过去十多年是房地产发展的黄金时代，然而，与火热的房地产市场和不断上涨的房价相比，地产股的表现却要逊色的多。作为市场上估值最低的板块之一，2019年地产股有没有机会呢？

今天我们来简单说说地产股

地产的生意模式

从本质上讲，地产的生意模式就是买地——盖房——卖房，收入超过成本和税收的部分就是利润，

收入就是销售房子收到的钱，商品房最主要的成本，土地成本、建筑成本、三费成本、税收成本等，其中最主要的是拿地成本，这个是开发商不可控的成本，是房地产项目成功的关键。

预售制度

开放商并不需要等房子盖好后再卖，一般是在商品房建设过程中就实现资金回笼；商品房能否出售，取决于开发商是否拿到《预售许可证》。

所以，开发商在拿到预售证之前是纯投入阶段。主要的投入包括买地的资金和前期建设的资金。所以开发商拿到预售证之后，希望赶快卖出去，把钱收回来。他们一般在乎两个指标：拿地到开盘的时间、开盘销售去化率。

资金链与杠杆

我们在看房企时，经常看到一组词：资金链与杠杆，这点对房企非常重要，资金链就是房企的生命线。

因为商品房的预售制度，开发商在一个项目还未完工时，已经收回了全部的资金；这个资金可以用来进行下一个项目的投资，下一个循环开始：拿地——盖房——卖房；大部分房企拿地时需要的超大额资金是需要融资的，而且拿到的土地、前面已经盖好的房子是可以拿去抵押来融资的，这里面就有杠杆的问题。

房企的资金链就是这样运转的，前提是房子卖得出去，但是如果房子卖不出去了，这个资金链就要断裂了，缺少现金流可能让一个房企瞬间崩塌。

周转率

根据周转的快慢，地产商主要开发模式分为囤地模式、快周转模式；一般来讲，大型的开发商采用快周转模式，如万科和恒大、碧桂园等，小开发商采用慢周转的囤地模式，如一些地方中小开发商。

不同的市场情况下，两种开发模式各有利弊，这也与其自身的资质有关，快周转模式对开发商的操盘能力、融资能力、管理能力等要求很高，小型开发商能力达不到。

地产股估值

因为房产的预售制度，导致房企在没完工交房之前，销售的金额都没进利润表，主要是储藏在预收账款里，这往往导致财务报表的“失真”，所以采用一般企业估值的PE和PB方法并不合适。目前对房企的估值主要采用NAV和市销率PS的方法。

NAV净资产价值法是目前对地产企业的主要评估方法。就是把手头里的货算清楚，扣除负债后值多少钱，这种方法不考虑未来经营溢价和经营风险。

NAV的估值方法存在2个问题，一是未来的土地储备能否变成利润计入净资产，二是企业的发展速度、经营能力、品牌价值等均是忽略不计的。

市销率PS的估值方法，就是用权益销售额与市值之间的比值来做估值参考。这个指标是从规模角度来衡量企业，不考虑成本、利润率等因素。简单滴说，看规模就看克而瑞的地产公司的销售排行，因为房地产企业的营业收入滞后性，这个指标更有参考意义。

投资策略

选股：强者恒强

前面讲到房地产的开发模式，大企业更具备实力做快周转， 而从长期的趋势看，地产行业同其他行业一样，逐渐会走向寡头垄断的市场，大开发商将在品牌、资金实力（融资能力）、运营能力（执行力、快销能力）和土地储备上碾压对手。

近年来，房地产开发的市场集中度逐步提高，行业龙头的市场占有率越来越大，龙头的竞争力越来越强；而且地产股整体估值很低，我们选择标的时，可以关注几家龙头企业万科、碧桂园、恒大、融创、保利等；在龙头房企中，个人偏向负债比例较小、融资成本低、土地储备丰富、经营稳健的公司。

风险：

1.宏观政策变动，宏观政策的变动直接影响房地产市场

2.企业运营能力下滑，包括融资能力、周转能力、拿地能力、执行力等

3.资金链断裂的风险；房企的资金周转出现问题，没有足够的现金流是致命的

股票

万科、碧桂园、恒大、融创、保利；

指数基金（不推荐，看好的话，直接持有万科和保利就好）

三只分级基金：国泰国证地产、招商沪深300地产等权、鹏华中证800地产

场外指数基金：天弘中证全指房地产

ETF：南方中证全指房地产ETF及其联接基金

风险提示：本文所提到的投资标的，均仅代表个人的意见，不作推荐，据此买卖，风险自负。