宝哥说

如何在交接后解决历史遗留？

本文概要：近年来，房地产公司接班人问题成为社会关注焦点。如何在复杂形势中完成顺利交接？如何在交接后解决历史遗留？如何在过去与未来中寻找平衡？

本文将从三个维度，进行解析：

1.90后地产接班人，守业为何出现巨大困难？

2.80后地产接班人，战略重心转向何方？

3.比起接班，更大的问题出在何处？

前言

2020年，一场“百年之未有大变局”，率先席卷房地产行业。

一年来，我们看到“三道红线”从天而降、房企集中拿地骤然消弭、限购调控手段频出、房贷限额轰轰烈烈......

风暴洗涤房地产一年，风云骤变！然而，更大的危机，则来自内部。

企业不会老，但是人会。

今年，王石70岁，王健林67岁，杨国强66岁，宋卫平63岁——连曾经大闹联想的“拼命三郎”，那个记忆中永远年轻的孙宏斌，也即将年满60。

这几年，房地产行业陆续开始出现二代接班的潮流。据统计，2020年，地产和物业两大板块中，已有近60位二代出现在了公司的高管名单中。

那一批在房地产造富洪流里，最先吃到时代红利，最先富起来的人群正在逐渐老去。

而他们的子女，含着金钥匙出生的房二代们，似乎站在财富的高台，拿到了命运赐予的美差。

然而，今夕早不同往日！

时代变了，经济发展的底层逻辑变了！

房地产，已经很难再称为时代骄子，“百年未有之大变局”来临，神话消退，所有价值势必迎来重估。

留给这批年轻人的，除了财富，更多的是挑战，接二连三的挑战！

90后接班人疲于防守，守业出现巨大困难！

今年新上任接班的地产二代中，几位90后最引人注目。然而，这批年轻人从父辈手中接过的“棒子”，却不轻松。

今年6月，蓝光发展董事长杨铿及两位高管，相继递上辞呈。重担，终于交给了杨铿之子杨武正。

然而，“95后”的杨武正，却不得不面对一堆麻烦事。

目前，蓝光发展违约债务本息已超过45亿元，总负债达2200亿。同时，蓝光的业绩却很糟心：去年，蓝光销售金额仅1035亿元，归属上市公司股东净利润出现负增长，同比减少4.53%。

更重要的是，先前受违约风波影响，蓝光的股份曾多次冻结。最为严重的一次，则发生在今年的7月1日。彼时，蓝光发展发布公告称，由于合同纠纷，蓝光集团持有公司2.35亿股无限售流通股被执行司法冻结。

面对危机，今年4月还喊话称“绝不会甩卖公司”的杨武正，最后却开始甩卖资产，一届燃眉之急。近期，蓝光已出售36个项目，包括旗下物业蓝光嘉宝服务控股权，以及蓝光无锡项目部分股权。

对26岁的杨武正来说，如何守住基业，已经成为当务之急。

而比起杨武正肩上的千亿债务，另一位明星接班人：曾俊凯，面对的压力同样巨大。

这一位90后肩上，抗下的是父亲曾焕沙尚未完成的“千亿计划”——时间回到2017年，无锡举行的一次高管年会上，曾焕沙首次明确弘阳地产2020年要实现“千亿规模”的战略目标。

可是，随着曾焕沙为此搭建的明星经理人团队分崩离析，千亿目标无可奈何地悬在了半空——从2020年11月起，不到半年时间，共有4位职业经理人因个人原因递交辞呈。

彼时，明星经理人加入，弘阳地产的销售业绩开始一路飙高：2017-2020年间，公司销售额增长超700亿元。

然而，弘阳地产同期的毛利率和净利率却连续下滑：2017-2020年，弘阳地产的销售毛利率从40.6%降至22.4%，净利率则从19.5%降至9.2%。

对此，有观点指出：弘阳地产这种“增收不增利”的现象，主要是其合作开发的模式导致。2020年年报显示，弘阳地产旗下在售和待售项目约188个，其中仅15个由弘阳地产全部拥有。

如此模式，导致弘阳地产能装进口袋的钱实际并不多。

终于，到了今年2月，曾焕沙之子曾俊凯拍马赶到，正式接班上任，接替蒋达强担任执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

可是，摆在曾俊凯面前的，既是父辈们“千亿计划”的雄心壮志，也是期望高山下的危机重重。如今，当众多头部房企都在降速增效，此时，腰部玩家仍想延续“大开大合”打法，试图破局，风险无疑是巨大的。

即便如此，曾俊凯在今年3月30日召开的业绩沟通会上，仍将弘阳集团将2021年的销售目标定为995亿元，虽未触及千亿，但其决心可见一斑。

几乎每一个年轻的90后地产接班人，都压力山大：美好置业的刘南希也不例外。

今年4月7日，美好置业两位高管向董事会提出辞职，董事长刘道明的女儿刘南希被提名为第九届董事会候选人。随后的5月13日，美好置业股权变更公告显示，刘南希将受让美好集团原股东持有的股权，合计40%。

此时，美好置业接班人终于浮出水面。

刘南希，2019年加入美好置业，到成为公司董事，只用了2年时间：人们感叹于这位90后升迁迅速，也为她面对的处境，深深捏下一把汗。

最棘手的问题，在于转型——2014年起，美好置业开始进入装配式建筑行业；2017年，转向现代农业领域和产业新城领域。如今，装配式建筑则被美好置业列为未来的重点发展战略。

但现阶段，美好置业转型的核心：装配式业务，亏损却在逐年扩大——数据显示，美好置业专配业务2017年净亏损约1300万元，到了2020年，净亏损则超过10亿元。

而先前被寄予厚望的现代农业板块，作为阶段性转型的重点，其业绩同样不景气：仅2020年，该业务利润总额亏损就超过4亿元。

可以说，伴随着高管离职、转型不利，并且，地产基本盘尚处宏观调控敏感时期，这个节点，90后刘南希要面对的，是父亲们的殷切期望，是公司复杂的转型，更是时代留给地产接班，这一命题的巨大考验：

年轻，意味着未来无限的可能性。但年轻的另一面，则是更大的不确定性——这一批房地产接班人们，如何跳出阅历和经验先天不足，真正做到年少有为，守住这份家业，或许是下一个十年，最直接的挑战。

80后已稳住阵脚，开拓转型是战略重点！

然而， 相比90后地产接班人的窘迫，80后的接班人则更为自如，颇有成效。

号称宇宙“第一房企”的碧桂园，其掌舵人物杨国强，这些年顺利将“棒子”交接给女儿杨惠妍，已经成为中国房企成功接班的范本。

2007年，26岁的杨惠妍出现在福布斯排行榜上，外界大为震惊。然而，杨国强一直对这位二女儿寄于厚望：在杨惠妍十三岁时，杨国强就开始带女儿旁听董事会议，会后则交流想法。

2006年，年仅25岁的杨惠妍已在碧桂园担任执行董事，负责公司发展战略的制定和执行。上任后，杨惠妍聚焦碧桂园“教育”和“物业”，并先后将两个板块分拆上市。

随后，杨惠妍开始打开视线，在金融、农业、新零售、机器人等领域内开疆拓土，并已获得了不错的成绩。

此外，杨惠妍也开始拓展碧桂园的商业板块。2020年3月，碧桂园收购了北京赛特购物中心49%股权，成立了碧桂园在北京的第一座商场——碧乐城。

几年下来，杨惠妍的身影始终冲在碧桂园转型的一线，堪称“救火队长”。可以说，这位80后女子，已成为地产二代中当之无愧的劳模和标杆。

与杨惠妍的勤勤恳恳，小步快跑完全不同的是，合生创展接班人朱桔榕，选择了一种更为激进的打法。

1992年，朱孟依在香港创办合生创展。此后十年，合生创展迅速成为首个销售破百亿的房企。但是，百亿门槛一经突破，合生创展却因“慢周转、高溢价”保守战略，此后十年，销售额原地踏步。

直到2019年，合生创展销售额才终于突破200亿元。

后续的故事，朱孟依则选择交给女儿朱桔榕续写。2020年1月，朱孟依辞任公司董事会及执行董事职务，其女朱桔榕接任董事会。

80后朱桔榕一经上任，快马加鞭，迅速开启了合生创展的二次增长。

第一张牌，朱桔榕打出“拿地”。

2020年5月，合生创展10天内砸下180亿元，在北京大规模补充土储。到了今年1月，合生创展继续在北京土拍市场大出风头，以46.57亿元最高限价加21%的自持比例，拿下了大兴旧宫地块。

第二张牌，朱桔榕打出“投资”。

金融出身的朱桔榕，接任后开始大力发展公司金融投资业务。财报显示，2020年上半年，合生创展房地产业务收入54.8亿港元，而股权投资收入就达到近30亿港元。

然而，巨大的收益往往伴随着巨大的风险。实际上，朱桔榕一系列投资提振销售业绩的同时，也使公司负债逐年攀高：2020年，公司中期资产负债率已上升至68.56%，距离“三道红线”之一，仅一步之遥。

如今，降负债、降杠杆大势所趋，朱桔榕却选择高举高打，可谓兵行险招。

另一位80后地产二代王晓松，则是朱桔榕的反面。

主动为新城控股踩下刹车，王晓松的接班并不像前两位那样“顺其自然”，反倒是充满戏剧性。

2019年，原新城控股董事长王振华因猥亵9岁女童被采取强制措施，举国沸腾。

从事发到上任，留给王晓松的时间，仅为8个小时。

然而，穿过惊魂的8小时，能牢牢握住方向盘，王晓松其人，非常不简单。

2015年，王晓松第一次“临危受命”，接替新城控股董事会总经理一职。但这一次王晓松并没有顺利接班，2016年10月，王晓松选择辞职离开。

然而，对离职原因，王晓松始终沉默，不发一言。

直到2018年，王振华辞去新城控股总裁一职，王晓松才得以再次拿下接力棒。

但是，王振华丑闻事件，却犹如一根长刺。

接替王振华担任董事长后，为挽救被企业形象，王晓松开始由内而外剥离王振华的残留影响，甚至，连王振华在公司官网首页的照片都被删除。

随后，王晓松选择小心行事，放慢拿地速度，稳住现金流。在今年3月29日下午举办的业绩发布会上，王晓松表示，自2020年下半年起，新城将不再进入新的城市。

这一次，王晓松立志给新城控股注入科技元素。

王晓松称，未来新城会以两个方面为主：第一，要站开展商业数据的应用，第二，关于种子业务的培育。在新业务的反哺下，新城控股已逐渐剥离“地产”属性，开始朝着一家综合性企业进发。

今年的5月19日，王振华的案件尘埃落定。

随后，新城控股随即在5月20日完成换届，王晓松当选新城控股第三届董事长。

新城控股的“王晓松时代”，正式来临。

房企下半场，年轻才是主力

青涩的90后，驾轻就熟的80后，中国房企的二代接班潮，已经是一个不可逆转的大势。

未来十年，乃至二十年，这个行业势必迎来更为年轻的大脑。

自去年下半年以来，房企融资的“三道红线”、银行贷款的“两道红线”以及“集中供地”等调控措施，先后堵上了此前房地产崛起所依赖的“土地”和“金融”红利。

调控逐渐深入，房地产行业即便没有迎来寒冬，但下半场的哨声，已经吹响。

旧的规则发生变化，新的规则尚在摸索。

但毋庸置疑的是，下半场“存量竞争”时期，各大房企若想长远发展，多元化转型是真正关键。

从王晓松、杨惠妍等地产二代接班后一系列动作与成果来看，“科技”或许会成为转型的高频业务。

一条充满机会的数据显示——

目前，我国仅有24%的房企打通了数字化的全业务流通，还有大量的房企停留在单领域内布局的阶段。

可以说，随着互联网、大数据、物联网等技术发展逐渐成熟，利用科技赋能的场景优势，商业地产、物业、社区管理等业务板块，一如郁亮所言，仍有大量的“管理红利”可以挖掘。

在这一方面，万科、碧桂园均已走在前列。

但是，寻求增量的前提，是要学会稳健。

今年以来，对房地产市场的调控力度依然没有减弱。

今年7月23日，住建部等八部门联合发布通知称：“力争用3年左右的时间，实现房地产市场秩序明显好转”。

对此，专家解读：未来三年房地产市场的政策环境均不会有明显放松。

此时此刻，房企们必须深刻地清楚一点：

那个高周转、高融资、高杠杆的时代，已经一去不复返了。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的大基调中，无论是仍奋战在一线的老同志，还是已经接班的新势力小年轻，都必须明白：

如何稳住心态，稳住阵脚，以更成熟的姿态，行走在“百年未有之大变局”之中，这是时代考验，更是一次更大的机会。