今天接着讲投资性房地产，投资性房地产顾名思义就是金融属性的房地产。非自注性。这几年上市公司报表中，投资性房地产非常多，基本都用市场价值计账，也可以按照成本价记账，如果选择成本基站，日后结算就是按照市场价结算，这样可以突然释放利润。市场价格计算不能结算为成本记账。投资性房地产不计算折旧和摊销，公允价值变动计入利润表。房地产公司主要是公允价值计量资产，所以净资产巨大，市净率市盈率都很低，房价上涨，净利润和净资产就会增加，表现出获利能力强，资产庞大。实际上只是个数字，看房企主要看在房价平稳时的利润，这才是真正的获利能力。

正在讲《手把手教你读财报》告诉我们怎样去看财报，哪些地方容易造假，怎么利用财务数据找到好公司。如果文章篇幅过长不便阅读，原稿搜李康研报或留言，欢迎持续关注。

通知：10月1号后公司分析只在一个平台发布，大家常用的社交平台。由于医药企业分析专业性强，篇幅较大公开效果不好，医药类分析不再无条件公开。上周五我们分析了白云山，终于解决王老吉问题的它将会怎么走。前面还有体检龙头美年健康，现在正在分析广誉远，白酒加医药。搜李康研报。

负债和所有者权益，负债基本是真实的，很难被利用，所以负债可以验证资产。负债分流动负债和非流动负债，如果公司分红，记账方式是将资产中的未分配利润划入应付股利成为负债，如果发现公司净资产大幅下降，看是否因为分红。有些公司会偶尔分红，为了再融资。大比例分红后，净资产下降，但净利润不变，这样净资产收益率就提升了，这样就达到了再融资要求。

有息负债，在经济不好时，这将会是压死骆驼的最后一根稻草。需要要关注企业的现金及现金等价物能否偿还有息负债。要关注有息负债占总资产的比例，但有些特殊行业不同，地产企业普遍很高。基本资产负债率高达90%，应付职工薪酬，有些企业报表上高管工资很低，高管工资需要计入管理费用，从利润中扣除。其实际工资并不是这么低，而是通过挂职生产部门，将工资计入车间生产费用，这项费用计入产品成本。扩大生产就可以将工资转入到存货里，这样企业不仅没有减少利润，反而增加了资产。

资产=负债+所有者权益，所有者权益就是净资产。资本公积金，指的是保持股东权益不变而增加在原有股本的基础上的金额。盈余公积金是从利润中提取出，继续扩大再生产的钱，法定盈余公积是提取利润的10%。未分配利润是指提取了盈余公积金之后剩下的钱，企业可以利用盈余公积金和未分配利润分红，但是剩下盈余公积金不得低于注册资本的25%。未分配利润不一定都是现金，有可能被挪用成为固定资产。

阅读资产负债表，钱的来源，借的需要找到为何借，向谁借，借的时间，利息是多少。

钱的去处，先看资产总计，看相对于上个年报增加了多少。然后分别用有形资产除以总资产，用所有应收除以总资产，用货币资金除以有息负债，用非主业资产除以总资产。算出的结果与历史比，与同行比。如果有形资产占总资产比例较大，说明是个重资产行业，这种行业资产收益率低，出现行业拐点，投入资产无法退出。如中国船舶就是重资产，航运不好，就只能等着好转。

衡量是否为重资产的方法，用税前利润除以有形资产，如果能高于当年银行贷款利率的2倍，就属于轻资产，如果不到这个数就是重资产。现在银行贷款利率基本10%，那么有形资产获利能力要超过20%。如贵州茅台，税前利润总额是387亿，有形资产只有152亿，比值是250%，属于特别赚钱的公司。相比之下中国铝业，税前利润30亿，有形资产870亿，相当于3%，还不如把厂房卖了存定期。

总应收占总资产的比例，这里需要减去应收银行的票据，应为银行不存在违约风险。这个比例反映财务稳健程度，以及业务专注程度。如果这个比例超过3成，说明资产质量不佳，很可能成为大量坏账。再看是否有大的变动，应收如果变动很大，有可能产品销路出了问题，可能是公司变坏表现。

货币资金除以有息负债，这个体现抵御危机的能力，如果负债过多，会在加息周期，步伐越来越艰难。最后是非主业资产比总资产，就是看公司业务是否专注，如果比例过大，说明主业不够赚钱，就没必要投资了。下次进行利润表的学习。

前面分析了海康威视，格力电器，苏宁易购和贵州茅台等大家熟悉的公司，搜李康研报往前浏览。