楼市新政下，看谁在挖掘房企困境反转题材

晨报记者韩忠益

最近稳定楼市政策如雨后春笋般密集出台。央行已经连续两次降低了抵押贷款利率。首先，允许新发放的商业个人住房贷款。利率下限从不低于相应期限的LPR调整到不低于相应期限的LPR调整到不低于20个基点。其次，5年LPR直接从4.6%降至4.45%。这样，购买第一套房子的购房者就有机会获得4.25%的抵押贷款利率，这个利率接近过去10年的低点。

随后，为了加快信贷发放，央行在一天内召开了两次会议，要求加快贷款进度，保持房地产信贷的稳定增长。一些二线城市明显加大政策力度，不少二线城市已经调整了住房和贷款确认标准，延长了贷款期限，继续优化销售限制，降低了交易税，以促进需求的增加。6月20日，郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。

业内不少人士认为，这一举措有利于推动房地产市场去库存。在房票安置政策下，拆迁户们不仅可以跨区域选择商品房房产，还可以多拿到8%的拆迁款作为奖励。在现金方面，他们还可以获得3个月的过渡费作为奖励。与此同时，这理论上也有助于开发商去库存，有利于政府的土地出让，带动楼市的积极性。

相比传统的拆迁补偿模式，包括棚改货币化的主流做法，房票模式之下，地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降了，启动资金的问题得到了解决，而土地出让的回款时间则没有明显变化。由于房票的存在，政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后，以相应对价支付给开发企业，政府现金流出的时间明显推迟了；对开发企业来说，领取房票的居民是更具确定性的潜在购房人，市场销售热度可能有所提升。对被拆迁者来说，由于房票金额一般要大于货币补偿金额，其买房的实际负担下降，也取得了实惠。对全社会来说，房票模式可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。而且，由于房票是限区域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不会造成一线城市房价上涨。 

多赢之下，此房票模式一旦推广开来，可能有助于因城施策，推动房地产产业链复苏。目前包括河南信阳、江苏常熟、宁波奉化、宿迁市泗阳县、绍兴市等在内，多地纷纷出台了房票安置政策，引导需求。

政策利好不断的背后，自然要反映在销售额上，据券商提供的数据显示，全国商品房5月销售金额为10548亿元，环比+29.7%，同比-37.7%(但降幅较4月收窄8.9pct)，打破2022年以来持续下降的态势，确有筑底反弹迹象。

在此背景下，大A的房地产开发板块本周持续拉升，信达地产、天地源、深深房A都有冲击涨停动作，天房发展、南山控股、中交地产、嘉凯城、华发股份等表现也不错。其中的嘉凯城（000918）更是引来市场关注。

周一晚间，嘉凯城发布公告称，股东广州凯隆拟通过协议转让的方式将其持有的嘉凯城3812.93万股流通股股份（占嘉凯城已发行股份总数的2.11%）以2.043元/股的价格转让给曹升，总对价7789.82万元。本次协议转让为配合中信证券要求，用于归还广州凯隆在中信证券的质押债务本金、利息、违约金。显然，这是一次股东被动减持。广州凯隆为恒大系关联公司。恒大正处于债务重组过程中，此前曾提出争取在2022年中提出初步重组方案。

近年来，嘉凯城“故事”很多，股价却一路下行，上个月嘉凯城还公告称，公司总经理王道魁辞职。近年来，公司净利润同比增长率持续下降，营业收入同比增长率也是持续下降。销售净利率、毛利率当前数值、经营活动现金净额当前数值都较上期有所回落。

令人关注的是，公告发出后，“曹升是谁”成为不少嘉凯城投资者关注的焦点。根据公告：广州凯隆不是公司控股股东，本次股份转让不会对公司正常生产经营产生不利影响，不会导致公司控股股东、实际控制人发生变化。

显然，这个“曹升”接盘不是冲着控股权来的，那他又是看中什么了呢？有人爆料说

去年，金信诺的实际控制人黄昌华，把其在国泰君安证券公司质押的股票与曹升及国泰君安签订了《股份转让协议》，黄昌华通过协议转让方式向受让方转让其持有的公司1154.96万股无限售流通股，占公司股份总数的2%。转让价格为5.56 元/股，转让价款共计6421.56万元。随后不久，金信诺股价就迎来一波上涨，一度冲高至12.45元。妥妥地翻了一倍多。类似的事情还发生在旗天科技身上。“曹升”以标的股份转让价格3.31元/股“吃进”，支付了转让款共计6632.44万元。在股份完成过户登记手续后没有多长时间，旗天科技也大涨了数倍。

看来这位叫“曹升”的牛散，有点“及时雨”味道，总是在上市公司大股东陷入困境时，伸出援手，当然这个忙也不是白帮的，他收来的筹码不仅在二级市场绝对价格较低，水分早已拧干，而且还顺手砍了大股东一刀，一般都是7折、8折的打包价，所以看上去，这种帮忙更像是一门生意。说明此君嗅觉灵敏，人脉广泛，敢下大注，且很善于挖掘困境反转题材，也更懂得让丑小鸭如何变成美凤凰的套路，绝对是深谙其道的高人。