-
招商蛇口值得买入持有吗？有关招商蛇口的估值问题，本想从实际PB（土地储备）、PE和PEG（招商局提供业绩规划保障）几个角度写一篇长文的，顺便说明自己为何套利炒股套成了股东。结果发现自己天天对着文字，实在是不耐写东西了。
深圳云峰: 招商蛇口值得买入持有吗？
牛牛选股 / 2016-01-03 19:33 发布
简单贴几个数据吧：
1、当前市值1544.02亿元。
2015年12月30日吸收合并上市，发行价23.60元，对应总市值约1846.82亿元；开盘参考价25.30元，对应总市值1872.65亿元；实际开盘价23.90元，对应总市值1769.03元；2015年12月31日收盘价20.86元，对应总市值1544.02亿元。
2、权益价值评估1400多亿元起（参考）。
吸收合并方案显示，此次招商局蛇口控股全部所有者权益价值估值区间为967.50亿元至3188.98亿元。剔除可比性较差的市净率法和估值区间过大的市销率法，招商局蛇口控股全部所有者权益价值估值区间为1457.98亿元至2322.75亿元。
3、股权结构。招商系控股情况；增持情况；员工持股情况；定增情况。
4、定增募集资金125亿。定增对象共计10名，包括工银瑞投、国开金融、华侨城、奇点投资、兴业财富、招为投资、博时资本以及招商地产员工持股计划。定增锁定时间为3年。除了国开金融、华侨城及招商地产员工持股外，其余5家为投资基金。 募集资金主要用于太子湾自贸启动区一期、前海自由贸易中心一期、太子商业广场、海上世界双玺花园三期、武汉江湾国际、珠海依云水岸等9个项目。
5、招商蛇口土地储备情况：1653万平方米与超过2800万平方米（土地资源评估值价8900亿元，个人认为后者算法还是有问题）。a、截至2015年6月末，蛇口工业区控股拥有境内土地储备388万平米，加上原有的招商地产储备1265万平米，招商局蛇口控股的土储达到1653万平米。b、中外运长航目前在全国还有1300万平方米的工业土地资源未释放，并且多处于一线、二线城市早年的城乡结合部，如今也都是核心地段（此段来源于12月30日上市发布会孙承铭介绍）。备注：中外远长航没有房地产以及园区开发资质，招商局承诺避免同业竞争（漳州开发区限定区域），承诺招商蛇口是唯一地产开发平台。
6、招商蛇口在前海片区土地情况。a、在前海片区拥有土地使用权73块，土地使用权面积2428596.71平方米，土地使用权对应的账面净值1699625963.21元，每平方对应账面净值699.84元（对，没看错，对应账面不到17亿啊，每平不到700元！！！）。b、前海物流园土地约3.9平方米公里。其中107.67因政府部门暂定土地审批，暂无法办理权属证书。（来源：吸收合并报告书）
7、招商蛇口在蛇口片区土地情况。
8、招商蛇口在光明新区土地情况。
9、业绩与盈利预测（招商局承诺）。根据盈利预测，招商局蛇口吸收合并后，2015-2017年合并后备考归母公司净利润分别为66.8亿、84亿、102.1亿元，2015-2017年的净利润增速分别为27%、26%和22%。招商局集团对盈利预测给予差额补偿承诺。
10、招商局在蛇口的规划和未来布局（宏大诗篇，待审批）。
11.风险点。
公安备案号 51010802001128号