私募排排网调查：地产数据连月攀升,地产股性价比如何?

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　　当我们感慨近两年房地产调控政策不断升级，地产会出现明显下滑时，节节攀爬的地产数据却说：“下滑?下滑是不可能的”。

　　前期，统计局公布了1-7月全国房地产开发投资和销售情况。7月单月全国房地产开发投资12545亿元，同比+11.7%;7月单月全国商品房销售金额14527亿元，同比+16.6%，1-7月商品房销售额81422亿元，同比-2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3%;7月单月商品房销售面积14227万方，同比+9.5%。天风证券研究团队评价，当前资产销售端持续向好，考虑到Q3、Q4推货资源的逐步增加，他们认为销售端的持续超预期概率较大。

　　一边销售端持续向好，一边就有住建部召开工作会议。就在上周，8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府参加了会商。7月份，这6个城市前7个月的房价涨幅均超过了2019年国内GDP(6.1%)，银保监会郭树清此前表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

　　股价依旧疲软，金科股份私募调研热度最高

　　从地产行业上市公司的市场表现来看，8月，地产板块股价依旧疲软。

　　地产板块8月涨幅为2.05%，涨幅居28个申万一级行业中后1/2，亦低于沪深300指数8月3.13%的涨幅。从按市值排名A股地产公司8月的股价表现来看，世茂股份、张江高科、新城控股、金科股份领跑房地产板块。

　　有地产股权私募投资经理表示：“地产股权私募基金能够得到很好增长，逻辑是中国城镇化率还有非常值得期待的地方。主要合作已有30家房企，从投资的房企表现来看，长三角区域是相对最好的，其次是华南，再次是华北，最后是中西部部分节点性城市。”

　　据私募排排网统计，8月最受私募关注的地产股是金科股份。

　　8月，百亿私募中盘京资产和煜德投资均调研了这家上市公司，景林投资、凯丰投资、敦和资产等百亿私募也曾于6、7月调研过这家房地产开发与销售公司。2020年半年报披露，金科股份上半年实现营业总收入303.06亿元，同比增长16.09%，归母公司净利润为36.15亿元，同比增长39.59%。金科股份年初至今(2020.9.1)累计涨幅已经达到35.19%。

　　地产行业经营数据已连月攀升，但股价仍然疲软，现阶段的投资性价比如何?私募排排网就此问题采访了同亨投资、领睿投资、淳石资本等多家私募基金管理人。有私募提醒，中报披露情况显示，有些公司已经开始大量结算16-17年行业高价地 ，行业整体盈利情况将会面临更大的压力，今年将是地产公司经营和业绩分化最大的年份。也有私募表示，他们观察到：政策层面、资金层面，都表现出市场对于房地产企业的信心不足。

　　同亨投资杨廷武：地产想突围必须得转型，即从增量房业务向存量房业务转型

　　地产面临的核心问题不是短期的，而是中长期的，即中国经济内生增长率的持续下行。目前，从估值地产很有吸引力，不过这可能会是刻舟求剑。地产想突围必须得转型，即从增量房业务向存量房业务转型。否则，地产将和银行一样陷入长期的低估值困境。

　　领睿资产投资研究部：低估值、高股息率、中低等增速的靠谱地产股仍具有较高投资价值

　　长期来看，中国城镇化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力没有改变。目前中国常驻人口城镇化率60%左右(户籍人口城镇化率不到44%)，离发达国家70%以上城镇化率还有至少十个点的空间，每年一个点的速度递增的话，大约还有10年左右时间。城镇化率达到发达国家成熟水平之后，存量置换、城市更新占比会逐渐上升。中国房地产市场在可以看到的较长的时间内仍将维持十几万亿的市场，仍会是中国最大的内需市场。

　　从近期披露的中报来看，有些公司已经开始大量结算16-17年行业高价地 ，行业整体盈利情况将会面临更大的压力。今年将是地产公司经营和业绩分化最大的年份，但是伴随着行业集中度的不断提升，低估值、高股息率、中低等增速的靠谱地产股仍然具有较高的投资价值，结构性的机会会始终存在，具有更加长期逻辑和盈利确定、多元化经营能力和拿地能力、经营稳健的公司将会享受更高的估值溢价，多年自律与克制沉淀带来的信用红利能够让这类企业更从容应对和平衡市场的波动和宏观风险。

　　淳石资本业务合伙人杨如意：政策层面、资金层面，都表现出市场对于房地产企业的信心不足

　　截止二季度末，房地产销售累计同比跌幅收窄至个位数，单月销售同比转正，行业景气度似在回暖，二季度房价小幅回升，但涨幅仍在保持平稳，虽然大部分城市的房地产政策仍保持平稳，但个别房价涨幅较明显城市出台进一步楼市收紧政策，年内“房住不炒”+“因城施策”的主基调将持续。另外政策导向有意控制房地产企业有息债务增长，房企融资肆无忌惮的情况将不复从前。房地产板块近一年表现远跑输大盘，当前板块估值水平也维持在历史低位，板块估值折价幅相对偏高，二季度房地产板块标准配置比例环比降低0.35个百分点至3.87%，基金持仓转为低配。

　　不管是从政策层面还是资金层面，都表现出市场对于房地产企业的信心不足，最终传到至房地产企业的股价上，仍显疲软。目前来看，地产行业百花齐放的局面早已翻篇，未来地产行业也将分化，行业劣币将逐渐被淘汰，盈利模式领先的真龙头才能迎来二次绽放。一方面，长期现金流结构稳健或向好的具备增长潜力的房企未来可期，将夯实自己的真龙头地位;另外，非囤地模式及无息负债驱动的企业将获益，在行业低估值的时点，选择布局一些龙头或边际改善的标的会是性价比比较高的选择。。