中交地产深度分析报告

一、公司概况

中交地产（股票代码：000736）作为中国交通建设集团旗下的 A 股上市平台，于 1993 年 2 月 3 日成立，1997 年 4 月 25 日上市，总部位于重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼。公司主营业务为房地产开发与销售，并积极探索融资代建、特色小镇、TOD 城市综合体等新兴业务领域。公司总股本 7.47 亿股，其中流通股 7.21 亿股，实际控制人为国务院国资委，通过中交房地产集团间接控股，属于国有企业，是中字头股票。

从最新年报主营业务收入构成来看，房地产开发占比 98.90%，是公司核心业务；房产租赁占 0.51%，代建项目管理费收入占 0.31%，其他业务占 0.21%，物业管理占 0.06% 。在房地产开发业务中，涵盖住宅、商业、产业地产等多种类型。2024 年一季度，房地产开发营收 34.59 亿元，但归母净利润亏损 2.19 亿元，毛利率为 14.31%。

公司在 2024 年计划剥离房地产开发业务，向轻资产物业服务转型，如物业管理、资产管理等，并已收购中交物业服务集团（2023 年净利润 6952 万元）。此外，公司在雄安新区拥有雄安中交未来科创城、雄安中交启园两个项目，在国企改革背景下，因央企背景而具备较强的资产重组预期，近期正在筹划重大资产出售。

二、财务韧性分析

（一）盈利能力与负债压力

中交地产 2024 年预计亏损 53 亿元，相比 2023 年亏损的 16.73 亿元，巨亏程度大幅扩大。基本每股收益预计为 - 7.33 元，归母净资产预计为 - 37 亿元，可能触发退市风险警示。公司货币资金为 99.41 亿元，而一年内到期非流动负债高达 161.77 亿元，短期偿债压力巨大。资产负债率达到 85.53%，财务费用为 2.3 亿元，融资成本沉重。

（二）经营风险

公司面临工程款诉讼纠纷，涉及金额超 2.23 亿元，这可能进一步侵蚀利润。2024 年因房地产项目减值计提资产减值损失，导致亏损进一步扩大。在行业对比中，摊薄每股收益为 - 2.14 元，在房地产开发板块 95 家公司中排名垫底，显著低于同行，如保利发展摊薄每股收益为 0.66 元。

三、技术指标与资金流

（一）股价走势

2025 年 1 月 22 日至 27 日，中交地产股价累计跌幅达 27.84%，1 月 22 日因预亏公告跌停，股价从 8.12 元高点跌至 7.86 元。截至 2025 年 2 月 10 日，收盘价为 7.47 元，近 5 日上涨 2.40%，但年内累计跌幅仍超 10%。

（二）技术形态

当前均线系统呈空头排列，短期支撑位在 6.75 元（近期低点），阻力位在 8.23 元（2024 年 8 月高点）。近期成交量持续低迷，MACD 指标接近零轴但未形成金叉，显示反弹动能不足。

（三）资金动向

近 3 个月，融资余额从 2.74 亿元降至 1.39 亿元，降幅达 49.27%，杠杆资金大幅撤离。近 5 日主力净流入 2357.99 万元，但同期散户资金净流入 2139 万元，显示筹码分散化趋势。

四、筹码分布与控盘情况

（一）股东结构

2024 年 6 月末，36 家主力机构持股 4.53 亿股，占流通股 65.09%。但近期大宗交易频繁，如 2025 年 1 月出现折价 3% 抛售情况，显示机构筹码松动。2025 年 1 月 10 日，2583.24 万股解禁（占比 3.46%），涉及 12 名股东，潜在抛压较大。

（二）成本博弈

当前股价 7.47 元接近近 5 日平均成本 7.21 元，而上方套牢盘集中在 8 - 9 元区间，股价突破该区间需量能配合。

五、综合结论

（一）核心优势

公司具有央企背景，资产重组预期较强，向轻资产物业转型或带来长期估值修复机会。雄安新区项目具备政策红利，若地产行业回暖，有望受益于基建刺激。

（二）重大风险

财务状况恶化，若 2024 年报确认净资产为负，将面临退市警示。资金链断裂风险较大，短期偿债缺口超 60 亿元，资产出售进度存在不确定性。

（三）操作建议

短期建议观望为主，若股价放量突破 8 元阻力位，可轻仓试多；若跌破 6.75 元支撑位，则需止损。长期来看，关注资产重组进展与物业业务盈利数据，待财务风险出清后再择机布局。