招商蛇口创立于 1979 年，全称“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”， 是招商局集团旗下的核心业务公司，公司以‚“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位。截至 2020 年 6 月底，招商蛇口总资产规模 6679 亿元，业务覆盖全球 110 个城市和地区，开发精品项目超 500 个，服务千万客户。

据国金证券研报分析，公司自改革开放以来就作为主力建设蛇口片区，目前在深圳前海蛇口片区拥有土储 583 万方，估算 NAV 增厚达 600 亿元。早期获取土地成本低，土储重估价值高，升值空间大。

一、坐拥大湾区核心土储，具备先天优势

公司的土储和货值主要集中于一二线城市，其中大湾区占比较大，拥有大量优质土储。截至 1H2020 报告期末，公司土地储备总量为 0.83 亿方，其中在建面积 3080 万方，待建面积 5255 万方。

 包括深圳市前海、蛇口、太子湾片区及福建漳州开发区土储在内，从城市能级分布来看，截至 1H2020 期末，根据已披露项目测算，按照计容建筑面积口径，一二三线城市权益土储面积分别占比 19.9%，55.4%，24.8%。从区域分布来看，长三角、珠三角权益土储面积分别占比 29.5%、23%。

 公司在大湾区权益土储共计 958 万方，占总土储 20%，占珠三角土储 74%；在深圳权益土储 558 万方，占大湾区土储 58.2%。

伴随湾区经济的发展，可以看到三大世界级湾区经济发达的区域都在海湾附近，旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区的中心城市纽约、旧金山、东京都有入海口的地段优势，兼具高质量的经济发展，以及城市群和产业圈的联动。深圳作为中国 4 个全球化城市之一，是粤港澳大湾区的核心主力之一，前海蛇口自贸区作为粤港澳大湾区对外开放门户枢纽，从地理位置，交通轨道、 经济竞争力来看，皆是深圳发挥湾区作用的核心。所以，深圳的未来在西部，在前海。

前海蛇口地处深圳蛇口半岛西侧，珠江入海口东岸，位于珠三角经济发展主轴和沿海功能拓展带的十字交汇处，毗邻香港，背靠深圳，紧邻东莞，与中山、珠海、南沙隔海相望。

二、销售规模稳步增长，市占率有望提升

2017 年以来，全国商品房销售额增速逐年下滑，但招商蛇口销售额维持了 较高增速，并持续高于全国商品房销售额增速。1H2020，招商蛇口全口径销售金额 1107 亿元，销售面积 505 万方，销售均价 2.19 万元/平。公司全口径销售额排名第 10，2013 年以来排名由第 15 名上升至第 10 位。

1H2020，招商蛇口全口径销售额市占率 1.7%，2015 年仅为 0.5%，公司市占率提升较快，相比头部房企万科、保利仍有提升空间。截止 2019 年底，根据项目数量招商蛇口进入城市数量为 61 个，其中一线城市 4 个，二线城市 25 个，三线城市 30 个。

招商集团是招商蛇口的实际控制人，是直接管理的国有重要骨干企业， 前身是创立于 1872 年的轮船招商局，至今运营 1428 年，培育出众多优秀企业，如平安银行、招商银行等。多年的积累使其在各个细分领域都有资源，招商蛇口作为旗下唯一地产、园区、邮轮开发运营平台，能够得到集团的更多资源倾斜。

公司通过政企合作拿地、国企资源承接拿地。以深圳前海片区、太子湾片区为例，公司在太子湾片区共有 170 万方土地，对应成本仅 65 亿元，据测算单位拿地成本仅 3825 元/平。通过与政府合作土地整备获得前海 237.7 万方土地面积，成本仅十几亿元，据测算单位拿地成本不足 840 元/ 平。

并且，2017-1H2020 招商蛇口和平均售价均高于样本房企均值。根据 2020 中报数据，招商蛇口平均售价为 22263 元/平，高于样本房企均值 14993 元/平，拿地成本低并且售价高，房地比高于平均水平。

三、招商积余颇具规模，利润增长领先

2019 年，招商积余重大资产重组后，招商蛇口成为其控股股东，目前持有 47.45%的股权，招商局集团成为其实际控制人。重组后，招商积余拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司，物业管理业务更具规模，进一步确立了公司在物业管理行业的领先地位。截至 2020 年 11 月 16 日，公司市值 273.3 亿元，在已上市物管公司中排名第四。

 1H2020 报告期末，招商积余管理面积 1.72 亿方，相比 2019 年底增长了 12.4%，物业管理项目为 1,315 个，服务业态多元。

招商积余 1H2020 实现营业收入 38.68 亿元，同比增长 50%，权益净利润 1.79 亿元，同比增长 111%。盈利能力稳步提升，营业收入和权益净利润规模在已有数据的样本公司中排名第 3，位列前茅。招商积余营业收入主要来自于三大块：物业管理、资产管理及其他。 

招商积余 1H2020 毛利率为 12.97%，其中物业管理毛利率 11.23%，公司 毛利率在样本公司中较低，原因是公司传统物业管理服务收入占比较高，为 76.02%，该业务毛利率较低。

招商积余增值服务收入有较大增长空间。1H2020 公司增值服务收入占比 16.7%，样本物管公司占比均值为 30.8%。2018-2019 年，招商积余增值服务占比从 4%增长到 9%，增值服务毛利率高，业务种类多，预计公司增值服务占比未来将进一步提升。（国金证券）

总结：公司拥有独一无二的大湾区核心土地资源，未来升值空间大，作为资源型央企，有条件和能力做好城市深耕。

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