城中村，还是村中城？

周末，有一个特大重磅消息，即国常审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

周一，房地产开发、房地产服务、工程建设、工程咨询、设计规划、乡村振兴、新型城镇化等集体高开，但随即上演同样的版本，高开低走。

然而，在市场游离了一下国资云板块，在AI智能与算力设备等上面虚晃一枪后，“城中村”板块再度启动。一字板开盘即被砸的荣盛发展、金科股份、大龙地产、天房发展、东方园林、中南建设等等再度拉升，其中，万方发展开盘一波拉升封板结实，金科股份回身封板成功，此后咨询服务的山水比德成功封上20cm，新股苏州规划拉涨超10cm。于是，“城中村”主题再度火热起来。

根据第七次全国人口普查数据，超大城市有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

某券商研报称：2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。一线城市中，广州2023年计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。若均按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

城中村建设，当然不是简单的传统房地产开发，而是房地产的高质量发展的综合升级版本。它有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向作用。

目前如果仅仅由国家来开发城中村肯定是缺钱的，所以有赖于鉴于民间资本发挥重要作用。同时，这也是一些传统房企的重要转型的新机会。城中村建设没有若干年前传统房地产的那般暴利，但只要民间资本积极主动，还是可以从中找到发力点和盈利点的。

更为重要的是，在经济处于疲软状态日久，如何找到简单粗旷的起爆点，直接将巨量投资应用于城中村改造，并带动系列的上下游产业，迅速达到规模式的扩张，具备极佳的战略意义。所以，笔者才认为这不可以只当作一个吸睛的题材。值得一提的是，数字经济只能以集约化方式来提振经济，与基建地产的拉动经济方式是完全不同的。

理解了上述含义，那么我们就可以明白如何在二级市场把握投资的方向与具体时间点节奏了。进而，就可以很轻松地谈些其它话题了。

其实，“城中村”这个概率，笔者认为还不如称这“村中城”。这是因为，现在的这些超大特大型城市，当初基本都是在农村垒起来的，内中保留的这一小块一小块的地方，仍然称为农村，叫“城中村”。这个名词一出来，就等于反客为主，将本属于农村的地方，当成了城市中的另类了。

这就好比，农村的父母把小孩养大成家，给他们买了或盖了豪华的新房，这些东西本来都是父母的，但现地，孩子嫌父母脏不给进门。

名为“城中村”，其实城中并没有农村，只有农村的旧房，没有农田了。如果我们的特大超大城市，在城中真有农田鸡黍，那么这个城市还真的太有内涵了。可惜，土城资源不行，最终，这些城中村还都得变成城而没有村了。

城里水太深，我要回农村。