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转：中国房地产供给侧改革分析及展望：以煤炭供给改革为鉴，探地产格局优化之路（袁豪/陈鹏）

1、煤炭供给侧复盘：政策催化，优胜劣汰，盈利修复。
回顾改革阶段，十三五期间退出落后产能10亿吨，改革成效显著。
1）供需改善，产能缺口由进口补上。
2）产能利用率及集中度提升：从16年60%提升至23年74%；前十产能集中度从15年40%提升至23年51%。
3）盈利改善：34家上市企业净利率从15年底部0%提升至23年16%。

2、地产供给侧复盘：供给侧深度出清，底部信号显现。
当前房地产在市场规模、竞争格局、企业盈利端均有承压。
1）市场规模：供需双弱呈现深度调整。
2）竞争格局：房企主体过度出清，仅优质企业集中度提升。
3）房企盈利：仍处下行通道，更应聚焦资产质量层面。
4）周期位置：底部信号显现，9月政治局会议首提止跌回稳，12月再提稳住楼市股市。

3、地产供给侧展望：差异中寻找共性，地产改革接近终章。
相同点：煤炭及地产均已经历供给侧改革时代。

不同点：供需差异、结构差异、进程差异。整体而言，煤炭供需刚性使得供需拐点的确定性更强，而房地产由于供给刚性、需求弹性使得供需拐点的确定性更弱。展望未来，地产供需拐点确定性提升。同时未来布局一二线城市、且产品力更强的优质企业，其产品价格更易向上修复，传导至集中度、盈利能力提升方面。

4、盈利及估值：供给侧改革带来格局优化，盈利及估值中枢有望稳步修复。

1）共性：行业PB和ROE呈高度正相关。未来随着房地产供给侧改革进入尾声，存活房企盈利会加速触底反弹，这也会推动ROE重新进入上升通道，从而拉动PB底部回升。

2）特性：煤炭股价与当期报表业绩高度相关；而地产短期股价更易受估值影响、与政策高度相关；同时房地产结算报表具备滞后性，相较于结算业绩、当期销售更易代表当前经营情况变化。

5、个股略……