本文概要：曾经被誉为造富神话，最赚钱的房地产行业，如今也进入了寒冬。先是国家坚持“住房不炒”，房产销售大幅下滑，紧接着是银行严查首付来源、限额限贷、利率大幅度上涨，再到如今关于房地产三条红线的限制政策发布，市场一片哀嚎，房企貌似进入了黑铁时代。

一、房地产跌下神坛，万科面临最大困境

二、拆分万科，万物生IPO能否扳回一城？

三、从卖房到卖服务，万科将走向新篇章？

2018年，万科的秋季例会上，无论是主屏幕还是副屏幕上都是一片鲜艳的红色，但在喜庆的屏幕上面，却赫然显示着“活下去”的字样，万科“活下去”的口号响遍了整个房地产行业。

只是当年，不少房地产企业都觉得是无稽之谈，明明房地产的日子好着呢，一年比一年红火，万科完全是危言耸听。

然而到如今，三年过去了，活下去三个字已经从万科的口号，变成了行业的现状，以万科为首的房地产行业正在面临前所未有的冷酷寒冬。

房地产跌下神坛，万科面临最大困境

曾经的造富神话，如今已经跌落神坛。

房地产，是迎着时代的大潮蓬勃发展起来的。在过去的十多年，中国由于城镇化的提出，停止了“统一福利分房”的措施，使得全国各地对于房屋建设的需求开始急速增长。

再加上“按揭贷款”的出台，极大的刺激了房屋的消费，房地产行业迎来了其发展的黄金20年。

也正是因此，当时的房地产可以说是最造富的行业。在1997年全球富豪榜中，房地产开发商不计其数，几乎占据了华人富豪近一半的名额。李兆基和郭炳湘家族甚至都跻身进了全球前十，让整个世界看到中国房地产的造富奇迹。

但到今日，2021胡润百富榜虽已发布，却难见房地产的身影。前十的榜单里，并没有房地产行业的企业家。房地产企业家上榜人数也大幅下降，跌出了前两大造富行业。

显而易见，房地产排名势弱的背后，昔日辉煌的房地产经济已经跌下神坛的现状。据中房网统计，2021年就已经有244家房地产企业宣告破产，可以说平均每天都有一家房企在破产的路上。

此外，自去年以来，房地产行业就频频传出资金链、债务出现问题的消息。包括华夏幸福、蓝光发展、恒大集团等多个房地产企业都出现了经营上的困境。

而万科虽然没有出现严重的财务危机，但也不可避免的受到形势影响。

10月28日，万科发布2021年三季度财报，从财报来看，万科的营收仍在增长，但只增加了营收而不增加净利润，且净利润增速还在持续下滑。

数据显示，五年内，万科的净利润增速分别是16%、33%、20%、15%，6.8%，一度跌破了两位数。

在现金流方面，一向被称为现金流王者的万科截至2021年三季度末，比6月底减少了483.2亿元，同比下降了17%，创万科近两年来现金流的最低纪录。

同时，现金流的压力也为存货埋下隐患。据万科2020年财务报表显示，万科的房屋存货超过一万亿，占公司所有资产的53%，而一旦房价降价，公司一万亿的资产都要缩水，这对于已经面临多重困境的万科来说，绝对不是一个好的信号。

因此，为了抵御房地产的寒冬，万科必须为“过冬”做些什么了。

拆分万科，万物生IPO能否扳回一城？

行业寒冬之下，龙头企业的应变之举，是成是败？

11月5日，万科发布公告称，拟分拆万物云到港交所上市。

万物云上市并不意外，只是万物云的上市比大家想象中都要来得更快。

但其实也并不难理解，万物云提前上市主要有两个原因。一是碧桂园在物业市场的重重紧逼，让万物生不得不上。二则是为了提振困于行业困境的母家万科，缓解万科的产业压力。

根据克尔瑞数据显示，2020年的万物云以5.78平方米的物业在管面积排名第一，碧桂园以5.05平方米位于第三，但经过一年的收并购洗牌后，碧桂园成为最大赢家。

而没有及时上市的万物云，显然错过了这一波突然涌现的并购窗口期，让碧桂园的营业收入在今年首次超越了万物云。

另一方面，则是母家万科面对当下的行业困境，自身的业绩和现金流都出现了不小的问题，已经无法再为万物生保驾护航，甚至还需要万物云缓解压力。

因此，万物生独立上市，已经是箭在弦上不得不发。尽管当前并不是万物生上市的最好时机，却是万科当下能够做的最佳选择。

事实证明，万科的选择是对的。万物云的消息一出，万科便在股市开盘便一路走高，显然无论是万科还是资本市场，都对万物生这个底牌充满了期待。

毕竟万物生作为一个带有科技属性的物业服务公司，在同行业内并不多见。

并且值得注意的是，万物云的定位也从来不是物业管理。自从万科物业改名为万物云的那一刻开始，万物云定位就是空间科技服务，发展重点是以科技赋能服务，而这也是万物云一直备受市场看好的一大原因。

同时，正是在这样的发展转变下，万物云被寄予了厚望，也达到了一定的高度。

截至2020年6月底，万物云已经在中国100多个具有发展潜力的城市完成布局，其中包括住宅服务合同项目2769个，商企服务合同项目1059个。

并且在2020年，万物云还接管了更多万科以外的物业管理项目，行业竞争力大幅增强，贡献了182.04亿元人民币的收入，同比增长27.36%，比恒大物业和碧桂园服务的营收都要高。

可见，作为万科旗下最为重要的板块之一，万物云毫无疑问是最有实力和底气冲击IPO的。

并且如若万物云上市进程顺利，凭借着万科的龙头位置以及万物云本身极具发展性的科技属性，资本市场对其估值应当是不会少于碧桂园的。

万物云很有可能会拿回物业服务的榜首，为万科扳回一城。同时，万物云的上市，也能为目前陷入发展危机的万科提振士气，缓解其现金流危机，提高股价。

从卖房到卖服务，万科将走向新篇章？

万科董事长郁亮在2020年春节的一番对外发言，预示了未来万科的路。

郁亮表示，“房地产企业不能再像过去那样，靠拿地建房坐等升值，也不能靠着加杠杆想着赚金融的钱，现在能做的，就是向经营服务业靠拢”。

因此，万科开始了整体转型，其中最根本的就是从地产开发商变成城市配套服务商。

其实，城市配套服务商并不是新概念，早在2017年，万科董事长郁亮就表示万科将致力于向城市配套服务商转型。

那究竟什么是“城市配套服务商”？

我们可以拆解来看，首先，城市是指万科要围绕城市里的万科业主，提供产品与服务；配套，即给人、社区乃至城市提供公共服务和配套的内容；服务商的意思是：产品是有终点的，服务则永无止境。

因此，城市配套服务商就是指为业主，提供区域内配套的内容或服务。其具体表现在住宅、商业、物流仓储、物业、养老、旅游等多个方面。

而万科在这些领域都有所布局和发展，尽管在前期它们并没有显露出太大的作用，但经过多年的发展，城市配套服务商相关业务的布局已具雏形，并开始有收获。

首先是物业板块，万科已经率先推出了万物云冲击IPO，其作为万科转型城市建设服务商的重要板块，将承担的万科在城市服务产业的加速布局。

而物流板块，万科旗下的万纬物流目前万纬物流已经在46个城市布局，仓储规模突破1100万平方米，形成了全国性的仓储物流网络。

在未来，万纬物流将会深入与电商、高端制造、现代批发零售业等行业的企业建立广泛联系。

与万纬物流一样，长租公寓业务板块的泊寓公寓也是万科“城市配套服务商”新业务探索与布局的重点之一。目前，泊寓公寓是集中式长租公寓行业规模第一，覆盖了多个城市。

而商业开发和运营板块，则由万科收购的印力集团来主力推进，以印力集团为发力点，加速推动万科在商业业务的全面发展，协助推进万科实现“城市配套服务商”的转型目标。

除此之外，万科还覆盖了还养老公寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务，全面发展起了相关配套服务。

事实上，万科的决策是非常正确且具有前瞻性的。房地产已经在历史上超额完成了自己的使命——建造销售房屋，提供住房安置。

在这一背景下，房地产行业的回落已是必然，传统房企以地产开发销售为主的模式也自然是走不通的。

而“城市配套服务商”不同，它是新时代赋予房地产企业新的使命。毕竟如今的中国并不缺房子，恰恰相反的是，房子已经够多了，而房屋配套服务却跟不上来。

因此，万科选择转型城市配套服务商，既是切入了一个拥有广阔市场的地产服务领域，也将是万科走向新篇章的开始。