编辑 | 于斌

　　出品 | 于见（mpyujian）

　　香江控股在地产界可谓“大名鼎鼎”。当年它凭借“锦绣香江”品牌住宅在业内刷了一波很大的存在感。随着在房地产领域多年的布局，它一直稳居中国房地产企业500强。

　　但慢慢的，随着国内房地产市场进入“下行”期，加上地产行业竞争的加剧，香江控股近些年在主营房地产领域逐渐显现出“疲态”，它自己也不断地在谋求多元化业务的转型，只可惜转型一直不算成功，“经营危机”成为香江控股最近一段时间的主旋律。

　　针对香江控股最近一段时间陷入的困境，就在上个月，上交所还向香江控股发出了《问询函》，主要针对该公司合并子公司的经营质量和资金、业务往来情况，以及房地产开发业务中项目去化、开发进展、产权证书办理等方面的压力问题要求它作出说明，同时就一些诉讼信息及若干滞纳金、违约赔偿金等事项是否对公司生产经营造成影响，要求香江控股进一步补充披露信息。

　　在经历了两次申请延期回复上交所问询后，香江控股终于在这个月月初对上交所下发的问询函进行了回复，并针对《问询函》中提出的资金压力较大、资产负债率较高、天津房地产项目销售等13个问题进行了一一解答。

　　根据香江控股2018年财报显示，三年前开始谋求从房地产业务转型的香江控股现在主要以物业销售、商贸流通运营作为主营业务，这两项业务的营业收入占到它2018年总营收的89%，但二者相较去年同期都出现了比较大幅度的下滑。

　　住宅地产业务布局减少、“新兴业务引擎”商贸物流业务无法实现突破，这让香江控股的转型之路走的很艰难。

　　地产项目危机

　　因为业务转型，最近几年香江控股在国内土地市场上的动作比较少，仅有的布局也只是集中在珠三角、长三角地区。2018年5月，香江控股获得广州翡翠绿洲十六期优质地块，增加土地储备25.2万平方米；在长三角地区，香江控股曾先后在江苏如东拿地，2018年，它与苏州吴中区、扬州瘦西湖管委会、南京、南通、济南高新区、青岛胶州市空港经济区等签订了战略框架协议。

　　根据香江控股2018年财报，目前它在天津、广州、成都三座城市的规划计容建筑面积储备比较多，且在当地城市均位于行业前三位。但在储备了160.6万平方米规模的天津市场，它在2018年可供出售面积却仅为24.03万平方米，销售面积更是只有1.9万平方米，销售比例非常有限。

　　针对此问题，上交所的问询函也要求香江控股针对天津分公司的利润、去化情况、业绩承诺完成情况作出解答。

　　根据香江控股的回应，天津公司项目去化“堪忧”的主要原因在于如下几个方面：一是限于房地产政策调控；二是由于天津市2018年实施环保等整改措施，导致天津公司的开发周期和预售证取得较晚；三是天津项目大户型产品比例较高，从而对项目去化产生不利影响。

　　天津市场之外，广州与成都市场是香江控股的地产“大本营”，但两地的项目情况同样不容乐观。2018年香江控股在天津商品住宅销售同比下降15.1%之外，广州市场下降了16.8%，成都市场也下降了9.1%。

　　房地产业务遇冷，再加上多元化业务的发展不顺，直接导致了香江控股营收、净利润数据双双下滑。

　　2018年，香江控股实现总营收为41.4亿元人民币，较去年同期下降了12.2%；其中，商品房商铺卖场收入约23.2亿元，占营业收入的56%，较去年同期下滑了11.9%；商贸流通运营收入约13.8亿元，占营业收入的33%，较去年同期下滑了25.2%。

　　本来地产项目去化情况如果能够保持良好的话，香江控股应当是能够保持住自己的营收增速的，可惜地产项目危机让它的财务报表显得“很难看”。

　　主营业务收入纷纷下滑之外，香江控股的各项成本却“不降反增”。公司在2018年营业总成本同比上涨了0.7%，原因在于香江控股在2018年的财务费用大涨了151.1%，至3.4亿元人民币，其中更是包含了3.8亿元利息费用，这直接导致香江控股的净利润大幅下降53.6%。

　　上交所针对此问题也进行了问询，香江控股表示，“由于营业收入较上年下降 5.75 亿元，营业毛利较上年下降 2.19 亿元，主要是房地产结转收入差异性导致；财务费用较上年增加 2.03 亿元，主要是发行公司债及银行贷款增加导致利息支出增加”。

　　另外，香江控股目前的经营现金流与投资现金流均为负数，这加深了市场对它的质疑。

　　多元化战略难推进

　　需要指出的是，早在几年前香江控股就预见了国内房地产市场的“降温”，所以将自己过去以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅的经营重点转向以商贸物流地产开发销售及运营为主。

　　但从香江控股近几年的财报数据我们也能看得出来，商贸流通运营业务始终未能挑起香江控股的经营“大梁”，整体表现差强人意。除了在2018年的相应营收下滑，2016年到2018年之间，香江控股商贸流通运营业务收入占总营收的比重分别是55.8%、40%、33%，一年比一年底，明显没有承担起转型重任。

　　香江控股的多元化发展战略目前来说似乎是失败了，主营地产业务无法“托底”，新兴转型业务占比逐年下滑，不能支撑起公司的主营方向，这让香江控股陷入了多线失利的境地，香江控股在商贸流通领域的优势也迟迟无法建立起来。

　　业绩下滑、转型困难，疲态尽显的香江控股将在这段时间里面临很大的经营困境，随着国内房地产市场的继续下行，它未来的日子将会更加难过。