本周房地产板块突然走强，它有持续性吗

韩忠益（风雨）

本周三，房地产股票荣丰控股突然封板；周五中交地产、海泰发展、空港股份、凤凰股份、电子城等组团涨停，这在100多只房地产股中显得特别刺眼，更是在跌跌不休的大A面前显得很突兀，大家很好奇，下跌已久的房地产板块是不是要引领行情走出深坑了？

其实，最近一段时间，房地产板块常常因为一个政策，一个市场传言而出现大涨，但持久性始终不佳，整个板块总体上还在探低或者筑底中。9月初，网络上甚至误传招商银行App在北京开始测试“存量房贷利率调整”功能。实际上，这项功能针对的是去年存量房贷利率调整，多家银行App均有类似功能。但在市场期待中，下调存量房贷利率却是个涉及多方利益的复杂问题。提前还贷，正成为“理财”话题。人们正通过提前还贷以减少利息支出。可是提前还贷并不容易。大部分银行申请提前还贷需要等待一个月，甚至长达三个月。部分中小银行对提前还贷次数有限制，更有银行一年只能申请一次。

银行希望延缓“提前还贷”，不希望个人住房贷款这样的优质资产迅速流失，下调存量房贷利率被认为有助于此。但是，银行面临净息差收窄压力，存量房贷利率每调整1个BP，都意味真金白银的损失，银行也是左右为难。

据此前测算，假设存量房贷利率下调50个BP，银行净息差将降低7个BP，营业收入会下降3％和净利润减少6％。2024年第二季度，商业银行净息差为1.54％，同比下降20个BP，已经降至有统计以来最低水平。

这些偏弱的数据恰恰说明房地产市场依然处境尬尴。

而导致低迷的主要原因包括：首先，经济环境的不确定性‌：当前全球经济仍处于不确定状态，贸易摩擦、地缘政治紧张局势以及金融市场波动等风险因素都可能对房地产市场产生负面冲击‌。

‌其次，政府对房地产市场的调控政策一直在不断调整，以平衡经济增长和房价稳定之间的关系。经过多年发展，大量的资金投入到了房地产市场中。现在政府需要通过适时调整优化房地产政策来防范潜在的风险。这些政策调整包括限制房贷政策、土地供应管理、税收优惠等措施，‌从而保持经济增长的良好态势，维护就业稳定和社会稳定‌。

‌再次，由于房价上涨预期的改变和投资者财富缩水，房地产市场总体上成交量是下降的，多地房价处于下跌状态。房地产行业从来都是经济收缩的受害者，老百姓口袋羞涩，哪里还有余力购买高昂的房屋？

买不起房，租房行不行？这是身边经常有人问的问题。那现在究竟是买房划算还是租房划算呢？笔者的回答是，这是一个自房改以来近三十年老生常谈的话题。尽管是个老问题，但每一个阶段的答案是不一样。二十年前，房价日新月异，买到就是赚到，当然是买房划算，但现在虽然也有政策鼓励房地产市场回暖，毕竟时过境迁，不管是经济大环境还是年轻人的就业压力，都与二十年前不一样了。

我们先来算笔账：如果在上海内环线内买一套二室一厅，大约需要1千万元以上，假设银行的定期一年存款利率为1.5%（这只是一个示例，实际利率可能会有所不同，如活期、定期、大额存单等），那么1000万元存银行一年的利息就是15万元。拿15万元在内环相同区域租一间二室一厅并不困难；如果是1000万存银行5年，假设5年期的定期存款利率为2%至3%，那利息就是在100万至150万之间。除以5年60个月，每月利息就是1万6千元至2万5千元之间，取个中间值2万元可以在市中心舒舒服服租一个更大的房子了。

虽然你可能会说，房屋租金会逐年上涨呀，每年的租金可能是不一样的。但笔者认为这些支出相对还是稳定的，预期也是清晰的，而相较于购房的巨额开支，租房的初期成本是比较低的。此外，租房者无需承担物业管理费、房屋维修费等长期费用。而且如果不是全额买房，在支付完首付后，以30年期的贷款为例，即便有房贷利率下调新政，最后利息总额可能还是非常接近贷款本金的，这其实是一笔巨大的开支。所以购房者在房地产市场价格“日涨夜大”时，可以通过买与卖，出售房屋获得差价的丰厚收益，实现资本增值。但现在在强调“房住不炒”和地缘局势复杂、多变的经济大环境下，手握现金应该是比较明智的选择。总之，不管是买还是租，都反映了房地产市场的不景气。

在这种背景下，寄希望于房地产板块崛起有点难，尽管房地产行业仍然是一个非常重要的行业，但投资者面对现在的大环境，还是需要更加谨慎地评估投资机会。最新的数据显示，今年前8个月，百强房企销售总额26832.4亿元，同比下降38.5%（前7月同比下降40.1%）, 累计同比降幅连续6个月收窄。作为传统销售淡季，8月份百强销售总额同比和环比双降。另据统计，8月份，百强房企实现销售操盘金额2512亿元，环比降低10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。

下周行情展望：

本周四阴一阳，全周交易有两个特点，一是高股息+红利股全线大跌，一度最牛的长江电力拐头向下，四大行也是纷纷回落；二是近期高光无限的题材股由涨停转为跌停，大众交通、科森科技、老百姓、上海九百、凯盛科技、 联创电子、深圳华强等无一幸免。倒是保变电气走出了连涨的势头，它炒的是国企重组概念，但国企重组概念股过去几次炒作都难以形成气候，主要是国企重组概念股标的太多，鱼龙混杂，很难走成集体爆发效应，更多的还是个股行情为主。

技术上，本周蓝筹权重股补跌是好事，补跌意味着很可能是最后一跌，沪市在2635点上方构筑双底的概率是很大的，目前很多中小盘股票并未随大盘创近期新低，这是提前见底的好现象。现阶段不要轻易割肉，建议逢低布局，以超跌板块为主。

下周可关注板块有：通信服务、采掘工程、农业园林、房地产、证券期货、光伏电力和船舶制造。