重点是“保交房”，17号上午，国务院召开的会议名称就叫“切实做好保交房工作视频会”，任务是推进“保交房”和消化存量商品房。不是为了救房价。

政策拟从需求端和供给端发力。需求侧“三箭齐发：全国首付比例下限降低至历史新低（首套15%、二套25%）；取消全国层面首套二套住房贷款利率政策下限；下调住房公积金贷款利率25bp。供给端主要是去库存，包括商品房和土地去库存。

配套措施方面，新增3000亿保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房，土地回收用于保障房项目可通过专项债支持，并进一步加大“融资白名单”支持力度。

救房市，就要救房企，主要是救助那些因流动性不足陷入困难的房企。资不抵债的房企只有祈祷上苍了，不在救助范围。

“收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困，同时对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”国务院说的很明白了，帮助房企解困，从房企手中收购闲置的土地和库存商品房，都是帮助房企纾困。

保交房任务艰巨

申银万国的数据，截止 2023 年末，350 万套保交楼项目已实现交付超 300 万套，交付率超过 86%。但实际上，自 2021 年以来，我国所有已售期房未竣工的面积达到 20亿平方米以上，即使剔除竣工面积本身“统计因素”导致的低估仍有 15 亿平方米以上未竣工但已售期房，而上文“350 万套”即使按一套面积 100 平来估算，也仅为3.5 亿平交付，仍有大量在名单之外的地产项目尚未交付。

 2021年期房销售面积15.6 亿平，而期房目前交付周期至少三年，意味着今明年迎来期房交付历史最高峰。

“保交楼”，目标当然是为了保障购房人合法权益，但房企是保交房的主体，前提是要先向房企注入资金，准确地说是向进入“融资白名单”的那些房企项目输血，实际上是直接解除了房企的部分信用融资风险。政策的目的虽然是为了保障购房人的合法权益，但必须通过向房企注入流动性来实现，房企因此得救了。

资产大于负债，主要是因流动性缺乏陷入困境的房企，迎来了新生。因流动性危机股价大跌的房企，尤其是港股内房股，貌似有较大的机会。香港内房股的民企，尽管4月下旬以来普遍涨幅接近一倍，但截止到17号收盘，仍然普遍以2折以下价格交易，比如雅居乐，截止到17号收盘，虽然股价底部起来涨幅1.5倍，但PB只有0.15。

申万测算，目前保交楼所需投资规模为 7.6 万亿，资金缺口在 3-4 万亿左右。17日下午的政策例行吹风会上介绍，去库存涉及的资金支持才 8000 亿左右。政策力度还不够，后续保交楼更多需要依赖财政性资金的进入，大家关注进一步的准政策动作。

房市稳住，主要指房地产投资、新开工面积、新房销售面积等能够稳住，A股最大的压制因素就消除了，对A股和港股意义重大。

风险提示：政策迟缓，政策力度、效果不及预期。

鸟哥持有内房股，有屁股决定脑袋之嫌疑，据此买入者风险自负！

2024年5月18日