管理 受朋友所托，简单分析大悦城



公司于2019年初完成重大资产重组，成为中粮集团唯一的地产业务平台

公司立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，形成了“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局。

公司以147.56亿元收购大悦城地产64%股份，本次交易将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素，实现了住宅、商业两条腿走路。

2019，公司拿地面积520万平方米，金额290亿元左右。，拿地均价5,33元/平方米，占比同期销售均价20%，并且较18年拿地均价6,44元/平方米下降17%，成本的降低，确保了未来业绩的持续增长

公司发债利率4.1%左右，成本相当低廉

商业地产+住宅开发+低成本融资的模式是非常理想的。增强了公司的竞争力。

从报表看，公司盈利能力在逐步提高。营业收入，毛利率，资产收益率都出现好转。但是存在的问题也不容忽视。资产周转率在下降。应收账款和库存，依然问题严重。

在手现金不到300亿，但是有息债务超过700亿，财务风险还是不小的。从利润角度看，利息偿付倍数5%多点，也验证财务风险较高。直接结果就是去年三季度增收不增利。单利息就吃掉了近一半利润，利率再低，借款多了利息就大了。高杠杆推动下的成长还是谨慎为好，增收不增利对投资人可不是好事。相信管理层应该认识到这个问题严重，而努力提高获利能力。
从企业长期特质来看，盈利能力还是高过债务的，投资人还是比较喜欢，因为安全性高，盈利能力也可以。

我们做投资就好比做生意，冒风险可以，得有实力强大的人或者机构为你做靠山，担保。如此经商，风险可控，又能追求高额利润。我们投资也是如此。你看大悦城的真正股东就是。做投资有国家背书安全可靠，汇金，社保，银行等都在里面扎堆，哈哈哈，安全足够了。

我们再看企业的获利能力

目前的商业模式～商业地产+住宅地产+物业收入，再配合低成本融资，公司盈利能力逐步增强非常确定。去年公司低成本拿地，也为未来实质成长奠定基础。
宏观经济方面，五年期贷款利率LPR略有下降，但不要指望太多，传递出一个重要信息：房地产调控由高压向中压转变，仅此而已，太松不可能。这样地产商就有转机了。
从宏观和微观看，大悦城都具备转好的条件了，并且边际出现好转。

在企业最低迷的时候入场，安全可靠，赔率较高，又有国家背书，大家想想吧。
目前价5.45元左右，安全系数足够大了。

以上只是个人观点，仅供参考。据此操作，盈亏自负。