【事件】

因城施策调控密集松绑，持续提振市场信心：近日全国多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策。 2022 年 4 月 25 日，无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区新增购买一套商品住房； 4 月 26 日， 佛山市住建局表示，已满 5 年的商品住房不计入限购套数； 4 月 27 日，据财联社报道：①南京非本市户籍居民家庭 1 年内累计缴纳 6 个月社保可申请购房，此前要求为 3 年内累计缴纳 24 个月； ②郑州中原银行针对毕业 5 年以内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房房贷低至 4.5%，低于 5 年期以上 LPR 报价。

【逻辑阐述】

1、销售金额实现稳步增长，利润率有望实现回升。

2、货值充裕，投资聚焦深耕城市。

3、短期债务压力增加，但潜在偿债能力强。

【具体解析】

一、行业分析

1、行业仍在筑底阶段，越来越多城市调控松绑：

目前，多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖， 但市场目前仍未企稳， 行业仍处在筑底阶段：①销售方面， 2022 年 1-3 月全国商品房销售金额同比下降 23%； TOP100 房企全口径销售金额同比下降 47%。②土拍方面， 全国 300 城宅地成交 2022 年 1-3 月同比下降 60%； 多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地 30 宗，仅 6 宗成交，南京供地 20 宗， 6 宗流拍。 ③房贷利率方面， 2022 年 4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为 5.17%，较最新的 5 年期以上 LPR 高出 57 个基点。

2、房企的定点纾困帮扶力度加大：

近期央行召集 6 大行、 12 家股份制银行、 5 大 AMC 就 12 家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，帮助问题房企解决当前现金流困境。 同时，部分地方政府也对本土优质民营房企提供了实质性支持， 包括但不限于直接提供纾困资金帮扶、协调金融机构融资、项目层面入股增信、 预售资金监管放松等措施。 优质房企的安全稳健发展也是实现“稳房价、稳地价、稳预期”的基础，我们预计未来政府平台与本土房企在项目层面的合作将有所增加， 优质房企在融资在监管端的限制将减少，融资渠道或将拓宽。

3、销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键，而提振信心是解决当前销售困境的关键：

销售回暖才能促进房地产行业进入“ 销售改善-房企回款增加、资产价值提高（可抵押贷款增加） -现金流稳定-投资拿地增加/竣工交付增加-市场信心稳固”的良性循环。

4、信息平台统一由人社部建设，银行具有账户开立优势。

5、预计对于中产人群吸引力较大，以上海为例，月税前收入在 10,000-58,000 元之间人群年化税收优惠/年度税前收入比值超平均水平（ 0.53%），有望成为缴费主力。

二、公司分析

1、销售金额实现稳步增长，利润率有望实现回升。

2021年，中交地产实现全口径销售金额560亿元，同比增长5.1%，实现回款591亿元，同比增长56.4%。我们认为展现公司较高的盈利能力要从两方面入手，一是企业间的横向比较，能保持稳定或者行业相对高位的企业，盈利能力依旧较强；二是时间线上的纵向比较，在当下土地成本处于低位时，相应的能在未来给公司带来较高的盈利。影响公司利润率的还有一项指标是费用率，体现为利息支出的增加和销售费用的增长。

2、货值充裕，投资聚焦深耕城市。

　　2021年中交通过收并购、增资以及招拍挂的方式获取新项目24个，新增土地储备超过370万平米，剩余可开发土地1787.7万平米，充分满足公司未来开发的需要，弥补了受三道红线限制公司较高的偿债压力无法再实现有息负债快速增长的缺陷，即使中交减少投资，将工作重心向降负债转移，其拥有的货值也能满足公司销售业绩的稳定提升。

3、短期债务压力增加，但潜在偿债能力强。

　　2021年，中交三道红线相关指标表现不佳，主要原因在于短期有息负债的快速增加，但是我们认为这不能说明公司偿债能力较弱，作为央企，中交具备较强的融资优势，在2021年融资环境整体偏弱的情况下，中交以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS成功发行11亿元，不断拓展新的融资方式，以支撑公司的可持续发展。

【投资建议】

预计限购限售宽松、下调房贷利率和首付比例、帮扶房企脱险等政策措施的力度和范围将持续增加，助力房地产行业恢复良性循环。维持“买入”评级。

【风险提示】

调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复。

【免责声明】

本咨询仅供参考，不作为投资决策依据。股市有风险，投资需谨慎。

投资顾问：

张宇哲 执业证号：A0210611020001

国    玮 执业证号：A0210619050001

宋    南 执业证号：A0210613050001      

王德智 执业证号：A0210611110001

孙慧凤 执业证号：A0210613050002      

张明明 执业证号：A0210616110004      

苏海鲲 执业证号：A0210614010001      

佟明雷 执业证号：A0210610120013

郑永良 执业证号：A0210611010001      

刘    淳 执业证号：A0210612070001

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