市或楼市。
现在,实体经济萎靡不振,股市跌跌不休,楼市不涨才怪。
二问:北上广深等大城市房价的飙升,有没有合理性?
当然有合理性!
中国经济迈入中等收入发达国家水平,其本身就意味着大城市的虹吸效应将显著上升。
在迈入中等收入发达国家之后,伴随着传统产业的转型升级、新兴产业的渐进崛起,大城市有强大的科研力量,充沛的金融资源、现代服务业配套也相当完善,可以创造更多的就业岗位,吸引人口流入,推动房价上升。
三问:北上广深等大城市房价的飙升,能否持续?
肯定难以持续,或者说持续飙升的概率偏低。
因为,当前大城市房价的快速飙升,某种程度上,是在提前透支所在区域经济转型升级的红利。
假设一线城市的经济转型升级能够如愿推进,且后发速度超过房价上升,理论上,可以实现与房价上升的正向循环。可是,反观我国近两年经济转型的实况,每一步都是举步维坚。
而如果经济转型的真实进展不及预期,那么当前大城市快速飙升的房价,则会不可避免地沦为泡沫。
四问:北上广深等大城市房价,和发达国家相比高吗?
与发达国家的大城市房价相比,当前北上广深等大城市显然有过之而无不及。
以房屋租售比、房价收入比进行评估,当前北上广深的房价已经高得离谱。这显然是不符合经济规律的,也毫无疑问透支了大城市所谓的经济转型红利。
这种反经济规律的现象,抑制经济发展与创新。房价涨势严重脱离基本面时,说明在这本轮大城市房价飙升过程的购房者,真正的刚需群体可能并不占多数,其绝大部分应该是基于感性判断的投资者、甚至纯粹是投机者。
五问:北上广深等大城市房市投机,有什么危害?
投资者、甚至投机者主导的房价走势,危害性相当大。其所导致的房价非理性拉升,肯定会大大抑制一个城市的创新活力:
如果一个积极上升的年轻人,在辛苦奋斗20—30年之后,依然无法实现“居者有其屋”,很难说这样的城市会对年轻人有多大的吸引力。
此外,大城市房价上升会堆砌出新一轮资产泡沫,导致系统性金融危机。
因为投资者、投机者不同于刚需者,资金杠杆的最大化,肯定是他们炒作楼市的必然选择。
如果大城市房价持续飙升的态势发生逆转,那么,投资者(投机者)的资金杠杆就会断裂,这一风险又会瞬间批量传递给商业银行。
六问:北上广深等大城市房价,多少是合理的?
北上广深等大城市的房价,其适度上涨是合理的、也是必然的,但疯狂的持续飙升,却注定是难以持续的、也是危机重重的。对此,我们有必要未雨绸缪、提前防范系统性风险。
防范房价泡沫可能产生的系统性风险,关健点在于对投资(投机)资金的疏导、而不是什么行政性的限购。
首先,应进一步开放个人境外直投的相关限制,不要让资金在国内股市与楼市之间轮回式地“赌博”;其次,房产税和遗产税全面征收应该尽快提上议事日程。这是全球市场化国家税制的通则,不但可以通过加大房屋持有成本抑制当下疯狂的投机氛围,而且,通过房产税和遗产税的征收,更可以为实体经济大幅减税有效拓宽空间。
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