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为什么合在一起评述呢？其实看完了就明白了。
Dean_丁丁: 关于房价和股价的一点思考
牛牛选股 / 2015-11-27 15:15 发布
房市:
说起房价，每个城市人都很关心，都想知道自己的房子以后还能不能涨。
普通人对未来最最错误和被媒体误导的一个误解是：人们总是用租金回报比和房价收入比去衡量房价的合理性。而丁丁的发现是：真正决定房价的，是人们的支付能力和购买意愿。购买意愿，由被人们对未来的经济信心、国家的房产政策、以及货币政策决定。
上海的租金回报率大概在2%。可能三线城市在5%以上。按照房价收入比，大城市可能在20以上。小城市减半。照理说北京上海的房价该跌，三线城市该涨。
但事实恰恰相反：一线城市房价稳中有涨，三线城市不断低迷下跌。问题就在于，对于一线城市来说，多年实行3成以上的首付，房价也未见下跌而是在持续涨，说明这个房价是有支付基础的。（大家不要喷我，动辄拿国外的高收入比。国外很多地方实行接近零首付呢。）而购买意愿来说，一线城市城市开发基本完成，一手房日渐稀少，大规模的新房供应冲击市场的可能不存在。另一个方面，绑定在大城市户口上的特权（较容易的高考升学）导致了人口只愿意进，不愿意出。综合这些情况，一线城市的房产失去购买意愿的情况不存在。而三线城市则相反：大量的新城建设导致了供需失衡，而人口没有增长甚至流出，没有外地人口进入来购买房产等待多重因素导致房价难以大幅上涨。
那怕是和国外相比，大家动辄以中国和美国日本的收入统计数字来比，总是认为中国人的收入是人家的 1/5甚至1/10. 这个实际非常可笑。在上海，工作5-10年后的白领，收入在20-30万人民币的非常常见。而以典型的双职工和一个孩子的家庭看，算妈妈有10万元的收入，总计35万元的收入。这些人是购房的主力人群。美国纽约曼哈顿，购房主力人群，就算是年收入12-15万美金（爸爸中年白领，妈妈不上班，带两个孩子），应该不算高说了吧，折合人民币约80万元。这个情况看，主力购房人群收入的差别也就是2倍而已。相比看房价：曼哈顿的房价中位数是150万美金（不知道面积，估计大约100平方）。而中国北京上海的内环和三环内看，因为是猜测中位数，以80平方10年以上房龄的房子计算，大约也就是400万元。相比曼哈顿的150万美金，也就是一半左右的价格。至于香港，就更不用比了。收入比上海多没多多少，但是随便一个100平米的房子，都是1000万元以上，绝对价格是上海的2-3倍。
结论我就不说了。我不是认为房价该大涨，我只是列出一些我个人的分析，告诉大家客观地分析问题。不要盲目地批评国内大城市的高房价，而是客观地和世界城市比较。
股市：
说到股价，类似。同样的，决定股价的，不是个股绝对的估值水平，而是市场资金愿意做多购买或者卖出的意愿。这个意愿又和国家的经济发展阶段、市场的偏好、优质筹码的供应、国家的股市政策息息相关。
而巴菲特的估值理论，应该适合于大量已经市值上千亿万亿的指标股。新兴行业的股票，更多的取决于购买人群（大量80后和90后）以及大机构、私募以及大股东的买卖动力和意愿。
而股市方面，每日的涨跌无法猜测，但是对于你购买的个股，谁在买这个股票、它的潜在被市场追捧或抛弃的因素、是不是有潜在的资产重组，主力资金资金是在收集筹码还是在派发阶段。虽然你不可能知道每个因素，但是如果对以上因素没有任何概念，是在股价飙涨后买入主力（大资金）可能正在派发的股票，一旦被套牢，资金的损失将会非常大。上述因素中，对于个股来说，市盈率并不是最主要的因素，有很多其它的因素在主导，尤其是中国股市，和成熟市场差别很大。
结论：
所以，无论是股市还是房市，总体上是个各方力量综合各种因素的博弈。综合各种因素客观地分析，接近事实和真相的概率也约大。
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