本文由“苏宁金融研究院”原创，作者为苏宁金融研究院投资策略研究中心副主任顾慧君，首图来自壹图网。

楼市人人关心。牛年伊始，我结合自己的买房经历从以下三个方面聊聊对牛年南京楼市的看法：一是复盘鼠年乃至之前更久南京楼市的情况，鉴古而知今；二是提取影响南京楼市的关键因素，分析其可能的发展变化，以管窥豹地展开对牛年南京楼市的分析；三是站在买房人的角度，依据大家不同的购房需求，给出一些建议。

鼠年南京楼市复盘

从10年这个维度看，10年间南京的房价大约上涨了5倍，年化收益率接近17.5%（见图1），如果考虑杠杆的因素，收益率更高。因此，对于个人或者家庭而言，如果这10年间未配置房产，就错失了财富急剧增长的黄金十年。

拉近到2020年，年初因新冠疫情的影响，房屋交易惨淡，二手房涨幅明显超过新房。二季度后需求回补，新房价格迅速上涨，6月份新房的当月同比涨幅超过6%。随着疫情稳定和经济复苏，房地产逆周期调节作用下降，房地产调控收紧，南京出台“宁九条”，精准规范房地产市场供需两端的一些细节问题，房价涨幅应声而落，稳定在4%-5%的区间。

看完总账，再来看一下细账。

从土地供应来看，2020年南京全年涉宅用地供应124幅、714.79万方，其中成交116幅、661.03万方，成交金额1865.27亿元，上述数据均创6年来的新高。

从成交量来看，2020年南京新房成交86347套，创近4年新高；二手房成交122146套，相较于2019年上涨7.1%。

从板块看，结构分化比较严重。河西中及河西南、江北核心区等板块受配套、规划等利多因素的带动，新盘上市后大家竞相参与摇号，投资及改善性需求旺盛；与此相对照，远郊板块则成交惨淡。

牛年南京楼市展望

影响楼市的因素纷繁复杂，但从短期来看，分量最重的还是政策。

归纳层面的政策，可用“一个基调、一个策略、三项工具”来总结：

一个基调是2016年底经济工作会议确立的“房住不炒”的调控基调，这是房地产市场发展的定海神针，这几年从到地方也贯彻得比较坚决。

一个策略是“因城施策”，考虑到各区域、各个城市房地产市场发展情况差异较大，在坚持“房住不炒”这个主基调之下，通过“因城施策”给予地方一定自我调节的政策空间。

如何拿捏“房住不炒”和“因城施策”，在保持全国一盘棋这个共性的同时兼顾地方房地产市场发展差异化很大的个性，层面陆续推出了三个政策工具：

一个是行政层面的，通过住建部等行业主管部门对重点关注城市进行窗口指导；

二是2020年年中推出的针对房地产企业融资的三条红线，以此管控因房地产企业无序融资可能引发的金融风险；

三是2020年年底中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该通知明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业等金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。这两个金融面的政策，一个管资金供给，一个管资金需求，相互配合管控房地产可能引发的系统性金融风险。

从的调控节奏来看，我们预计今年上半年会严于下半年。一方面因为2020年同期宏观经济的低基数，今年上半年宏观经济的相关数据会比较亮眼；另一方面，经过一年的摸索，我们已总结出一套行之有效的疫情控制方法，使得疫情对经济的负面影响得到有效控制甚至在全球范围内获得了比较优势。这两个因素使得今年上半年通过房地产托底经济的必要性下降，房地产调控应该是稳中趋紧。下半年需要观察是否存在输入性通胀，如果存在输入性通胀，货币政策大概率会有一定程度的收紧，这就可能从金融层面影响房地产市场，在调控方面可能有些许松动，给予地方政府更多的政策空间。

地方的政策基调主要受调控基调的影响，但也会根据本地的情况寻找政策空间。具体到南京，牛年我们主要应该关注限购、限贷、限价以及限售等几个政策变化。上述几个政策紧，那牛年的南京楼市就偏紧，价格也会受到压制；如果上述几个政策松，情况就相反。

牛年，你该如何买房

具体到个人，有两个问题。

第一个问题是你该不该买房？如果你是刚需，建议买房；如果是改善性需求或者是投资的，建议精挑细选，毕竟现在房市已经过了普涨的年代。

第二个问题是如果想买，买什么样的房子？买房最重要的是地段、地段、地段。怎么衡量一个房子地段好不好，一看配套，二看规划。

从配套来看，学区、交通、医疗、周边环境等是需要重点考量的因素。配套是看得见、摸得着的，买房人、卖房人都看得见，通过现有配套买房子风险比较小，当然捡漏的可能性也比较小，有条件的可以去摇这些地区的新房，吃新房和二手房的价差。

通过看规划来买房需要慎重，大家可以看看南京近四十年发展之功撑起了几个城市中心。一个城市的实力再强，它能撑起的中心数量也是有限的。大家参考规划买房时，需要仔细考虑这些纸面上的规划有多少能够落地，落地后是否真的能够和其他板块竞争，吸引人才和产业入驻。如果能，就值得提前布局，如果不能，就需要慎重。