重申看好、建议超配！

●行业低库存叠加拿地大降，预计22年投资和销售双双下行。

不同于以往的周期底部，行业低库存将对后续投资和销售形成制约。投资端，预计22年开工同比-16.3%，竣工同比-6.4%，施工同比-2.4%，土地购置费同比-5.4%，投资同比-5.4%。需求端，预计22年销售面积同比-9.1%，销售金额同比-9.1%，销售均价同比+0.0%。明年投资和销售双双下行将对经济有显著拖累。

●四大因素重压行业资金遇困，防控金融风险亟需维稳房地产。

今年下半年以来，房企资金链压力大幅提升，房企债务违约/展期频现，低位配股，近期困境房企的受限资金占比高达94%，资金困境程度历史罕见。这主要源于四大因素：银行贷款集中度政策过快压降、地方政府预售资金监管过快收紧、房企项目合作资金主动被动冻结、金融机构风控从严导致融资受阻。防控金融风险底线下亟需维稳房地产，政策亟待修复。

●政策开启正常化修复，格局优化推动优质房企迎发展新机遇。

9月以来，政府高层连续多次发声强调维稳房地产，并强调防控金融风险，12月初，银保监会强调满足改善性住房按揭需求和合理发放并购贷款；政府维稳暖意已现，预计行业政策正常化修复开启，行业或将演绎三阶段发展：政策正常化阶段、保投资阶段、格局优化阶段，其中预计行业出清也将进一步呈现，行业集中度将再提升，优质房企将迎来量质双升的新发展机遇。

●借鉴中外格局优化经验，预计龙头房企PE有望升至10倍。

借鉴美国房地产板块、中国白酒板块的格局优化经验，经历供给出清、格局优化后，行业集中度进一步提升，优质企业实现戴维斯双击。当前我国房地产行业正经历供给出清和格局优化阶段，目前龙头房企PE均值为6倍，参考15年之后的估值中枢至高点8-12倍，以及参考美国格局优化后龙头房企PE估值13倍，预计我国龙头房企PE估值将提升至10倍。

●投资分析意见：我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、金地集团、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科A，建议关注：华侨城A；H股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、碧桂园、融创中国。