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虎父真无犬子?地产二代接班疑云

袁国宝   / 2021-09-03 09:39 发布

宝哥说

如何在交接后解决历史遗留?

本文概要:近年来,房地产公司接班人问题成为社会关注焦点。如何在复杂形势中完成顺利交接?如何在交接后解决历史遗留?如何在过去与未来中寻找平衡?

本文将从三个维度,进行解析:

1.90后地产接班人,守业为何出现巨大困难?

2.80后地产接班人,战略重心转向何方?

3.比起接班,更大的问题出在何处?

前言

2020年,一场“百年之未有大变局”,率先席卷房地产行业。

一年来,我们看到“三道红线”从天而降、房企集中拿地骤然消弭、限购调控手段频出、房贷限额轰轰烈烈......

风暴洗涤房地产一年,风云骤变!然而,更大的危机,则来自内部。

企业不会老,但是人会。

今年,王石70岁,王健林67岁,杨国强66岁,宋卫平63岁——连曾经大闹联想的“拼命三郎”,那个记忆中永远年轻的孙宏斌,也即将年满60。

这几年,房地产行业陆续开始出现二代接班的潮流。据统计,2020年,地产和物业两大板块中,已有近60位二代出现在了公司的高管名单中。

那一批在房地产造富洪流里,最先吃到时代红利,最先富起来的人群正在逐渐老去。

而他们的子女,含着金钥匙出生的房二代们,似乎站在财富的高台,拿到了命运赐予的美差。

然而,今夕早不同往日!

时代变了,经济发展的底层逻辑变了!

房地产,已经很难再称为时代骄子,“百年未有之大变局”来临,神话消退,所有价值势必迎来重估。

留给这批年轻人的,除了财富,更多的是挑战,接二连三的挑战!

90后接班人疲于防守,守业出现巨大困难!

今年新上任接班的地产二代中,几位90后最引人注目。然而,这批年轻人从父辈手中接过的“棒子”,却不轻松。

今年6月,蓝光发展董事长杨铿及两位高管,相继递上辞呈。重担,终于交给了杨铿之子杨武正。

然而,“95后”的杨武正,却不得不面对一堆麻烦事。

目前,蓝光发展违约债务本息已超过45亿元,总负债达2200亿。同时,蓝光的业绩却很糟心:去年,蓝光销售金额仅1035亿元,归属上市公司股东净利润出现负增长,同比减少4.53%。

更重要的是,先前受违约风波影响,蓝光的股份曾多次冻结。最为严重的一次,则发生在今年的7月1日。彼时,蓝光发展发布公告称,由于合同纠纷,蓝光集团持有公司2.35亿股无限售流通股被执行司法冻结。

面对危机,今年4月还喊话称“绝不会甩卖公司”的杨武正,最后却开始甩卖资产,一届燃眉之急。近期,蓝光已出售36个项目,包括旗下物业蓝光嘉宝服务控股权,以及蓝光无锡项目部分股权。

对26岁的杨武正来说,如何守住基业,已经成为当务之急。

而比起杨武正肩上的千亿债务,另一位明星接班人:曾俊凯,面对的压力同样巨大。

这一位90后肩上,抗下的是父亲曾焕沙尚未完成的“千亿计划”——时间回到2017年,无锡举行的一次高管年会上,曾焕沙首次明确弘阳地产2020年要实现“千亿规模”的战略目标。

可是,随着曾焕沙为此搭建的明星经理人团队分崩离析,千亿目标无可奈何地悬在了半空——从2020年11月起,不到半年时间,共有4位职业经理人因个人原因递交辞呈。

彼时,明星经理人加入,弘阳地产的销售业绩开始一路飙高:2017-2020年间,公司销售额增长超700亿元。

然而,弘阳地产同期的毛利率和净利率却连续下滑:2017-2020年,弘阳地产的销售毛利率从40.6%降至22.4%,净利率则从19.5%降至9.2%。

对此,有观点指出:弘阳地产这种“增收不增利”的现象,主要是其合作开发的模式导致。2020年年报显示,弘阳地产旗下在售和待售项目约188个,其中仅15个由弘阳地产全部拥有。

如此模式,导致弘阳地产能装进口袋的钱实际并不多。

终于,到了今年2月,曾焕沙之子曾俊凯拍马赶到,正式接班上任,接替蒋达强担任执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

可是,摆在曾俊凯面前的,既是父辈们“千亿计划”的雄心壮志,也是期望高山下的危机重重。如今,当众多头部房企都在降速增效,此时,腰部玩家仍想延续“大开大合”打法,试图破局,风险无疑是巨大的。

即便如此,曾俊凯在今年3月30日召开的业绩沟通会上,仍将弘阳集团将2021年的销售目标定为995亿元,虽未触及千亿,但其决心可见一斑。

几乎每一个年轻的90后地产接班人,都压力山大:美好置业的刘南希也不例外。

今年4月7日,美好置业两位高管向董事会提出辞职,董事长刘道明的女儿刘南希被提名为第九届董事会候选人。随后的5月13日,美好置业股权变更公告显示,刘南希将受让美好集团原股东持有的股权,合计40%。

此时,美好置业接班人终于浮出水面。

刘南希,2019年加入美好置业,到成为公司董事,只用了2年时间:人们感叹于这位90后升迁迅速,也为她面对的处境,深深捏下一把汗。

最棘手的问题,在于转型——2014年起,美好置业开始进入装配式建筑行业;2017年,转向现代农业领域和产业新城领域。如今,装配式建筑则被美好置业列为未来的重点发展战略。

但现阶段,美好置业转型的核心:装配式业务,亏损却在逐年扩大——数据显示,美好置业专配业务2017年净亏损约1300万元,到了2020年,净亏损则超过10亿元。

而先前被寄予厚望的现代农业板块,作为阶段性转型的重点,其业绩同样不景气:仅2020年,该业务利润总额亏损就超过4亿元。

可以说,伴随着高管离职、转型不利,并且,地产基本盘尚处宏观调控敏感时期,这个节点,90后刘南希要面对的,是父亲们的殷切期望,是公司复杂的转型,更是时代留给地产接班,这一命题的巨大考验:

年轻,意味着未来无限的可能性。但年轻的另一面,则是更大的不确定性——这一批房地产接班人们,如何跳出阅历和经验先天不足,真正做到年少有为,守住这份家业,或许是下一个十年,最直接的挑战。

80后已稳住阵脚,开拓转型是战略重点!

然而, 相比90后地产接班人的窘迫,80后的接班人则更为自如,颇有成效。

号称宇宙“第一房企”的碧桂园,其掌舵人物杨国强,这些年顺利将“棒子”交接给女儿杨惠妍,已经成为中国房企成功接班的范本。

2007年,26岁的杨惠妍出现在福布斯排行榜上,外界大为震惊。然而,杨国强一直对这位二女儿寄于厚望:在杨惠妍十三岁时,杨国强就开始带女儿旁听董事会议,会后则交流想法。

2006年,年仅25岁的杨惠妍已在碧桂园担任执行董事,负责公司发展战略的制定和执行。上任后,杨惠妍聚焦碧桂园“教育”和“物业”,并先后将两个板块分拆上市。

随后,杨惠妍开始打开视线,在金融、农业、新零售、机器人等领域内开疆拓土,并已获得了不错的成绩。

此外,杨惠妍也开始拓展碧桂园的商业板块。2020年3月,碧桂园收购了北京赛特购物中心49%股权,成立了碧桂园在北京的第一座商场——碧乐城。

几年下来,杨惠妍的身影始终冲在碧桂园转型的一线,堪称“救火队长”。可以说,这位80后女子,已成为地产二代中当之无愧的劳模和标杆。

与杨惠妍的勤勤恳恳,小步快跑完全不同的是,合生创展接班人朱桔榕,选择了一种更为激进的打法。

1992年,朱孟依在香港创办合生创展。此后十年,合生创展迅速成为首个销售破百亿的房企。但是,百亿门槛一经突破,合生创展却因“慢周转、高溢价”保守战略,此后十年,销售额原地踏步。

直到2019年,合生创展销售额才终于突破200亿元。

后续的故事,朱孟依则选择交给女儿朱桔榕续写。2020年1月,朱孟依辞任公司董事会及执行董事职务,其女朱桔榕接任董事会。

80后朱桔榕一经上任,快马加鞭,迅速开启了合生创展的二次增长。

第一张牌,朱桔榕打出“拿地”。

2020年5月,合生创展10天内砸下180亿元,在北京大规模补充土储。到了今年1月,合生创展继续在北京土拍市场大出风头,以46.57亿元最高限价加21%的自持比例,拿下了大兴旧宫地块。

第二张牌,朱桔榕打出“投资”。

金融出身的朱桔榕,接任后开始大力发展公司金融投资业务。财报显示,2020年上半年,合生创展房地产业务收入54.8亿港元,而股权投资收入就达到近30亿港元。

然而,巨大的收益往往伴随着巨大的风险。实际上,朱桔榕一系列投资提振销售业绩的同时,也使公司负债逐年攀高:2020年,公司中期资产负债率已上升至68.56%,距离“三道红线”之一,仅一步之遥。

如今,降负债、降杠杆大势所趋,朱桔榕却选择高举高打,可谓兵行险招。

另一位80后地产二代王晓松,则是朱桔榕的反面。

主动为新城控股踩下刹车,王晓松的接班并不像前两位那样“顺其自然”,反倒是充满戏剧性。

2019年,原新城控股董事长王振华因猥亵9岁女童被采取强制措施,举国沸腾。

从事发到上任,留给王晓松的时间,仅为8个小时。

然而,穿过惊魂的8小时,能牢牢握住方向盘,王晓松其人,非常不简单。

2015年,王晓松第一次“临危受命”,接替新城控股董事会总经理一职。但这一次王晓松并没有顺利接班,2016年10月,王晓松选择辞职离开。

然而,对离职原因,王晓松始终沉默,不发一言。

直到2018年,王振华辞去新城控股总裁一职,王晓松才得以再次拿下接力棒。

但是,王振华丑闻事件,却犹如一根长刺。

接替王振华担任董事长后,为挽救被企业形象,王晓松开始由内而外剥离王振华的残留影响,甚至,连王振华在公司官网首页的照片都被删除。

随后,王晓松选择小心行事,放慢拿地速度,稳住现金流。在今年3月29日下午举办的业绩发布会上,王晓松表示,自2020年下半年起,新城将不再进入新的城市。

这一次,王晓松立志给新城控股注入科技元素。

王晓松称,未来新城会以两个方面为主:第一,要站开展商业数据的应用,第二,关于种子业务的培育。在新业务的反哺下,新城控股已逐渐剥离“地产”属性,开始朝着一家综合性企业进发。

今年的5月19日,王振华的案件尘埃落定。

随后,新城控股随即在5月20日完成换届,王晓松当选新城控股第三届董事长。

新城控股的“王晓松时代”,正式来临。

房企下半场,年轻才是主力

青涩的90后,驾轻就熟的80后,中国房企的二代接班潮,已经是一个不可逆转的大势。

未来十年,乃至二十年,这个行业势必迎来更为年轻的大脑。

自去年下半年以来,房企融资的“三道红线”、银行贷款的“两道红线”以及“集中供地”等调控措施,先后堵上了此前房地产崛起所依赖的“土地”和“金融”红利。

调控逐渐深入,房地产行业即便没有迎来寒冬,但下半场的哨声,已经吹响。

旧的规则发生变化,新的规则尚在摸索。

但毋庸置疑的是,下半场“存量竞争”时期,各大房企若想长远发展,多元化转型是真正关键。

从王晓松、杨惠妍等地产二代接班后一系列动作与成果来看,“科技”或许会成为转型的高频业务。

一条充满机会的数据显示——

目前,我国仅有24%的房企打通了数字化的全业务流通,还有大量的房企停留在单领域内布局的阶段。

可以说,随着互联网、大数据、物联网等技术发展逐渐成熟,利用科技赋能的场景优势,商业地产、物业、社区管理等业务板块,一如郁亮所言,仍有大量的“管理红利”可以挖掘。

在这一方面,万科、碧桂园均已走在前列。

但是,寻求增量的前提,是要学会稳健。

今年以来,对房地产市场的调控力度依然没有减弱。

今年7月23日,住建部等八部门联合发布通知称:“力争用3年左右的时间,实现房地产市场秩序明显好转”。

对此,专家解读:未来三年房地产市场的政策环境均不会有明显放松。

此时此刻,房企们必须深刻地清楚一点:

那个高周转、高融资、高杠杆的时代,已经一去不复返了。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的大基调中,无论是仍奋战在一线的老同志,还是已经接班的新势力小年轻,都必须明白:

如何稳住心态,稳住阵脚,以更成熟的姿态,行走在“百年未有之大变局”之中,这是时代考验,更是一次更大的机会。