日前，国家统计局发布了“2015年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况”的报告。报告数据显示，受年底一、二线城市楼市持续回暖推动，前11个月全国商品房销售面积和销售金额均同比上涨：1~11月份，全国商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%；全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%。从前几年的数据来看，1~11月销售数据和全年数据比例约在85%左右，由此或可推测2015年全年销售额将达到8.7万亿元，比销售行情较好的2013年高7%左右，安家新媒体判断应该能够刷新历史纪录。

　　实际上不难理解，今年以来，陆续出台的一系列房地产刺激政策，包括降息、公积金政策调整、二孩全面放开、限外令放开、降低首付比例等均助推了楼市回暖，楼市的确在大势已去的背景下呈现出一派欣欣向荣的景象。

　　安家新媒体也发布过多篇文章认为，2016年房价肯定是要涨一些的，尤其是一线城市，三四线城市也会比今年好过一些，因为政策逼着市场要好，虽然这不是我们想看到的按经济规律办事，但是基于房地产对国民经济支柱地位的作用也实属无奈之举。

　　但是越是这样的主流判断，越容易误导大众对市场的判断，全国卖房奇观实际上掩盖了背后真正的事实。也就是说房地产市场正呈现出多种分化格局。

　　第一，销售与投资分化格局：卖房创新高难掩房地产开发投资增速继续回落。

　　在全国商品房销售面积和销售金额均同比上涨的的同时，而房地产开发投资增速继续回落，1~11月投资增速从去年同期的11.9%降至1.3%。国家统计局数据显示，1~11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，继续呈回落走势。

　　安家新媒体认为这主要是因为，当前楼市复苏力度仍较弱，投资决策更加谨慎，这更取决于房地产整体投资环境的衰退。此外，去库存形势仍然较为严峻，企业资金压力依旧较大，从而带来了开发投资一路走低。

　　当然，销售面的向好反映到投资面会有一定的时间滞后性，只有销售好才能传递到投资意愿，但这个过程需要一个时间，那么也就是说，如果销售持续向好的话，那么2016年房地产投资增速可能就会有所体现。但必须明确一点，大环境已变，大势已去。

　　第二，一线城市与三四线城市分化格局：全国卖房好并不是所有城市日子都好过。

　　目前的房地产形势的确错综复杂，让人难以看清楚。除了销售和投资的走势分化，不同城市之间的形势也大有不同，数据中讲到全国销售态势喜人并不意味着房地产市场真的值得乐观。一、二线城市楼市已经开始企稳回升，而三四线城市楼市的风险进一步加大，仍然以去库存为主。统计局数据显示，在新建商品住宅价格下降的33个城市中，有17个城市连续2个月下滑。其中，除沈阳、长春外，石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市在10月份也加入到连续降价行列，这些城市的库存量也都在不断上涨。

　　第三，企业与企业分化格局：即使一线城市也不是所有开发商都能坐享红利。

　　大家普遍引用这样的观点，一线城市房价继续上涨，市场不会出事，三四线城市甚至一些二线城市有风险。这个观点没错，但是容易误导大众。实际上已经呈现出误导效应。一线城市呈现出的地王频出、豪宅遍地现象正是这种误导的副作用。

　　大家都认为三四线城市不行了，一线城市没问题。于是大批开发商折戟而返，重新回到一线城市。开发商将资金集中到一线城市和部分二线城市，恰是因为看好这些城市的后市，但殊不知，当人人都如此看的时候你已经晚了。碧桂园之类的进来又退出，未尝不是出于风险的考虑。安家新媒体认为，一线城市也正酝酿巨大的风险，如果豪宅卖不出去，这就是一线城市集聚效应的第一副作用。将来可能会呈现大企业垄断格局。

　　第四，土地火爆与土地出让金分化格局：尽管土地市场火爆地王频出但土地出让金却持续下滑。

　　今年以来，在楼市“3.30新政”以及一系列政策利好作用之下，楼市成交不断回暖，主要一二线城市的土地市场也持续火爆，地王频现，但全国整体土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。

　　有人说关键在于三四线城市拖后腿，实际上这也是数据掩盖的真相，三线城市被平均了。

　　刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。

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