从2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期正在回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。而根据海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定的相关性；而实际有效汇率指数（REER）对房价走势有更好的解释力。

从理论上讲，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，这个观点是十分灵验的。这一现象的背后逻辑是：本币成升值呈趋势，会吸引大量游资流入境内，于是游资在境内购买资产，房价上涨乃是必然趋势。而若是本币呈现贬值趋势，各路游资购买的以本币计价的房产在不断缩水，且房产存在泡沫，那么资本选择逃离将是唯一选择。

举个例子，2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道（在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道）。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。

然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑上分析，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动选择的方向助推的结果。或许有人会说，新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就非常强烈，而如果换成是大型经济体，且资本项目尚未完全开放，那汇率对房价的影响就不会那么明显了吧。

从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。

2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨，最多是在汇率小幅贬值时，房价涨幅有所收窄而已，但基本都是正值。

进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市被点燃，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的趋势被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价泡沫在透支之后短暂的同比下行。

而从2015年二季度起，股指对场外资金的吸引力触顶。但随着股市财富效应衰退和吸引力的下降，导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。面对人民币汇率贬值预期的深入，一线城市房价泡沫的持续，很多人担心汇率与房价同涨共跌的关系会慢慢显现。而笔者认为，汇率和房价同向型关系总体上是不会改变。

首先，人民币汇率若是长期贬值必然会拉低房产价格。而对于未来人民币汇率的趋势，专家们预计是将是采取，“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略。这就意味着，中短期内汇率将会得到一定支撑，一线房价也会受到利好政策的影响显得坚挺，而广大二三四线城市将继续陷入“去库存”的艰难时期。而从长期来看，人民币汇率肯定会处于贬值趋势，这会带来国内外游资的大辙离，所以一线城市的房价泡沫很难长期维系。

再者，看房价的涨跌，并非只是单维度的着眼于汇率因素。短期货币政策的加杠杆作用这类利好对房价的影响是不可忽略的，但长期除汇率因素外，还要看外来人口导入、城市人口老龄化、民众的购买力，当然还有房地产的投资预期。显然房价是各种因素综合作用的结果。汇率只是对房价产生影响的一个部分。

最后，房价跟着汇率波动，这要看该国经济处于什么周期内。从2002年至2012年，从表面上看是人民币汇率和房价均处于同步上升周期，但是这恰恰是中国经济处于高增速长期，在这个时期房价当然会与汇率呈现同向波动趋势。

这主要有二个原因：一方面，经济高增长，带来人们对未来收益的乐观预期，所以购置房产的自住型和投资型需求会大幅上升。另一方面，国内外资本看到人民币升值的趋势，纷纷将外币兑换成人民币，然后拿去购买以人民币计价的房产，从中不仅可坐享经济高增长，达到人民币升值带来的好处，还能在房价飙升中带来资产升值的快感。

不过，中国经济的高增长在2012年开始转为调结构，经济增速从9.5%到7.5%；2014年开始经济增速将从7.5%到7%，而随着中国未来开始去基建化，经济增速将由高增长向中低速增长转变。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低。所以在经济下行压力较大的情况下，再加上一线城市高房价泡沫已不具投资价值，那么国内外资金选择离开肯定是大势所趋。曾经的华人首富李诚抛售内地房产就是很好的证明。

汇率贬值能带动房价下跌吗？首先要看汇率是短期贬值还是将长期处于贬值趋势，如果长期处于贬值预期中，那么游资离开必然会使以人民币计价的资产泡沫破裂。此外，短期房价的波动会受货币政策的影响。但中长期看，如果房价泡沫过重、经济下行压力过大、人民币贬值预期攀升，那么国内外资本就会选择抛售人民币计价的资产逃离。如果再加上大城市的人口流入趋缓、老龄化程度上升、民众购买力的脱节等因素，这些都会加速国内大城市房价泡沫破裂的进程。

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