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几十万亿新基建红利爆发,钱从哪来?

逻辑闲人   / 05月24日 10:45 发布

  5月15日,办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》,要大力推进城市更新,并设定了目标,到2030年,城市更新行动实施要取得重要进展。

  城市更新是我们未来几年少有的增量红利,它意味着城市从“增量扩张”到“存量运营”,城市更新将一步步取代拆迁重建,成为城市发展的主旋律。它会大幅度改变现有的房地产格局,影响巨大。

  今天请来的是大家熟悉的资深政经趋势学者、得到App新的年度大课《政经参考》的主理人马江博老师,来详细解读这次新文件的核心内容。马老师说,一个罕见的红利信号正在进一步扩大。

  马老师会讲清楚这轮城市更新背后的土地、钱从哪里来,帮你看清楚哪个区域的房产更有潜力,哪些房产可能贬值,以及哪些细分行业正在涌现新机会,帮你在投资、找项目、换工作时,少走弯路,选对方向。

  接下来,我们看看马老师的分析:
  作者:马江博
  来源:得到App《政经参考》
  01
  一个前提:制度和放权
  城市更新,就是要对城市中的各种楼房、厂房、基础设施等进行更新改造,特别是那些使用年限长的老旧房屋、老旧厂房、老化的水管电网等,老化严重、失修、磨损等比较普遍,城市更新就是针对这些地方进行修缮。

  早在2021年,首次提出了要实施城市更新行动,当年批复了北京、重庆等21个城市作为试点;之后又有上海、天津、宁波等城市也发布了相关城市更新方案。而到今年为止,正好第一批试点城市的三年行动都基本结束了。

  现在发布这份《关于持续推进城市更新行动的意见》,就是认为这些试点搞得还不错,所以现在要开始在全国范围内进行大规模推广了,说白了,这是政策发令枪,红利要扩大。

  这事具体怎么看呢?

  要推动一项房地产相关政策的实施,最关键的三个要素,就是制度、土地和资金。此前的城市更新还处在各个城市自主摸索的过程中,标准不一、模式各异、土地管理分散、资金来源也不太明确,而这次的《关于持续推进城市更新行动的意见》文件,则是把制度、土地和资金这三者给全部明确了,剩下的就是推进了。我们一个个来说。

  首先是制度。

  我们可以拿2015年棚改做个对比。当时定下的制度可以简称为“三规划一计划”(就是符合社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,以及市、县级国民经济和社会发展年度计划),具体内涵我上节课讲过,这里就不展开了。

  你只要知道,这一方面是让地方政府严格依法办事,避免出幺蛾子,也方便上级进行考核;另一方面,编制这些计划的过程中,不可避免地存在大量的博弈甚至内耗。

  比如上下级政府之间的考核与加码、各个横向部门之间的预算争夺,导致地方的项目推进耗时更长,而且在资金有限时,不得不通过城投大量借款来弥补资金缺口,这也是形成地方债问题的原因之一。

  所以这次城市更新行动在制度方面,则是进行了一定的简化,文件提到,要“依据国土空间规划,结合城市体检评估结果,制定实施城市更新专项规划”。也就是说,这次城市更新要实施的制度,是“两规划”,就是国土空间规划和城市更新专项规划。

  从“三规划一计划”到“两规划”,背后其实有两个重要的转变:
  第一,放权和灵活。“两规划”下的城市更新专项规划,是依据国土空间规划和城市体检评估结果制定的,地方政府在制定专项规划时有更大的灵活性。

  相比之下,“三规划一计划” 在全国范围内有较为统一的框架和要求,地方政府在执行过程中需要遵循更多的上级规定,灵活性、自主性都严格受限。

  第二,更加高效。流程的简化能降低协调成本和减少制度博弈,实施速度可以更快。

  同时“两规划”还设计构建了 “专项规划-片区策划-项目实施方案” 的规划实施体系,有明确的层级和逻辑关系,而且可以随时调整,这是之前的制度做不到的。这些转变背后,就是希望通过给予地方更大的自主权和简化流程,来促进各个城市加码加力,快速进行城市更新。总之,比较着急。

  02
  两个关键:土地和资金
  其次是土地要素。

  城市要更新,要增加停车场,要兴建适老化设施,要建很多的配套,总得有地方建才行啊,但很多城区内并没有充足的土地来推动大规模的城市更新行动,土地问题其实是一个老大难问题,就现在而言,至少就面临三个难题:
  一是规划的刚性约束。

  比如现有的控规指标,像用地性质、容积率等,与城市更新的土地需求不匹配,包括很多城市中心区,地块分散零星,难以整合开发,土地碎片化严重。

  二是产权复杂。

  国有/集体土地交织,权属不清,而且很多工业用地转变土地性质的成本很高,历史遗留问题非常多。

  三是经济可行性不足。

  传统“招拍挂”,就是招标、拍卖、挂牌的方式,不适用于城市更新项目,土地增值收益分配机制也不完善。

  而这次的文件则是要一次性解决这些用地难题,通过制度创新,实现“规划可调、土地可用、经济可行”,那么具体都有哪些措施呢?

  第一,允许调整规划。

  地方可以通过法定程序调整土地规划,包括用地性质、容积率等,并建立“正负面清单”。比如允许工业用地转文创、转商业、转居住用地等,相当于把相连的同一片区域,重新做一个整体规划,按需要变更土地性质,实现精细化运营。这其实是给了地方政府更大的权力。

  第二,土地混合利用与功能兼容,允许同一地块兼容多种功能。

  比如商业+办公+住宅,打破单一用途限制;同时还要“推进建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立”,比如地下开发商场,地上开发住宅,同一块地,地上地下的土地性质可以不一样。

  第三,盘活存量用地。

  允许地方政府对闲置土地进行回收,把闲置土地用来建设保障房、产业园或者公共设施,同时还鼓励原产权人自行改造,或者通过股权转让、合作开发引入社会资本。

  第四,地价政策优化。土地变更性质,自然会产生增值,比如一块土地从工业用地变成了居住用地,那这部分的出让金怎么计费,文件说的是“优化地价计收规则”,从各地实践来看,这部分权力也是给到了地方,地方有更大的自主性来决定。

  最后咱们来谈谈资金。

  搞任何的政策,资金都是最重要的一环。2015年的棚改是打开了抵押补充贷款工具(PSL)的水龙头,来支持各地推进,也就是货币政策在发力。

  而这次的城市更新,资金从哪里来呢?根据文件的安排,资金来源主要包括:超长期国债、财政扶持、地方专项债,加上去年开设的城中村改造专项贷款,这四个会是前期投入的主力军,其实核心就是财政政策发力。

  这对大型城市而言,其实并没有什么难度,但对很多中小城市来说,就比较头疼了,因为这些地方的资金本身就比较紧张,现在还要政府财政来投入城市更新,压力会比较大。

  所以在过去几年,有部分城市事实上是在假借城市更新的框架、行土地财政之实,把中心城区地段较好的城中村给拆除,或者把商业用地、工业用地、绿化用地改为居住用地,卖地建设新房项目,由于地段好、配套好,这笔卖地收入往往很丰厚,有了这笔收入,再去给老旧小区做配套设施、修建停车场、充电桩这些。这其实还是在走卖地开发的老路。

  所以这次的政策已经明确说了,“不搞大拆大建”,要“一村一策”采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造,言外之意,就是防止地方“动作变形”。

  同时,文件还要求要进一步吸引市场投资,比如吸引金融信贷、社会资本,推行政府和社会资本合作模式(ppp模式)、发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、资产证券化产品等,这都是要为城市更新,提供更多的资金。

  同时也在大力度把支持给到位,快到什么地步?5月20日国务院新闻办的新闻发布会上,国家发改委的官员明确,将会在今年6月底前下达2025年城市更新专项预算内投资计划。

  03
  更多趋势和影响
  这一轮城市更新行动,大概率是体量几十万亿的大变革,所以背后的影响会很巨大,这里我总结了四条关键趋势和影响,并在讲趋势的过程中,加入了你需要重点关注的机会点和潜在风险,帮你把握方向,做出更明智的判断。

  第一,城市更新将加速房产价值的“马太效应”。

  在大规模城市更新的推动下,城市核心区的资产会进一步升值,主城区老旧小区通过改造,比如加装电梯、配套升级,或者功能转换,比如工业厂房改文创空间后,居住价值和商业价值将显著提升。

  尤其是一二线城市的核心地段,优质公共服务资源,包括学区、三甲医院,叠加更新红利,可能催生新一轮房价的走强,至少会企稳。

  另外,部分“老破小”如果这一轮没能被纳入更新范围,那未来改造的道路会更漫长,有可能加速贬值。叠加各大城市扩张纷纷放缓的趋势,远郊新区缺乏产业和人口支撑,与中心城区的差距将进一步拉大。

  所以,购房者要更加关注城市更新规划,优先选择列入更新范围的区域,谨慎选择不更新区,同时也要警惕远郊新区的概念炒作。

  第二个关键趋势,是就业与产业机遇会重新分配。

  一些传统产业会有所复苏,比如建筑建材、电梯制造、管道线缆等需求会增加,但竞争加剧会压缩利润空间,具备技术优势的企业会更受益。

  新兴服务业会加速爆发,社区经济,包括养老托育、智慧物业、环保产业,比如污水处理、土壤修复、以及文化创意,像是旧厂改造等领域,将涌现很多中小微企业的机会。

  地方政府偏好也会变化,城市更新项目更倾向运营能力,而不是开发速度,具备综合服务能力,像是“设计+施工+运营”一体化的企业,更容易获得订单。

  伴随城市基础设施升级,环保、水务、防灾等领域的企业,将迎来政策红利,但把握红利的同时,需要注意政府支付能力带来的账期风险。

  第三个关键趋势是,居民生活和消费习惯会重构。

  社区服务便利化,“一刻钟生活圈”推动社区商业从“便利店+菜市场”,升级成“嵌入式服务综合体”,生鲜前置仓、社区食堂、共享育儿站等模式会加快普及,本地生活赛道竞争会进入一个新阶段。另外,老龄社会需求显性化,居家养老设备,适老化装修的需求会增加。

  第四,城市竞争格局与人口流动。

  “抢人大战”会升级,一二线城市会通过城市更新,提升教育、医疗对年轻人口的吸引力,而产业薄弱、更新缓慢的三四线城市,大概率会面临人口外流的加剧。这个过程中,“隐形户籍门槛”也会出现,比如部分城市通过更新后的高房价、高生活成本,间接筛选人口,很多大城市的城中村改造,导致低收入群体被迫迁出。

  另外,拆迁暴富神话在慢慢退出舞台,与棚改不同,城市更新以“微改造”为主,拆迁补偿有限,但部分核心区的产权人也能通过自主改造,比如旧楼改酒店,来获得长期收益。

  城市更新既是经济引擎,也是社会实验。这场变革不会一蹴而就,但方向已经清晰——未来更好的发展,属于那些能高效运营存量、精准满足更多个性需求的城市。

逻辑思维