配图来自Canva可画

如果在几年前说起物业对日常生活的影响，人们的感受可能并不明显，倒是会有不少居民和物业闹矛盾的案例。但是疫情之中，很多物业在疫情的防控和管理上所展现的行动力，让不少居民看到了物业的重要性。

而近日，恒大物业以六十多天的速度再一次刷新了物业企业的上市速度，将于12月2日登陆港股。而在恒大之前，还有不少国内知名的房地产开发商纷纷拆分物业上市，比如世茂、华润、融创、越秀等。

拆分物业上市为哪般？

具体来看，目前“碧万恒融”四大房地产头部公司中，除去万科物业还没有上市动作，其他的三家不是已经上市，就是在上市的路上。比如11月8日华润万象生活通过港交所上市聆讯，11月19日融创服务正式挂牌上市，还有即将挂牌的恒大物业。

不难看出，一众知名房企开发商在拆分物业上市这件事情上，表现出高度统一。另外，高度统一的还有这些房企的急切心态，而这从上市的速度就可以看出。从递交招股书到通过聆讯，融创用了81天，世茂用了104天、华润用了74天，恒大更是时间缩短到了47天。

而这种高度统一的背后，自然有着一定的共同原因。

首先，“降负债”成了一众房企如今关心的重点。“三道红线”的出台，改变了房产行业的规则，而拆分物业上市则成了房企逃离红线的手段之一。

举例来说，根据恒大2019年年报可知，红线之一的净负债率方面，红线是100%，而恒大的净负债率则高达159%，同样踩在红线之上的还有融创、绿地、富力等。而通过分拆恒大物业上市，恒大的净负债率将会下滑19%。

其次，现阶段的房产市场中，存量房和增量房同样重要。对于一二线城市来说，存量房的比重已经超过增量房，这就需要配套的服务设施、物业设施得到提升。这也在一定程度上促使原本属于附属板块的物业服务，站出来独当一面。

也就是说，未来物业服务将成为房企的新增长点以及新的看点，并且伴随着社会人口老龄化的加剧，未来人们对改善型房子的需求将会更高，这同样也需要开发商提供更加专业的附属物业服务，加速房企从开发商向服务商的转变。

物业成为市场香饽饽

当然，不只是房企拆分的物业在冲击上市，有些专门的物业服务企业同样动作不小。

根据不完全统计，今年以来至少有10家物管企业登录资本市场，比如兴业物联、建业新生活、正荣服务、世贸服务等。另外根据中信证券预测，2020年四季度物管公司IPO融资规模，将远远超过2020年前三季度的总和。

另外从市值以及市盈率等方面也可以看出市场对物管企业的偏爱。

根据克而瑞数据显示，截止9月30号，30家上市物业市值总额为4307亿元，其中碧桂园服务经过两年多的时间，从上市时的250亿港元，飙升到如今的一千多亿港元。另外碧桂园服务的市盈率高达57.61倍，是母公司碧桂园的4.85倍。

碧桂园服务并不是个例，而是一种普遍的现象——相比于房企母公司，物管企业更受欢迎。而物管企业能够获得市场认可的原因主要有三点。

其一，物管企业的轻资产模式有更高的抗风险能力。物管企业的主要作用是提供服务，除了必要的设施和人员投入之外，不用投入过大的成本，也具有很高的灵活度，可以根据不同情况弹性应对不同的突发情况。

其二，服务类行业的重要性凸显。因为人们对美好生活的向往，导致很多服务行业的兴起，各个平台都在想方设法提高自身的服务水平，让消费者享受到更为便捷的生活。而物管企业涉及到生活的方方面面，可以在更贴近消费者生活的层面提供高质量服务。

其三，物管行业算得上一个新兴行业，还有很大的想象空间。在近几年，人们才对物管的重要程度逐渐有了一定认识，而人们的重新认识也就意味着物管行业吸引到了消费者的注意力，也将会释放更多的需求，进一步扩大整个行业的想象空间。

行业马太难以避免

市场认可，消费者注意，想象空间巨大，这些要素放在一起，自然会让物管行业成为一个新的火热行业，吸引众多的消费者进入其中。

但是随着入局者的增多，竞争之中整个物管行业两极分化的现象也十分明显。

首先说说营收方面。2020年上半年，碧桂园服务的营收高达62.7亿元，有望成为首家全年营收破百亿元的上市物业公司，并且远超13.3亿元的行业平均线。但是诸如正荣服务、滨江服务等物管企业，上半年的营收甚至在5亿元以下。

再来看看市值方面。截止11月30日收盘，碧桂园服务的市值为1197.57亿港元，雅生活服务的市值为435.33亿港元，保利物业的市值为312.36亿港元，彩生活的市值为54.41亿港元，而兴业物联的市值只有5亿港元。

另外，在营收增速、毛利率等方面，都呈现出这种十分明显的情况——极端的两极分化。

这当然是因为名气更大、资历更老的物管企业可以在消费者层面收到更多的信任，从而让企业吸纳到更多的资源，进一步促进自身业绩的发展。而反观行业内的小企业，不论是在消费者层面还是在资本市场层面，都很难有起色。

而且伴随着更多的房企拆分物业上市，他们背后有更加充实的资源和资金，从最开始就能给物管企业很好的扶持和帮助。这同样也加剧了行业中的马太现象，最终让这些头部企业占据更多的市场份额。

大物业时代即将来临

尽管行业中的马太效应将会进一步加剧，但是也从一种层面提升了行业的整体水平。小型物管企业不论是在服务水平还是在技术能力上，都和大型物管企业有一定的距离，也很难给消费者提供更好的物业服务。

但是头部的物管企业却有十足的技术支持和能力保证，让消费者感受到更好的服务。而且在社会的不断发展之中，更加贴近生活居住场景的高质量物管服务，也将会成为未来居家生活的必需品。

一个小区也就是居民生活的社区，其中包含了众多的场景，比如教育、餐饮、休闲、社交等等，而这些场景之中也将会有十分巨大的商业潜力，这也是阿里、美团不断抢占本地化生活的原因，因为其中可以释放的潜力十分巨大。

而且随着数字化管理、智能化服务的不断推进，物管企业所能提供的并不仅仅是服务而已，还可以连接更大的需求，将消费者的多元需求整合起来，在一个社区之中尽可能多得完善需求，并对接供需关系，创造更多的价值。

也就是说，大物业将会是未来社区生活的重点，也将是物管企业未来的发力重心。而大物业中不仅仅是居民服务，还将包括教育、出行、商业、休闲等多元服务。以点带面，帮助物管企业进一步扩张边界，构建一个社区生活生态，从而释放更大的商业潜能。

文/刘旷，ID：liukuang110