产业园区三大趋势

1. 促进产业发展成全国共识

2. 城市运营商成为未来主流

3. 新型商业模式呼之欲出

从贸易战来看，我国正处于产业升级，产业发展弯道超车的关键时期，最不能接受的结果就是西方对我们关闭技术转移的大门，十九大报告明确提出这五年就是大力发展产业的五年；从国内主流企业的动态来看，房地产前三强均有促进产业发展的动作，甚至包括金融领域，作为实体产业的服务商，也必须服从于这一大前提，因此方升团队认为产业园区的核心价值现阶段就是促进产业发展，产业园区，产业地产运营商均应该以这一核心逻辑搭建商业架构，提炼公司理念，口号和文化。当然现阶段，我们也需要商业化的去思考这一问题。

城市运营商这一概念不是方升团队首先提出，但我们赋予了她全新的概念。顺应产城融合的理念，定位城市运营商几乎是绝大多数产业园区，产业地产企业的归宿，从国控园区来看，产业发展起来后，相应的住宅和商业都是需要合理搭配，从产业园到新型城市转型的背后就是运营商从产业园区运营商到城市运营商的转变过程。

产业投资近几年是热门话题，但由于产业投资周期长，风险性大等诸多不利因素，产投很难成为公司的主营业务，那么以产业发展为核心逻辑的产业园区运营商一定会产生全新的园区商业模式。其中国控园区首当其冲，借助良好的政府关系，在产业促进的大循环中，无论是政府转移支付还是增量税收分配都有文章可做。而对于转型房企而言，增量税收分配或者整体城市开发或是一条可行之路，目前方升团队调研了几家有代表性的企业，整理后和大家分享。

    对此，本人以国内证券大数据数据资料全库信息做如下几类园区地产分析：

首先关注工业园区地产方面关注哈高科、中交地产、华夏幸福、上海凤凰、中储股份、大港股份、模塑科技、粤宏远、张江高科 、轻纺城、苏州高科、外高桥、空港股份、建发股份、海泰集团；

其次关注软件园区地产方面的陆家嘴；

三是关注金融园区地产的绿地控股；

四是文化园区地产的上海凤凰。

五是科技园区的东湖高科、复旦复华