管理 中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。

地产供给下降，房价会企稳回升。看好现在还没有暴雷的地产企业，很多市值会新高。

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为什么大部分买港股的地产股呢？

理由也很简单，因为比A股实在是便宜太多，折价水平显著高于市场平均的AH溢价。

同样是万科，港股0.5PB，A股 0.7PB。同样是新城，港股不到0.3PB，A股0.6PB

同样是优质央企，港股的中国海外发展和中国金茂PB分别只有0.5和0.3倍，A股的保利发展和招商蛇口PB分别是1倍和1.4倍。

A股民企地产公司（含已暴雷）平均数和中位数大约都是1.2倍PB，而没有暴雷的龙头民企碧桂园只有不到0.3PB。

港股甚至还有0.1PB的国企。即便大股东中国人寿业绩发布会刚说了会大力支持远洋集团，远洋也已经大幅计提过资产减值后，其估值依然只有0.17倍PB。

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供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升.

从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升。

从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。

现在，还没有暴雷的地产企业，经历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞的更高。

现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。

相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加的剧烈。过去2年，前30大房企业40%爆雷。过去1年，百强房企拿地下滑60%，地产新开工下降50%。全国已开工未销售库存，以平均每个月2000万平米的速度下降。

在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。那就意味着，一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间.

我们几乎可以确认，这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。但是，考虑到当前股价对基本面的反应太弱，市场情绪暂时不认可，我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓，给自己找难受，暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓。

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