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本堂课，分享的主题是：房地产投资的9种资源，你的房子占几个？

目前，中国近20年间富裕起来的人绝大多数的人都是通过房地产市场投资，不管你是有意而为还是无心插柳，中国的房地产确实在过去的20年间经历了疯狂的价格增长。

有的人悔恨当初没有多买房，有的人悔恨卖了房去创业，结果收益还不如房地产的涨幅。如果你现在拥有2套以上的一线城市城区内的房产，恭喜你，你已经步入了富裕阶层，另一套房每个月的月租就相当于你找了一份稳定的工作，同时房子的本身价格还在逐年上涨，人生的财富基本上可以得到充分的保障。这些人都是中国人口红利，城市发展红利和产业政策红利的最大受益者，他们没有多少智慧，只是一线城市强大的吸金和吸人能力成倍的放大了他的投资智慧。不管怎么说，房地产投资确确实实的造就了一大批中产和富裕阶层，同时高昂的房产价格也击溃了当前太多年轻人和在一线城市奋斗者的梦想，所以说，房地产是双刃剑，目前这把剑的剑柄仍旧握在供给侧而非需求侧，仍有大量的人踩在你的刚需上摘房地产投资的桃子。

中国的房地产投资已经快速增长20年，这期间，房地产政策也经历过鼓励开发、市场开发、规划开发、重点开发、普遍开发、调控开发、城乡开发、升级开发、限制开发等几个阶段，几乎完成从低点走向了高点，房地产市场的高速发展也带动了这个中国经济的高速发展。目前，在双循环的政策下，房地产“住”的属性也占据主导，房地产的资金要逐步释放到其他领域，从而带动消费升级，推动产业升级，重点突破科技难点，形成全方位的全球科技和技术优势。

但是这并不意味着房地产不具备投资属性，只要“住”的属性和需求不变，房地产市场永远具备投资的属性，只不过房地产投资将呈现两级分化的局面，即好房子仍旧会不断增值，而不好的房子将会面临估值下跌，从而带动房价的下跌。

像在网上闹的沸沸扬扬的鹤岗市房地产市场，一平米仅仅需要几百元。这看似亲民的价格实际反映的是城市发展的落后和被市场资本无情的抛弃，说白了就是自身无资源输出，外部无资源输入，最终受损失的将会是城市的年轻人，一旦年轻人都外流到其他城市，等把这些人力资源耗尽，这样的城市基本就无发展前景可言。

所以，有时候房价反映的是一个城市的综合竞争能力和未来的发展能力，如果仅从需求价格来看，买不起房意味着你有可能不是当地房地产需求选择的目标。

一线城市的房地产已经升级到房选人而不是人选房，拼的不在是同时走出校门的个人比拼，而是所在地几代人的财富积累，这样的时间成本促使很多在一线城市求学的外地人面临毕业后即离开的局面，因为当地人父母的房子就是你永远也无法比拼的资源。

资源，是房地产投资的本质，而房子只是资源的载体。

房子无非就是钢筋混凝土，但是小镇的房子和北京二环的房子价格却天差地别，为什么有的父母花上千万去买一个破烂的平房，因为他是学区房，因为教育资源是稀缺的，只有资源的稀缺才会不断推高资源的价格，尤其是在货币不断增发的经济背景下，稀缺资源的价格将会越来越高，因为中国经济的高速发展使得富裕人群越来越多，他们对稀缺资源的需求也越来越大。

假如你现在突然有了1个亿，想必很多人都会搬离小城市，去更好的大城市，买更好的房子，让子女接受更好的教育，让父母享受更好的医疗服务和居住环境，让自己的生活更好。对于99%的人来说，幸福就是在攀比中产生，而攀比的基础就是稀缺资源的拥有。

所以房地产投资投的不是房子本身，而是房子所承载的资源，尤其是稀缺资源。我大致排了个序，供大家参考交流。

第一， 政策资源。目前房地产政策是倾斜于刚需，也就是无房者，不影响换房者和投资者；

第二， 城市资源。一线城市的房地产投资确定性最大，毕竟社会的人才资源、人力资源和社会资本等都会涌向一线城市，买房只是竞争的门槛；缺乏资源的四五线城市，未来地产价格下降也会成为必然。

第三， 地理资源。以北京为例，越靠近城市地理位置的中心，房价越高。北京的二三环土地资源已经饱和，成为绝对的稀缺资源，而且这些土地濒临国家和城市的财富中心，涨价是必然。

第四， 商业资源。最典型的例子就是万达中心的房地产价格一般要远远高于周边的地产价格，尤其是在写字楼、商场等配套设施齐全的商业体，对地产的价格支撑最强，因为绝对核心位置的商业地产是城市最最稀缺的资源；

第五， 教育资源。当下，很多父母买房、换房几乎都是为了购买入学资格，即学区房。所以优质教育资源的稀缺会不断推升房地产的价格；

第六， 交通资源。以城市地铁为例，房价沿城中心到郊区的线路成价格递减；区域范围内，房价呈现地铁站向外扩散的价格递减。在大城市，交通资源就是时间资源，而一个人的时间资源是宝贵的，稀缺的，所以城市的交通资源也是稀缺的；

第七， 环境资源。绿化好、风水好、远离污染源是支撑房价的重要资源。尤其是靠近风景区或者是靠海、湖等地方的房子，居住视野也是独一无二的稀缺资源；

第八， 医疗资源。

第九， 房子自有资源，例如开发商、房型结构、楼层、物业等等。

以上九种资源，可以作为投资房地产的初步判断依据，具体情况也需要具体分析，对于不同城市，不同地段，不同政策背景的地产投资也需要因地而异。但是，我们要明白的是投资房地产就是投资房地产所承载的城市资源，尤其是稀缺资源，如果你的投资标的满足上述9项，那么这个投资标的绝对具有升值的潜力，因为它所面对的刚需不在是以生存为标准，而是对高质量生活的标准。

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