投资要点

　　8 月 28 日晚，招商蛇口发布 2023 年半年报，2023 年上半年公司实现营业收入 514.42 亿元，同比下降 10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润 21.53 亿元，同比上升 14.09%，基本每股收益 0.22 元/股，同比上升 37.50%。

　　结算结构致收入略有下滑，权益比提升增厚业绩

　　2023 年上半年，公司实现营业收入 514.42 亿元，同比下降 10.63%，收入下降源于房地产项目结转规模同比减少，从结构上看华北区域、江南区域、西南区域、深圳区域、海外及其他区域营业收入同比变动较大；报告期内，公司开发业务综合毛利率 17.82%，较去年同期下降 2.93 个百分点，主要受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响；但公司报告期内实现归母净利润 21.53 亿，同比上升 14.09%，主要因：1）期内投资收益 14.6 亿同比+30.07%；2）销管及财务费用均同比下降；3）少数股东损益由去年同期 21.20 亿降至 16.49 亿，以上三点因素共同促进了公司业绩的增长。

　　销售逆市高增长，投资聚焦核心城市

　　上半年，公司累计实现签约销售面积 683.96 万平方米，同比增加 40.30%；累计实现签约销售金额 1,664.36 亿元，同比增加 40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。投资方面，上半年公司共获取 25 宗地块，总计容建面约 238 万平方米，权益地价 345 亿元。其中“核心 6+10 城”的投资金额占比达 98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。当前楼市调控政策放松空间也主要集中在一二线城市，我们认为随着近期核心城市的政策解绑，公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益。

　　财务稳健，融资渠道畅通

　　截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.86%、净负债率 47.01%、现金短债比为 1.09。期内公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓 LPR 下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年新增 138 亿元公司债注册，新增公开市场融资 74.9 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。公司凭借央企背景及扎实的业务基本面，在融资渠道及成本上对比行业优势明显。

　　投资建议：2023 年上半年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及管控费用的降低，业绩实现可观的增长。同时得益于高能级城市布局，上半年公司销售表现明显优于行业，在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下，我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力。由于 2023 年依然存在可能的存货减值影响，我们调整盈利预测公司 2023-2025 年 EPS至 0.79、1.02、1.24 元/股（前值 1.06、1.31、1.67），维持公司“买入”评级。中泰证券