以往在给大家分析房地产的时候，都是以万科、龙湖这样的企业给大家举例，不是不分析别的，是作为一个在房地产泡了良久的从业者，太清楚行业内这些公司的调性，今天我们要说的这家公司，是从房地产逐步转型到大健康、生物医药领域的国企——鲁商发展。

一、房地产业务拉胯，其他业务逆势上升

1.从下图营收占比来看，房地产销售业务目前还是扛起了营收大旗。

今年三季度营收同比下降34.6%，前三季度营收同比下降9.75%。

营收下降的原因主要还是因为房地产业务的回款没有跟上，在六项业务中，房地产毛利率是最低的，并且还在持续下降中，目前仍有495.7亿的存货，占流动资产总额的81.34%，其中占了大头的是开发成品和开发成本，也就是房地产项目——房子。

抛开减值不说，目前房地产市场下行，线下促销活动会对房地产销售业务利润进一步压缩，作为国企，想要逐步剔除房地产业务也是比较缓慢的。

2.虽然房地产贡献利润拉胯，药品、化妆品业务发展依然很强劲，营收持续增长，酒店业务因国内疫情控制得当也开始恢复，并且除了物业管理的毛利率低于30%，其余各项业务毛利率都在45%以上，贡献了绝大部分利润，因此虽然营收下滑，但利润在持续增长中。

从归母利润的增速来看，鲁商发展主要是从2019年开始大幅盈利的：2018年全资收购了福瑞达医药百分之百的股权，紧接其后以2.58亿元收购了全球销量第二大的透明质酸原料生产厂商焦点生物60.11%股权。

于是山东由此占据了全球86%的玻尿酸供应，鲁商发展（旗下目前透明质酸原料年产能420吨）也变成了玻尿酸龙头华熙生物的强劲对手。

前段时间腾讯以3.51亿元增资鲁商发展旗下子公司福瑞达生物，持股比例为8%，为其带来外部资源上的助力，福瑞达生物也从2019年2.9亿元的估值增加到了现在的36亿，短短时间增加了12倍多。

3.化妆品业务亦或成为强劲增点

化妆品是除房地产销售业务以外占营业收入比例最高的业务，占比15.29%左右，营收增长幅度也最大，同比增长210.3%，毛利率也仅次于酒店业务，高达62.73%，这么高的毛利率，很难让人不心动，毕竟女人的钱还是好挣一些的。

像其竞争对手华熙生物，也逐步向化妆品赛道发力，在2019年还是玻尿酸原料占营收大头40.3%，到今年上半年护肤品已经大大超过原料，营收占比高达61.9%。

鲁商旗下化妆品业务聚焦主推产品：颐莲和瑷尔博士两大主品牌的销售发展快速，围绕“玻尿酸+”产品理念不断推新，共推出11个品牌。

前三季度瑷尔博士实现营收4.88亿元，同比增长超过400%，

颐莲实现销售收入4.27亿元，同比增长超过120% ，

仅双十一期间颐莲、瑷尔博士就实现销售破亿，爆品玻尿酸喷雾总销售量突破196万瓶， 同比增227%，随着在小红书、抖音不断推广，颐莲、瑷尔博士知名度打开，未来收益有望持续提升。

二、股东频繁股权质押，流动性愈加紧张

1.从其资产负债表上来看，目前鲁商发展还是存在问题的。

当前账面上货币资金仅仅只有45.28亿，但仅短期借款这一项就高达45亿，在加上一年内到期的非流动负债、长期借款金额高达105亿，账面上的资金远远不够支付一年内到期的有息负债，虽然相比其他的大型房地产企业压力要小一些，但流动性依然紧张。

2.大股东也开始频频进行股权质押：

12月7日，鲁商发展控向东方证券承销保荐有限公司质押股份3500万股，用于偿还有息负债。本次质押股份3500万股，占其所持公司股份的6.67%，占公司总股本比例的3.47%。

12月13日，鲁商发展将其持有的公司3800万股无限售流通股质押给国金证券，占其持有公司股份的7.24%，占公司已发行总股本的3.77%，用于办理股票质押式回购交易业务。

频繁且大量的股东股权质押，对应了当前账面上现金流动性紧张的问题，鲁商发展即使再怎么向其他业务发力，房地产业务仍然是占据了他的基本盘大面，给资金流动带来了巨大问题，对后续经营、融资可能带来不好的影响，但目前来说这属于地产公司目前所面临的通病，政策宽松或许能够带来些许曙光。

总结:飞鲸投研认为，虽然鲁商发展在转型的路上走得还算不错，但房地产的盘子仍然很大，在这背后造成的资金流动性困难也不可忽视，像是一条很细的腿，但另外一条无比粗壮，那这样的组合必然是在当下走不快的，只有“下决心”去改变那条粗壮的腿才能实现更好的飞跃。

飞鲸长期跟踪特色榜单：《成长50》：汇总各热点行业具备成长潜力的股票；《医药20》：医药行业确定性最强的股票；《消费20》：大消费行业最值得关注的股票。更多精彩，请持续关注飞鲸投研。

来源：飞鲸投研，聪明的投资者都在关注！